서울남부지방법원 2024타경133555. 화곡동 화곡로42길 24에 있는 제2층 제201호로, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 건물 외벽에는 ‘K오피스텔2차’로 표시되어 있습니다. 소유자 송자영은 2021.08.14. 매매계약을 원인으로 2021.08.31. 거래가액 233,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건은 최저가만 보면 2회 유찰로 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 임차인 김정규는 2021.08.31. 전입·점유를 갖췄고, 말소기준인 2023.01.17. 압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.08.17.로 확인되며 배당요구를 했습니다. 따라서 배당으로 돌려받지 못하는 보증금 잔액은 낙찰자가 추가로 떠안는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경133555 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡로42길 24, 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 지하1층/지상8층 건물 내 제2층 제201호 |
| 사용승인일 | 2021.03.19 |
| 소유자 | 송자영 (2021.08.31. 소유권 취득 · 거래가액 233,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 149,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,498,199원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 말소기준 | 2023.01.17. 갑구 6번 압류 · 국(처분청 고양세무서장) |
① 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정규 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 233,000,000원 | 2021.08.31 | 2021.08.17 | 2023.06.23 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
② 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2023.01.17. 국의 압류입니다. 이후의 주택임차권등기와 2024.08.29. 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하지만, 임차인의 계약·확정일자·전입·점유는 모두 말소기준보다 앞섭니다. 이 때문에 등기 말소와 별개로 미배당 보증금의 매수인 인수가 발생합니다.
③ 실질취득액 — 유찰돼도 약 2.35억에 고정
현재 회차에서 최저가 149,760,000원으로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,896,640원을 뺀 146,863,360원이 임차인에게 배당됩니다. 보증금 233,000,000원 중 남는 86,136,640원은 매수인이 인수합니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 권리상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 149,760,000원 | 86,136,640원 | 235,896,640원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 119,808,000원 | 115,669,312원 | 235,477,312원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 95,846,400원 | 139,278,835원 | 235,125,235원 |
④ 예상배당표 (매각가 149,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,896,640원 |
| 1. 임차인 김정규 보증금 | 233,000,000원 | 146,863,360원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 249,498,199원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 86,136,640원 |
현재 회차 최저가를 기준으로 임차인 보증금 부족분 86,136,640원이 매수인에게 인수됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 249,498,199원은 예상배당 0원이며, 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사됐으며, 건물 외벽에는 ‘K오피스텔2차’로 표시되어 있습니다.
- 입지. 서울화곡초등학교 북측 인근으로 다세대주택·오피스텔·소규모 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리 지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상8층 건물이며 사용승인일은 2021.03.19입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기와 주차 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 평탄한 정방형 업무용 건부지이며 북동측 약 8m, 남동측 약 5m 포장도로에 접합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 감정가 64%가 아니라 실질취득 235,896,640원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수. 현재 회차 최저가 기준 인수액 86,136,640원을 낙찰대금과 별도로 준비할 수 있는지 확인해야 합니다.
- 명도 조건. 임차권등기가 설정된 건물 전부의 현재 점유 상태와 인도 협의 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 5-1의 등록 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 서류 및 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 당해세와 실제 집행비용에 따라 임차인 배당액 및 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 임차인의 보증금 233,000,000원입니다. 현재 최저가는 149,760,000원까지 내려왔지만, 배당받지 못하는 86,136,640원을 매수인이 인수해 권리상 실질취득액은 235,896,640원이 됩니다. 3회·4회 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 그만큼 증가해 총부담은 약 2.35억에서 거의 움직이지 않습니다.
최저가는 할인됐지만 총부담은 할인되지 않았습니다. 임차권등기 자체가 말소된다는 사실만 보고 안전하다고 판단해서도 안 됩니다. 말소기준보다 먼저 전입·점유한 임차인의 미배당 보증금이 남기 때문입니다. 권리분석 결론은 명확합니다. 최저가 1.50억이 아니라 실질취득 2.36억으로 봐야 하는 대항력 인수형 오피스텔입니다.
