서울남부지방법원 2024타경134022. 강서구 화곡동 웰타운비 7층 701호로, 감정평가서상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 문중석은 2021년 4월 24일 매매를 원인으로 2021년 5월 17일 소유권을 취득했고, 거래가액은 254,000,000원입니다. 같은 날 조유라가 전입·점유를 시작했으며, 임대차계약일은 2021년 4월 24일, 확정일자는 2021년 4월 26일입니다.

현재 살아 있는 말소기준권리는 2023년 8월 10일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 문제는 조유라의 주택임차권등기가 그보다 앞선 2023년 7월 18일에 접수됐다는 점입니다. 따라서 확약이 없다면 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 승계하는 구조입니다. 현재 최저가를 기준으로 임차인 예상배당액은 194,822,400원, 법정 미배당액은 59,177,600원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약 조건

2020년 설정된 한국양봉농업협동조합의 근저당권은 2021년 5월 17일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023년 8월 10일 주택도시보증공사 가압류이며, 그보다 앞선 조유라의 임차권은 원칙적으로 매각만으로 소멸하지 않습니다. 이후의 국세 압류와 2024년 9월 10일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 조유라 1명입니다. 매각물건명세서가 주택도시보증공사를 ‘주택임차권승계인’으로 표시하고 있으므로, 주택도시보증공사를 별도의 두 번째 임차인으로 보거나 보증금 254,000,000원을 중복 합산하면 안 됩니다. 포기·말소 조건도 조유라의 임차권과 그 승계인에게 적용되는 조건입니다.

③ 가격 판단 — 최저가 64%만으로는 싸다고 할 수 없다

감정가 310,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 198,400,000원입니다. 그러나 동일 건물이나 인근 오피스텔의 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 64%라는 숫자만 근거로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 단정할 수 없습니다.

확약 조건이 없다면 유찰될수록 임차인 미배당액이 증가해, 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다. 제공된 시나리오상 법정 인수액은 현재 회차 59,177,600원, 3회 유찰 시 98,302,080원, 4회 유찰 시 129,601,664원입니다. 반대로 확약 조건이 이행되면 해당 임차권의 실질 인수액은 각 회차에서 0원이므로 실제 취득원가는 낙찰가를 중심으로 판단하게 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 198,400,000원 가정)

배당 계산상 조유라의 보증금 부족분은 59,177,600원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되면 해당 부족분의 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 집행비용은 매각가의 1.8% 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 내 7층 701호이며, 오피스텔로 이용 중입니다.
• 주위환경. 화곡1동주민센터 남서측 인근으로 업무·상업용 건물, 주상복합건물, 오피스텔이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
• 설비. 급·배수 등 기본 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 5,978,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최신 매각물건명세서에도 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 실제 임차인 수 확인. 실제 임차인은 조유라 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 표시됩니다. 보증금을 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 배당요구와 말소 절차 확인. 조유라는 2023.07.18. 배당요구를 했습니다. 배당 후 임차권등기 말소가 매각조건대로 진행되는지 확인해야 합니다.
• 가격 원본 조사. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 12개월 실거래와 현재 매물을 별도로 조사해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자, 퇴거 여부, 열쇠 인도와 내부 상태를 현황조사 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분과 당해세 등 실제 배당 변수를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “64% 유찰가보다 확약 조건이 먼저다”

이 물건은 단순한 무인수형도, 보증금 전액을 그대로 떠안는 전형적인 인수형도 아닙니다. 조유라의 보증금 254,000,000원과 선순위 임차권 때문에 일반 법리상 현재 회차의 미배당액 59,177,600원이 매수인에게 남지만, 매각물건명세서에 기재된 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이행되면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*이 됩니다.

따라서 결론은 확약 조건의 유효성과 이행 절차를 원문으로 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 조건부 검토 물건입니다. 2회 유찰과 감정가 64%는 눈에 띄지만, 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않은 상태에서는 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 권리의 승부처는 확약, 가격의 승부처는 별도 시세 조사입니다.