서울남부지방법원 2024타경133555. 서울 강서구 화곡동, 외벽에 'K오피스텔2차'로 표시된 건물의 제2층 제201호입니다. 감정가 2억 3,400만원이던 오피스텔이 다섯 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 7,667만 7,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 가격이 내려온 매물입니다. 하지만 이 경매의 본질은 최저매각가가 아니라 낙찰 후 인수하는 임차보증금에 있습니다.

임차인 김정규는 2021년 8월 31일 전입·점유를 시작하고, 2021년 8월 17일 확정일자를 받은 것으로 기록되어 있습니다. 말소기준인 2023년 1월 17일 압류보다 앞서 주택임대차 대항요건을 갖춘 임차인으로, 보증금 233,000,000원에 대해 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금은 남는다

등기부를 보면 과거 신탁등기가 존재하지만 신영부동산신탁주식회사 및 수협은행 관련 신탁등기는 이미 말소된 것으로 나타납니다. 2021년 8월 31일 송자영 앞으로 소유권이 이전되었고, 같은 날 민간임대주택등기가 이루어졌습니다.

권리분석에서 결정적인 날짜는 2023년 1월 17일입니다. 국 명의 압류가 말소기준권리로 지정되어 있으며, 2024년 8월 29일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 임차인 김정규의 전입과 점유는 이 말소기준권리보다 앞섭니다.

특히 세금 압류가 말소기준권리로 등장한다는 사실과, 임차인이 선순위 대항력을 가진다는 사실을 구별해야 합니다. 압류등기가 매각으로 말소된다는 것만으로 임차보증금 인수액을 0원이라고 계산할 수 없습니다. 국의 조세채권에 관한 실제 배당순위와 금액은 별도 확인 대상입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.33억

김정규는 말소기준권리보다 먼저 전입·점유를 시작했고, 확정일자도 보유하며 배당요구를 한 임차인입니다. 따라서 경매 매각대금에서 우선변제를 받더라도 보증금 전액에 미달할 경우 그 미변제 잔액이 매수인에게 남는 구조입니다.

주택도시보증공사는 본 경매의 신청채권자이며, 청구금액은 249,498,199원입니다. 이 청구액을 김정규의 임차보증금과 단순 합산하여 별도의 임차보증금으로 계산하지 않습니다. 실제 임차인 수는 1명이며, 매수인 인수금액은 임차인의 미변제 보증금을 기준으로 판단합니다.

③ 5회 유찰 가격의 착시 — 7,667만원에 끝나지 않는다

감정가 대비 최저매각가 비율은 32.77%입니다. 일반적으로는 큰 폭의 유찰이 가격 메리트로 보일 수 있습니다. 그러나 이 사건에서는 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당되는 돈도 줄고, 매수인이 떠안는 미배당 보증금이 증가합니다.

각 회차의 실질취득금액은 매각가와 해당 회차 예상 인수액의 합계입니다. 집행비용 추정치 등이 회차별로 달라지므로 합계에는 소폭 차이가 있습니다. 실제 배당액과 인수액은 배당순위·세금·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 회차의 실질취득금액 234,780,186원은 감정가 234,000,000원보다 780,186원 높습니다. 이는 감정가 대비 비교이지 실제 시장가격과의 비교는 아닙니다. 최근 실거래 기준으로 실질취득금액이 저렴한지는 확인되지 않으므로, 감정가 대비 최저가 할인율을 근거로 가격 경쟁력이 있다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 76,677,000원 가정)

집행비용 약 1,780,186원을 먼저 공제하면, 임차인에게 예상되는 배당액은 74,896,814원입니다. 임차보증금 전액에는 미치지 못하며, 미배당 158,103,186원이 매수인 인수 예상액입니다. 주택도시보증공사의 청구액 249,498,199원에는 이 시나리오에서 배당이 없고, 소유자 잔여금도 없습니다.

집행비용은 매각가의 약 2.3%를 기준으로 한 추정액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 국 명의 압류와 관련한 실제 조세채권의 우선순위 및 금액에 따라 배당과 매수인 인수액이 변동할 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 서울화곡초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2021.03.19 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 8층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며 승강기, 주차시설, 도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 토지는 평탄한 정방형에 가까운 형태이며, 북동측 약 8m, 남동측 약 5m의 포장도로에 각각 접하는 소로각지입니다.
• 토지 규제. 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부와 구체적 적용 범위도 입찰 전 확인해야 합니다.
• 이용상태. 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었으며, 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 역 접근성과 비교적 최근 사용승인된 건물이라는 입지·시설 요소가 있으나, 개별 호실의 최근 실거래와 매매 유동성을 확인하지 않은 상태에서 환금성이 높거나 실질취득금액이 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대항력과 보증금 인수 확인. 김정규의 전입·점유개시일, 확정일자, 임차권등기 및 매각물건명세서의 매수인 인수 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
• 실질취득 기준으로 입찰 판단. 현재 최저가 76,677,000원이 아니라 예상 인수액을 포함한 234,780,186원을 기준으로 실제 취득 부담을 검토해야 합니다.
• 유찰에 따른 인수 증가. 6회 유찰 시 예상 인수 173,162,549원, 7회 유찰 시 185,210,039원으로 늘어나는 구조를 입찰 전략에 반영해야 합니다.
• 세금 압류와 배당순위. 2023.01.17 국 명의 압류의 조세채권 성격·금액·법정기일 등을 확인해야 합니다. 배당순서가 바뀌면 임차인 미배당액과 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
• 민간임대주택등기. 2021.08.31 민간임대주택 등록 사항에 관하여 등록 상태와 매각 이후의 행정상 의무·절차를 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유상태가 확정되지는 않습니다. 실제 점유자와 명도 가능 시점, 보증금 반환 관계를 현장에서 점검해야 합니다.
• 관리비 및 추가 비용. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분, 취득 관련 세금 및 명도 비용을 확인해야 합니다.
• 최근 거래 검증. 화곡동 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래와 최신 거래, 거래 추세를 조사하여 실질취득금액과 비교해야 합니다. 감정가만으로 현재 시장가격을 대신해서는 안 됩니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 서류와 최신 사건 진행상태를 확인해야 합니다.

맺으며 — “7,667만원짜리 오피스텔이 아니다”

이 사건의 가장 큰 착시는 감정가의 32.77%라는 최저매각가입니다. 다섯 번 유찰되어 76,677,000원까지 내려왔지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금 233,000,000원이 그대로 남아 있습니다.

현재 회차 기준 예상 인수액은 158,103,186원, 이를 더한 실질취득금액은 234,780,186원입니다. 6회·7회 유찰 시나리오에서도 실질취득금액은 보증금 2.33억원에 가까운 수준을 유지합니다. 최저가가 낮아져도 전체 취득 부담은 거의 줄지 않는 구조입니다.

여기에 강제경매 신청채권자 미배당, 국 명의 세금 압류의 배당순위 확인 필요성, 오피스텔의 실거래 시세 검증 문제까지 겹쳐 있습니다. 감정가와 비교해도 현재 실질취득금액은 낮지 않으며, 시세 대비 할인 여부도 확인되지 않았습니다.

결론은 입찰 보류가 합리적인 고위험 인수형입니다. 매각물건명세서상 보증금 잔액 인수 구조가 해소되지 않는 한, 추가 유찰만으로 가격 메리트가 생긴다고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 매수인이 최종적으로 부담할 보증금과 실제 시장가치입니다.