인천지방법원 2025타경2038. 김포시 구래동 디원시티 시그니처 지식산업센터 7층 749호로, 감정평가상 공부상 용도는 공장입니다. 등기부상 현재 소유자는 주식회사한국이앤지이고, 말소기준권리는 2022.09.06 설정된 주식회사하나은행 근저당권 217,200,000원입니다. 그 뒤의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차 최저매각가는 52,582,000원으로 감정가 219,000,000원의 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다. 특히 공장 용도의 지식산업센터이고 이미 4회 유찰됐다는 사실 자체를 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2038 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 7층 749호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 공장(지식산업센터) · 공부상 용도 공장 |
| 소유자 | 주식회사한국이앤지 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 52,582,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 180,613,070원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.09.06 하나은행 근저당권입니다. 2023.12.05 김포시 압류는 2024.06.04 해제되어 말소됐고, 2024.12.09 김포시 압류도 2025.03.24 해제됐습니다. 그 밖의 2024.12.16 국 압류, 2025.05.29 임의경매개시결정, 2025.06.27 국민건강보험공단 압류, 2025.12.30 김포시 압류는 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 52,582,000원으로 감정가 219,000,000원 대비 24.01%입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 36,807,400원(감정가 16.81%), 6회 유찰 시 25,765,180원(감정가 11.76%)으로 제시되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 52,582,000원 | 24.01% | 165,964,476원 |
| 5회 유찰 시 | 36,807,400원 | 16.81% | 181,455,133원 |
| 6회 유찰 시 | 25,765,180원 | 11.76% | 192,298,593원 |
다만 이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되어 있지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싼지 여부는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 24%라는 수치는 큰 폭의 가격 하락을 보여줄 뿐이며, 이를 근거로 ‘시세보다 저렴하다’고 평가하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,582,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,346,476원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 217,200,000원 | 51,235,524원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 하나은행 근저당 채권최고액 217,200,000원 중 51,235,524원이 배당되는 계산이며 미배당은 165,964,476원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 우선 차감될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동 소재 구래동행정복지센터 남서측 인근, 김포한강신도시 내 상업업무지대에 위치한 디원시티 시그니처 지식산업센터입니다.
- 교통. 김포골드라인 구래역이 동측 인근에 있고 시내버스정류장이 인접해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 10층 규모의 근린생활시설 및 공장 복합용도 지식산업센터 내 7층 749호입니다.
- 용도. 공부상 용도는 공장이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 공시지가는 2,275,000원/㎡입니다.
- 도로. 감정평가상 동측으로 중로에 접하고, 토지 특성은 평지·상업용으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 시세 확인. 감정가 대비 24.01%까지 내려왔지만 비교 실거래 자료가 없습니다. 인근 동일 건물·유사 공장 호실의 실제 매매가격을 반드시 별도로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 별도로 확인된 임차인은 없으나 감정평가에는 임대차관계 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 사용 주체와 점유자를 확인해야 합니다.
- 압류·당해세 확인. 국세·지방세 관련 압류가 존재하므로 당해세 여부와 배당 우선순위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 공장이므로 실제 사용계획이 해당 용도와 맞는지, 지식산업센터 내 이용 제한이 있는지 확인할 필요가 있습니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 가격뿐 아니라 점유·시설 상태·거래수요 등 반복 유찰의 원인이 무엇인지 현장과 시장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 확인된 저평가”
권리 구조는 비교적 명료합니다. 2022.09.06 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 명시 인수권리도 없습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 가격 검증입니다. 4회 유찰로 최저가는 52,582,000원까지 낮아졌지만 실제 거래 시세가 제시되지 않았기 때문에, 감정가의 24%라는 이유만으로 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 공장 용도의 지식산업센터라는 특성과 반복 유찰, 임대차관계 미상까지 함께 확인해야 합니다. 권리는 확인 가능, 가격은 추가 검증. 이 사건의 핵심입니다.
