인천지방법원 2025타경964. 김포시 대곶면 대명리 대명항수산물타운 비동 1층 1044호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 천순자이며, 2021년 3월 17일 주식회사신한은행 근저당권 96,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 뒤이어 설정된 신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당 없음, 법정지상권도 해당 없음으로 기재돼 있어 등기·명세서 기준 매수인이 떠안을 권리는 없습니다.
문제는 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 146,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 35,055,000원으로 감정가의 약 24.0%입니다. 그러나 실거래 비교자료가 제시되지 않았고, 현장조사 당시 오픈형 상가가 공실 상태였습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경964 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 대곶면 대명리 487-9 대명항수산물타운 비동 1층1044호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 상점 · 현장조사 당시 공실 |
| 소유자 | 천순자 (2021.03.17. 소유권이전 · 거래가액 153,990,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 35,055,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 74,822,013원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸
2020년 설정됐던 코리아신탁주식회사 명의 신탁등기는 2021년 3월 17일 이미 말소됐고, 같은 날 천순자 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 말소기준은 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권 96,000,000원입니다. 이후의 신용보증기금 가압류 12,723,888원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 현장조사 당시 대상 점포는 오픈형 상가로 공실 상태였고, 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 실제 점유·임대관계는 입찰 전 현황을 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 24%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 확인 불가
현재 최저매각가 35,055,000원은 감정가 146,000,000원의 약 24.0%입니다. 절대 금액은 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액이 시장가보다 얼마나 낮은지는 확인할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,055,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,030,990원 |
| 근저당 · 주식회사신한은행 | 96,000,000원 | 34,024,010원 |
| 가압류 · 신용보증기금 | 12,723,888원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 108,723,888원 중 34,024,010원이 배당되고, 미배당액은 74,699,878원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포함상공원 동측 인근에 위치하며, 대명포구 중심의 상업시설과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 상점이며 현장조사 당시 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물 내 1층 1044호이며, 위생·상하수도·승강기·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 1,870.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지의 부정형 토지입니다. 공시지가는 1,095,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역·하수처리구역·가축사육제한구역·제한보호구역 등에 해당하며 중로3류와 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 제시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 현장조사 당시 공실이고 임차인 신고 내역은 없지만, 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 매각기일 전 실제 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 판단하지 말고 주변 상가의 실제 거래·임대수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 유찰 원인 확인. 이미 4회 유찰됐고 다음 시나리오 가격은 24,538,500원, 그 다음은 17,176,950원입니다. 반복 유찰 원인이 수요·상권·물건 특성 중 어디에 있는지 점검해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·군사시설 관련 제한보호구역 등 여러 규제가 제시돼 있으므로 인허가나 용도변경을 검토한다면 관계부서 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 별개
이 물건은 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 매수인 인수액이 0원이라 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 근린시설·공실이라는 이용상태에 이미 4회 유찰이 겹쳤고, 시세를 확인할 실거래 자료도 없습니다. 최저가 35,055,000원이 감정가의 24.0%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 적정가는 별도 검증. 이 사건의 핵심은 낮아진 숫자보다 실제 환금성과 상가 수요를 확인하는 데 있습니다.
