인천지방법원 2025타경2038. 김포한강신도시 상업업무지대에 위치한 디원시티 시그니처 7층 749호입니다. 등기부상 소유자는 주식회사한국이앤지이고, 2022.09.06 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 김포시·국·국민건강보험공단 등의 압류와 2025.05.29 임의경매개시결정이 이어졌으며, 말소기준권리 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 매수인 인수권리 해당사항없음으로 명시되어 있습니다.
가격은 이미 세 차례 떨어졌습니다. 감정가 219,000,000원에서 현재 최저매각가가 75,117,000원까지 내려와 약 34.3% 수준입니다. 다만 이 물건은 거래시세 자료가 없어 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 대신 현재 회차의 핵심은 가격 자체보다 배당구조와 실제 점유·임대차 여부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2038 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-12, 6871-13, 6871-14, 6871-15 디원시티 시그니처 지식산업센터 7층 749호 · 도로명 경기도 김포시 김포한강10로133번길 107 |
| 물건종류 | 기타 · 공부상 용도 공장 · 지식산업센터 |
| 소유자 | 주식회사한국이앤지 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 75,117,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 180,613,070원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.06 을구 1번 근저당권설정 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 217,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 임대차 | 임대차관계 미상 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸
2022.09.06 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 등기부상 2023.12.05 김포시 압류, 2024.12.09 김포시 압류, 2024.12.16 국 압류, 2025.05.29 임의경매개시결정, 2025.06.27 국민건강보험공단 압류, 2025.12.30 김포시 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2022.04.28 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 현재 가격 — 감정가의 34%까지 하락
현재 회차는 3회 유찰 상태이며 최저매각가는 75,117,000원입니다. 감정가 219,000,000원 대비 약 34.3%입니다. 추가 유찰 시 데이터상 4회 유찰은 52,581,900원, 5회 유찰은 36,807,330원까지 내려갑니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 75,117,000원 | 143,835,106원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 52,581,900원 | 165,964,574원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 36,807,330원 | 181,455,202원 |
부동산 실거래 자료는 제시되지 않았으므로 외부 시세 대비 저렴하다고 판단하지 않습니다. 현재 가격 메리트는 감정가 대비 할인폭으로만 확인할 수 있으며, 실제 투자판단에는 지식산업센터의 수요·임대·공실 및 현금화 가능성을 별도 점검해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,117,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,752,106원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 217,200,000원 | 73,364,894원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 75,117,000원에서 집행비용 1,752,106원을 제외하고 하나은행 근저당에 73,364,894원이 배당되는 구조입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 143,835,106원이며, 소유자 교부액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 5건에 대해 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동 소재 구래동행정복지센터 남서측 인근, 김포한강신도시 내 상업업무지대에 위치합니다.
- 교통. 김포골드라인 구래역이 동측 인근에 소재하고 시내버스정류장이 인접합니다.
- 용도. 공부상 용도는 공장이며, 철근콘크리트구조 지하3층 지상10층 규모의 근린생활시설 및 공장 복합용도 지식산업센터 내 제7층 제749호입니다.
- 토지. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 성장관리권역, 택지개발지구 등 토지이용계획이 적용됩니다. 공시지가는 2,275,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 상하수도설비 및 위생설비가 공용부분에 갖추어져 있습니다.
- 환금성. 거래시세 자료가 제시되지 않았고, 지식산업센터라는 용도 특성상 실제 임대·사용 수요와 공실 여부 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격. 3회 유찰 후 최저가 75,117,000원으로 감정가의 약 34.3%입니다. 추가 유찰 시 52,581,900원, 36,807,330원 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 배당. 하나은행 근저당 채권최고액 217,200,000원 대비 현재 예상배당은 73,364,894원으로 미배당 143,835,106원이 발생합니다.
- 압류. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 임대차·점유. 임대차관계가 미상입니다. 실제 사용주체, 임대차계약 유무, 보증금 여부를 별도로 확인하세요.
- 용도 적합성. 공부상 공장인 지식산업센터이므로 입주업종 및 사용 가능성 등을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 현장 점유상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 확인할 것은 남아 있다”
이 물건은 3회 유찰로 최저매각가가 감정가의 약 34.3%까지 내려왔고, 매각물건명세서상 매수인 인수권리도 없습니다. 따라서 권리상 인수부담은 0원이라는 점이 분명합니다. 그러나 이것만으로 곧바로 저가 매수라고 결론내리기는 어렵습니다. 실거래 시세 자료가 없고 임대차관계도 미상이며, 하나은행 근저당은 현재 회차에서 73,364,894원만 배당되어 143,835,106원이 미배당됩니다. 결국 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가와 실제 사용·임대 가능성의 교차검증입니다. 가격은 유찰로 크게 낮아졌지만, 입찰 전 확인은 더 꼼꼼해야 하는 유형입니다.
