인천지방법원 2025타경1523. 부천 원미구 심곡동 ‘썬라이즈시티’ 7층 701호 아파트입니다. 감정가 4.64억에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 3.248억입니다. 같은 면적의 2023년 6월 거래가 4.75억으로 잡혀 있어, 단순 가격비율만 보면 최저가는 실거래의 68.4%입니다. 하지만 이 물건의 판단 포인트는 “시세 대비 싸다”에서 끝나지 않습니다. 배당표상 선순위 근저당이 매각대금을 대부분 흡수하고, 실제 경매를 신청한 채권자는 현재 회차에서 배당을 받지 못하는 구조입니다.
임차인 쪽은 상대적으로 단순합니다. 현황조사상 전입자는 2명이나, 전입일은 모두 2023.08.16으로 말소기준권리인 2023.08.08 근저당권보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 보증금은 확인되지 않지만, 선순위 전입이 아니므로 보증금 인수형 물건으로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1523 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 114-4 썬라이즈시티 7층701호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 전용 51.91㎡ · 7층 701호 |
| 소유자 | 박학철 |
| 감정가 / 최저가 | 464,000,000원 / 324,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 근해안강망수산업협동조합 / 323,750,898원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리, 선순위 배당 구조는 확인
말소기준은 2023.08.08 근해안강망수산업협동조합 근저당권으로 정리됩니다. 이후의 가압류, 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리되어, 예상 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 점유자 2명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| PIAO ZHIXJNG | 2023.08.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 전입신고가 말소기준권리 이후 · 보증금 확인 필요 |
| PIAO XUEZHE | 2023.08.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 전입신고가 말소기준권리 이후 · 보증금 확인 필요 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 현황조사상 확인된 실제 점유자 2명으로 보입니다. 두 명 모두 전입일이 말소기준권리 이후이므로, 대항력 있는 임차보증금 인수형으로 볼 자료는 없습니다. 다만 보증금과 우선변제 관련 정보가 확인되지 않으므로, 매각물건명세서 원본과 배당요구 여부 확인은 필요합니다.
③ 시세 비교 — 가격만 보면 낮지만 표본은 1건뿐
썬라이즈시티는 총 18세대, 사용승인일 2022.07.08의 소규모 아파트입니다. 같은 면적 51.91㎡ 실거래는 2023.06 · 7층 · 475,000,000원 1건만 확인됩니다. 현재 최저가는 이 거래가의 68.4%입니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 | 비율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 실거래 | 51.91㎡ | 7 | 475,000,000원 | 100.0% |
| 감정가 | 51.91㎡ | 7 | 464,000,000원 | 97.7% |
| 현재 최저가 | 51.91㎡ | 7 | 324,800,000원 | 68.4% |
④ 예상배당표 (매각가 324,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,347,200원 | 매각가의 약 1.6% 추정 |
| 을구 1번 근저당 · 부천중앙새마을금고 | 4,917,000,000원 | 319,452,800원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 3번 근저당 · 근해안강망수산업협동조합 | 384,000,000원 | 0원 | 신청채권자 · 미배당 발생 |
| 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 10,167,770원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
채권총액 5,311,167,770원 중 예상배당은 319,452,800원이고, 미배당은 4,991,714,970원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 낮아져도 신청채권자 배당은 0원
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 324,800,000원 | 319,452,800원 | 4,991,714,970원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 227,360,000원 | 223,376,960원 | 5,087,790,810원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 159,152,000원 | 156,123,872원 | 5,155,043,898원 | 0원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 부천시 원미구 심곡동 소재 부천소방서 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재된 주상지대입니다.
- 교통. 경인전철 부천역과 지하철7호선 신중동역이 각각 남측·북측 근거리에 있고, 시내버스정류장이 인접해 대중교통 여건은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층 지상7층 규모의 아파트 내 7층 701호입니다. 일반적인 상하수도설비와 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역에 포함되며, 남측 중로와 서측 소로에 양면 접합니다.
- 환금성. 총 18세대 소규모 단지입니다. 동일면적 실거래는 1건으로 확인되어 가격비교 표본이 좁습니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시. 3.248억은 실거래 대비 68.4%로 낮지만, 표본이 1건이라 시세 확정값처럼 보면 안 됩니다.
- 선순위 근저당 확인. 을구 1번 근저당의 일부포기·배당 처리와 실제 말소 범위를 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
- 무잉여 가능성. 현재 회차에서 신청채권자 예상배당이 0원입니다. 경매 절차 진행 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유자 명도. 대항력은 없지만 현황조사상 점유자 2명이 있으므로 인도명령·명도 일정과 비용을 반영해야 합니다.
- 관리비·공과금. 소규모 아파트는 관리 체계와 체납 내역을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구종기 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력, 절차는 보류”
이 물건은 대항력 있는 임차보증금 인수형은 아닙니다. 현황조사상 점유자 2명은 모두 말소기준권리 이후 전입이고, 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다. 이 점만 보면 권리 부담은 낮습니다. 그러나 배당표를 보면 전혀 다른 경고등이 켜집니다. 현재 회차에서 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 근저당으로 흡수되고, 신청채권자 배당은 0원입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다 선순위 배당·무잉여 확인이 핵심입니다. 가격은 좋아 보이나, 절차 확인 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
