인천지방법원 2025타경964. 경기도 김포시 대곶면 대명리 487-9 대명항수산물타운 비동 1층1044호, 집합건축물대장상 상점인 근린시설입니다. 현재 최저매각가는 50,078,000원이고 감정가는 146,000,000원입니다. 3회 유찰을 거치면서 현재 회차는 감정가의 34% 수준까지 낮아졌습니다. 권리관계의 핵심은 2021년 신한은행 근저당권이며, 이후 신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
반면 상가라는 물건 특성상 가격 외의 판단 포인트가 큽니다. 감정평가상 현장조사 당시 공실 상태였고, 임대관계는 미상입니다. 따라서 주거용 물건처럼 실거주 수요를 전제로 보기보다 현재 최저가에서 실제 임대·영업이 가능한지와 상권 및 환금성을 따져야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경964 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 대곶면 대명리 487-9 대명항수산물타운 비동 1층1044호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 등기상 소유자 | 천순자 |
| 소유권 이전 | 2021.03.17 · 거래가액 153,990,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 50,078,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 74,822,013원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다
임차인에 따른 매수인 인수 위험은 없습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항없고, 법정지상권도 해당사항없습니다. 2021.03.17 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2024.10.31 신용보증기금 가압류와 2025.03.19 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰로 현재 34%
현재 회차는 3회 유찰 상태로 최저매각가는 50,078,000원입니다. 감정가 146,000,000원 대비 현재 회차 비율은 34%이며, 추가 유찰 시 최저매각가는 35,054,600원, 이후 24,538,220원 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 상가의 실제 수익성이나 임대 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 배당부족 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34% | 50,078,000원 | 59,947,292원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 35,054,600원 | 74,700,271원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 24,538,220원 | 85,027,356원 |
③ 예상배당표 (매각가 50,078,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,301,404원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 96,000,000원 | 48,776,596원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 12,723,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 약 1,301,404원이 먼저 공제되고 신한은행에 48,776,596원이 배당되는 계산입니다. 신한은행 채권최고액 96,000,000원과 신용보증기금 청구금액 12,723,888원 중 상당 부분이 미배당으로 남고, 소유자 잔여금은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 경기도 김포시 대곶면 대명리, '김포함상공원' 동측 인근으로 대명포구 중심의 상업시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 상점이며 현장조사 당시 공실 상태입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 제3층 건물 내 제1층 제1044호이며, 위생설비·상하수도 설비·승강기설비·소화설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·도로. 인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지이며 북측·남서측·남동측으로 각각 공도와 접하고 있습니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 성장관리권역, 하수처리구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역 등이 확인되며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 환금성. 오픈형 상가 공실 상태이고 임대관계는 미상입니다. 따라서 낙찰 후 임차수요와 실제 영업 가능성을 확인하는 절차가 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 확인. 현장조사 당시 공실이므로 낙찰 후 임대 또는 직접 영업 가능성을 별도로 검토하세요.
- 임대관계. 임대관계는 미상입니다. 실제 점유·사용현황과 신규 임차수요를 확인하세요.
- 권리 확인. 신한은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 배당 구조. 현재 회차 예상배당은 신한은행 48,776,596원, 신용보증기금 0원이며 신한은행 채권최고액 기준 미배당이 발생합니다.
- 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 35,054,600원, 5회 유찰 시 24,538,220원입니다. 추가 유찰을 기다릴지는 공실 장기화와 상권 검토를 함께 놓고 판단하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역 및 제한보호구역 등 토지이용계획을 인허가 전 관계부서에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “싸진 가격보다, 공실을 먼저 본다”
이 물건은 권리분석만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 매수인 인수는 0원이고, 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 가격은 이미 50,078,000원까지 낮아져 감정가의 34% 수준입니다.
하지만 본건의 핵심 리스크는 권리가 아니라 근린시설의 공실입니다. 현장조사 당시 공실이고 임대관계도 미상이므로, 낮아진 최저가 자체보다 실제 임차수요와 운영 가능성이 더 중요합니다. 현재 회차에서 권리상 인수 부담은 없지만, 가격 경쟁력은 공실 리스크를 감당할 수 있는지와 함께 판단해야 합니다. 추가 유찰 시 최저매각가는 더 낮아지므로, 실제 수익모델이 확인될수록 가격 메리트가 커지는 구조입니다.
