인천지방법원 2025타경1059. 김포시 풍무동 장릉마을 102동 7층 701호 아파트입니다. 소유자 한진아가 2016년 1월 14일 소유권을 취득했고, 같은 날 오정농업협동조합이 채권최고액 211,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 임차권과 현재 경매개시결정, 김포시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 눈에 띄는 것은 보증금 220,000,000원의 주택임차권입니다. 다만 임차권자 정대영의 임대차계약일은 2016년 10월 17일, 점유개시일은 2016년 11월 21일, 주민등록일과 확정일자는 2016년 11월 22일입니다. 말소기준권리인 2016년 1월 14일 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있어, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1059 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 740 장릉마을 102동 7층 701호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 189.22㎡ · 15층 건물 내 7층 · 아파트 이용중 |
| 소유자 | 한진아 (2016.01.14. 소유권이전 · 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 420,000,000원 / 294,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오정농업협동조합 / 20,751,206원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 임차권은 소멸
말소기준은 을구 11번 오정농업협동조합 근저당권입니다. 임차권자 정대영은 건물 전부를 대상으로 보증금 220,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤지만, 전입신고가 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구는 접수돼 있으나, 우선변제 여부는 명확히 확인되지 않습니다. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 데이터상 0원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정대영 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 1회 유찰 가격은 최근 거래보다 낮다
장릉마을(삼성쉐르빌) 전용 189.22㎡의 실거래 12건은 372,500,000원에서 405,000,000원 사이에 형성돼 있고 전체 평균은 387,125,000원입니다. 다만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 392,666,666원, 최신 거래는 2026년 6월 383,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 189.22㎡ | 14 | 383,000,000원 |
| 2025.12 | 189.22㎡ | 14 | 400,000,000원 |
| 2025.11 | 189.22㎡ | 10 | 395,000,000원 |
| 2025.05 | 189.22㎡ | 8 | 390,000,000원 |
| 2025.03 | 189.22㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2025.03 | 189.22㎡ | 10 | 380,000,000원 |
| 2024.10 | 189.22㎡ | 9 | 380,000,000원 |
| 2024.08 | 189.22㎡ | 13 | 380,000,000원 |
| 2024.05 | 189.22㎡ | 8 | 372,500,000원 |
| 2024.04 | 189.22㎡ | 12 | 390,000,000원 |
| 2024.04 | 189.22㎡ | 12 | 390,000,000원 |
| 2024.03 | 189.22㎡ | 10 | 405,000,000원 |
현재 최저가 294,000,000원은 최근 12개월 평균의 74.9%, 전체 실거래 평균의 75.9%입니다. 최신 거래 383,000,000원보다도 낮습니다. 최근 12개월과 이전 기간의 비교 추세는 +1.9%로 하락장이 아니라 소폭 상승 방향입니다. 따라서 이 사건은 최저가만 낮아 보이는 착시가 아니라, 최근 실거래 기준으로도 가격 차이가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,916,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 오정농업협동조합 | 211,200,000원 | 211,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 77,884,000원 |
현재 회차 294,000,000원 가정에서 오정농업협동조합 채권최고액 211,200,000원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 77,884,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 풍무동 중앙승가대학교 동측에 인접하며, 주위는 아파트·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 교통시설과 간선도로의 거리·편의성을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 15층 건물 내 7층 701호이며 사용승인일은 2002.05.15입니다. 위생·급배수·난방·소화전·승강기·주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 고도지구, 역사문화환경보존지역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 중앙승가대학교 절대·상대보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 장릉마을(삼성쉐르빌)은 794세대이며 전용 189.22㎡ 실거래가 지속 확인됩니다. 최근 거래는 2026.06 383,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 정대영의 임차권은 대항력 없음으로 정리되지만, 배당요구 접수와 우선변제 관계는 매각물건명세서·배당요구 관련 원본으로 최종 대조하세요.
- 가격 기준. 전체 평균 387,125,000원보다 최근 12개월 평균 392,666,666원과 최신 거래 383,000,000원을 우선 기준으로 응찰 상한을 판단하세요.
- 회차별 자금. 현재 최저가 294,000,000원이며, 2회 유찰 시 205,800,000원, 3회 유찰 시 144,060,000원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 공법상 제한. 고도지구·공항 관련 제한표면·학교 보호구역·역사문화환경보존지역 등이 포함돼 있으므로 향후 이용계획이 있다면 관련 제한을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “임차보증금 2.2억”보다 중요한 것은 순서다
표면적으로는 보증금 220,000,000원의 임차권등기가 있어 복잡해 보이지만, 핵심은 날짜 순서입니다. 말소기준 오정농업협동조합 근저당이 2016.01.14, 임차인의 주민등록·확정일자가 2016.11.22이므로 대항력은 없습니다. 데이터상 매수인 인수도 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 우호적입니다. 감정가 420,000,000원에서 한 차례 유찰돼 294,000,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균 392,666,666원의 74.9%입니다. 최신 실거래 383,000,000원과 비교해도 낮으며 최근 추세는 +1.9%입니다. 권리상 인수 0, 최근 실거래 대비 할인 확인. 이 사건의 핵심은 임차권의 액면가에 놀라기보다 말소기준과 전입일의 선후관계를 정확히 보는 데 있습니다.
