인천지방법원 2025타경1189. 부천시 소사구 옥길동 골든아이티타워 1층 145호입니다. 등기상 집합건물이고, 감정 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2022년 권종섭 씨 앞으로 소유권이전된 뒤, 같은 날 서울축산업협동조합 근저당권이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정, 이재현 씨 가압류, 부천시 압류가 이어졌으나 부천시 압류는 2026.03.31 말소됐고, 매각으로 남을 권리는 표시되지 않습니다.
다만 “권리 단순”과 “투자 매력”은 별개입니다. 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터·근린생활시설·아파트가 섞인 지역의 1층 상가형 물건입니다. 실거래 비교 자료가 없으므로 가격 판단은 최저가 자체가 아니라, 공실 상태·상권·임대 가능성·관리비·전용 사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1189 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워 1층145호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 양지로 229 |
| 물건 성격 | 집합건물 · 대지 · 근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 권종섭 |
| 감정가 / 최저가 | 465,000,000원 / 325,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 1,259,931,386원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준권리는 2022.03.31 접수된 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이고 채무자는 권종섭 씨입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정과 이재현 씨 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 부천시 압류는 2026.03.31 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 — 보증금은 작지만 명도 확인 필요
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 위유진 | 2025.03.18 | 5,000,000원 | 450,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 |
임차인 위유진 씨의 전입신고일은 2025.03.18입니다. 말소기준권리인 2022.03.31 근저당권보다 뒤이므로, 이 임차인은 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금 5,000,000원, 차임 450,000원이 확인되지만 확정일자와 배당요구 여부는 명확한 우선변제 판단까지 이어지지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 325,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,357,000원 |
| 2. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 360,000,000원 | 320,143,000원 |
| 3. 가압류 · 이재현 | 50,833,333원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 최저가 325,500,000원 기준입니다. 채권자 총 청구 410,833,333원 중 320,143,000원이 배당되고, 미배당은 90,690,333원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 최저가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 325,500,000원 | 320,143,000원 | 90,690,333원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 227,850,000원 | 223,860,100원 | 186,973,233원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 159,495,000원 | 156,462,070원 | 254,371,263원 | 0원 |
⑤ 입지·물건성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 옥길버들초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 1층 호실입니다. 사용승인일은 2022.02.18입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기설비, 지하주차장, 천장형 에어콘 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역 등에 포함되며, 북동측·남동측·남서측 3면으로 폭 약 35미터·20미터·25미터 도로에 접합니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 표시됩니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공실 확인. 감정 이용상태는 공실이지만 임차인 표시가 있으므로 실제 점유·열쇠·시설물 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 집합건물 1층 근린시설은 공용관리비 체납과 승계 부담이 가격 판단에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 상권 확인. 지식산업센터·근린생활시설·아파트가 혼재한 지역이므로 유동인구, 전면 노출, 업종 제한, 임대 가능 차임을 확인해야 합니다.
- 배당 변수. 현재 배당표는 당해세·최우선변제를 미반영합니다. 실제 배당 결과는 바뀔 수 있으나, 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본으로 인수권리, 법정지상권, 점유관계, 관리비를 재확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장 확인
이 사건의 장점은 권리 구조가 단순하다는 점입니다. 말소기준 이후 권리는 정리되고, 대항력 있는 임차인 인수 구조도 아닙니다. 따라서 권리상 치명적 인수 부담은 낮습니다. 그러나 물건의 본질은 1층 근린생활시설 공실입니다. 감정가 465,000,000원에서 325,500,000원으로 내려온 가격만 보고 판단하면 안 됩니다. 실제 임대수요, 공실 지속 가능성, 관리비와 점유 상태를 확인한 뒤에야 응찰가 상한을 정할 수 있습니다. 권리는 통과, 수익성은 보류. 이 물건의 승부처는 말소 여부가 아니라 공실 상가를 얼마에, 얼마나 빨리 다시 돈이 도는 자산으로 만들 수 있느냐입니다.