인천지방법원 2025타경1882. 김포 대명항 인근 대명항수산물타운 비동 2층 2001호입니다. 공부상 용도는 일반음식점이고, 감정평가상 현재 이용상태는 공실입니다. 경매 구조는 단순합니다. 정현수 씨가 2021.06.30 거래가 838,980,000원으로 취득했고, 같은 날 남동농업협동조합 근저당권 900,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 물건은 “임차인 인수”보다 상가 공실·환금성·세금압류가 핵심입니다. 현황조사상 점유자는 2곳이 확인되지만 전입신고일이 모두 말소기준권리 이후입니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 보기는 어렵고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다. 다만 세금 압류가 여러 건이라, 당해세가 확인되면 근저당 배당액이 더 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1882 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 대곶면 대명리 487-9 대명항수산물타운 비동 2층2001호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 대곶면 대명항1로 98 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 대장상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 소유자 | 정현수 (2021.06.30 거래가 838,980,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 781,000,000원 / 546,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남동농업협동조합 / 774,531,157원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 1번 남동농업협동조합 근저당권입니다. 이후 김포시·국민건강보험공단·국세 압류와 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 1번 근저당은 2025.12.22 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 말소기준권리의 순위 구조 자체를 바꾸는 요소는 아닙니다.
② 점유·임차인 — 실제 점유자는 2곳, 대항력은 없음
현황조사상 점유자로 2곳이 확인됩니다. 다만 두 곳 모두 전입신고일이 2021.06.30 말소기준권리 이후라 낙찰자에게 보증금을 인수시키는 대항력 있는 임차인으로 정리되지는 않습니다. 실제 임차인으로 조사된 주체는 2곳이며, 보증기관 승계나 대위변제 중복신고로 볼 표시는 없습니다.
| 점유자 | 전입신고 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 빅브로디엔씨 주식회사 | 2022.09.06 | 80,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 없음 |
| 주식회사 대명항수산 | 2023.11.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 546,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,867,000원 |
| 2. 근저당 · 남동농업협동조합 | 900,000,000원 | 538,833,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | 900,000,000원 | 361,167,000원 |
현재 최저가 546,700,000원 기준 배당 가정입니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며, 실제 배당은 집행비용과 조세채권 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 구조 — 낮아져도 권리 인수는 0원
| 회차 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 546,700,000원 | 538,833,000원 | 361,167,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 382,690,000원 | 376,532,340원 | 523,467,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 267,882,999원 | 263,332,637원 | 636,667,363원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 대곶면 대명리 소재 대명항 북동측에 위치합니다. 주위는 대명포구 주변으로 상업시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입은 원활하고, 인근에 일반버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층·지상3층 건물 내 제2층 제2001호입니다. 사용승인일은 2020.12.17입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 일반음식점이나, 현황은 공실입니다. 임대관계도 미상으로 조사됐습니다.
- 토지. 계획관리지역, 상업용, 평지, 부정형, 소로각지입니다. 토지면적은 1,870.0㎡이고 공시지가는 1,095,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 성장관리권역·하수처리구역·가축사육제한구역·제한보호구역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역 등이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수권리. 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없습니다. 현황조사상 점유자도 말소기준 이후 전입입니다.
- 공실 리스크. 대장상 일반음식점이지만 현황은 공실입니다. 낙찰 후 임대수익이 즉시 발생한다고 보면 안 됩니다.
- 세금압류. 국세·지방세 압류가 여럿 확인됩니다. 당해세 해당 여부와 금액을 반드시 확인해야 합니다.
- 관리비·공용비. 상가 집합건물은 공용관리비·장기 체납분 확인이 중요합니다. 관리주체 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 일반음식점 용도와 실제 영업 가능 여부, 위생·급배수·승강기 설비 상태, 인허가 승계 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 단순”과 “상가 투자 적합”은 다르다
이 사건은 권리만 보면 비교적 깔끔합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 점유자도 대항력 있는 구조가 아닙니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자판단의 핵심은 권리보다 공실 상가의 환금성입니다. 감정가 781,000,000원에서 1회 유찰되어 546,700,000원까지 내려왔지만, 현황 공실·일반음식점 용도·세금압류 가능 차감까지 함께 보면 공격적으로 볼 물건은 아닙니다. 권리는 통과, 수익성과 재임대 가능성은 보수 검토가 맞습니다.