매력지수 B등급 · 인수 위험은 없고 2회 유찰로 가격은 낮아졌으나 토지·단독주택형 물건의 환금성 검토 필요
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 임차인 인수는 없지만 연립/다세대+토지형 및 임대관계 미상, 지역·용도 특성상 환금성을 확인해야 해 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 권리관계는 정리되는 구조입니다. 다만 이 물건은 일반 아파트처럼 가격만 보면 되는 유형이 아니라 계획관리지역 토지와 단독주택 이용 물건의 환금성을 함께 봐야 합니다. 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 낙찰 후 활용성과 매수층을 확인해야 합니다.
감정가
576,848,800원
감정평가액
최저가
282,656,000원
2회 유찰·49%
매수인 인수
0원
임차인 인수 없음
핵심지표
환금성 확인
토지+주택형
인천지방법원 2025타경1479. 김포시 하성면 전류리 118 소재 연립/다세대+토지 물건입니다. 등기상 소유자는 윤영일이며, 2018년 설정된 옹진농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.
다만 물건 성격은 단순 공동주택이 아닙니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택이며, 토지는 계획관리지역·성장관리계획구역 등 제한사항이 존재합니다. 따라서 권리보다 실제 이용 가능성과 향후 매각 가능성을 중심으로 판단해야 합니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경1479
소재지
경기도 김포시 하성면 전류리 118
도로명주소
경기도 김포시 하성면 월하로912번길 122
물건종류
연립/다세대 + 토지
소유자
윤영일
감정가 / 최저가
576,848,800원 / 282,656,000원 (2회 유찰)
청구금액
208,816,802원
매각기일
2026.07.07
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리는 2018.02.13 설정된 옹진농업협동조합 근저당권입니다. 을구 2번 근저당권 역시 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 갑구의 국 압류 및 임의경매개시결정도 매각으로 정리되는 구조입니다.
② 배당 구조 — 후순위 채권 일부 미배당
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
4,757,184원
을구 1번 근저당권 · 옹진농업협동조합
169,000,000원
169,000,000원
을구 2번 근저당권 · 웅진농협협동조합
133,400,000원
108,898,816원
소유자 교부
-
0원
현재 회차 최저매각가 282,656,000원 기준이며 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
매각대금 배분
회차별 미배당 변화
유찰이 진행될수록 채권 미배당 규모는 증가합니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 위험은 없으며 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 권리분석 자체는 단순한 편입니다.
⚠️ 물건 관점 계획관리지역 토지와 단독주택 이용 물건으로 아파트처럼 동일 비교가 어렵습니다. 실제 사용 목적과 향후 매수층 확보 가능성을 확인해야 합니다.
③ 입지·이용 상태 검토
이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며 벽돌구조 철근콘크리트지붕 단층건입니다.
입지. 경기도 김포시 하성면 전류리 전류1리마을회관 남서측 인근으로 단독주택 및 농경지가 혼재한 지역입니다.
토지. 계획관리지역이며 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등이 포함됩니다.
교통. 차량 출입 가능하며 버스정류장이 근거리에 위치합니다.
④ 입찰 체크리스트
활용성 확인. 토지 면적 465㎡와 주택 이용 상태를 고려해 실제 사용 목적을 먼저 확인해야 합니다.
환금성 확인. 하성면 전류리 지역 특성상 아파트와 달리 매수층이 제한될 수 있습니다.
권리 확인. 근저당·압류·경매개시결정 등 등기 권리는 매각 후 소멸 여부를 확인해야 합니다.
현황 확인. 임대관계 미상 부분과 실제 점유 상태는 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 활용성이 가격을 결정한다”
이 물건은 권리상 인수 부담이 없는 안전형 경매입니다. 2회 유찰로 최저가는 크게 낮아졌지만, 연립/다세대+토지 형태와 단독주택 이용 상태 때문에 가격만으로 판단하기 어렵습니다. 핵심은 낙찰가 자체보다 내가 어떤 목적으로 활용하고, 이후 누가 살 것인지입니다. 권리는 합격, 최종 판단은 활용성과 환금성입니다.
사건 개요
소재지
경기도 김포시 하성면 전류리 118
법원·사건
인천지방법원
부천지원·2025타경1479
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-07 10:00
·별관 제122호 법정
물건
대
465㎡외 2건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
물건상태
매각준비
물건 전체 내역 (3)
#1
경기도 김포시 하성면 전류리 118
벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 단층 단독주택
180.4㎡
#2
경기도 김포시 하성면 전류리 118
465㎡
#3
경기도 김포시 하성면 전류리 118-1
18㎡
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 김포시 하성면 전류리 118
2025-05-20 10:37
현장에서 만난 소유자 아버지 윤장우를 면담 후 안내문 교부함. 이곳에 소유자가 거주하고 있고 자기는 다른 곳에 거주하고 잠시 들린 것이라고 하였음.
전입세대확인서(동거인포함) 및 주민등록등본 발급받아 확인 한 바, 소유자가 세대주로 등재되어 있었음.
경기도 김포시 하성면 전류리 118
2025-05-21 09:25
목록 1. 부동산 내용과 동일함.
경기도 김포시 하성면 전류리 118-1
현장에 임하였으나 이해관계인 만나지 못하여 점유 관계는 확인하지 못하였음. 별도의 확인 필요함.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
