서울남부지방법원 2024타경134152. 화곡역 동측 인근에 있는 ‘화곡갤럭시오피스텔’ 제2층 제204호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 백상훈이며, 주택도시보증공사가 청구금액 230,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.

이 사건은 등기부만 보면 선순위 대항력 임차보증금이 최저가보다 커 보이는 인수형 물건입니다. 김재영은 2019.07.15 전입했고 확정일자는 2019.07.02이며, 말소기준인 2023.01.03 압류보다 앞섭니다. 현재 회차에서 보증금 전액이 배당되지 않으므로 일반적인 경우라면 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

그러나 매각조건에는 중요한 예외가 있습니다. 김재영의 주택임차권을 승계한 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액을 청구하지 않고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 그 조건이 유지되고 실제로 이행된다는 전제에서는 매수인의 실질 인수액이 0원*으로 바뀝니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금과 조건부 해소

말소기준은 2023.01.03 부평세무서장의 압류입니다. 그 뒤의 임차권등기, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 김재영의 대항력은 임차권등기일이 아니라 2019년의 점유·전입을 기초로 하므로, 말소기준보다 앞선 선순위 임차보증금으로 분석해야 합니다.

② 임차·점유 현황 — 보증금 권리 1건, 별도 전입자 2명

보증금이 확인된 임차인은 김재영 1명이고, 주택도시보증공사는 이 보증금 권리를 승계한 기관이므로 별도의 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 강현선·권영주는 말소기준일 이후인 2024.03.25 전입해 대항력이 없으므로 보증금이 있더라도 매수인에게 법정 승계되지는 않습니다. 다만 임대차계약과 실제 점유 여부가 확인되지 않아 명도 대상과 절차는 별도로 점검해야 합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래의 70.9%

같은 건물에서 대상 면적과 일치하는 전용 24.3㎡ 거래는 2025.06 제4층 233,000,000원 1건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가격도 233,000,000원이며, 현재 최저가 165,120,000원은 그 가격의 70.9%입니다.

이 사건은 포기·말소 조건을 반영하면 실질취득이 최저가와 같은 165,120,000원이므로, 시세 비교도 이 금액을 기준으로 해야 합니다. 선순위 보증금 230,000,000원을 최저가에 단순 합산할 사안은 아니며, 반대로 포기 조건을 확인하지 않은 채 최저가만 보고 접근해서도 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 165,120,000원 가정)

주택도시보증공사의 230,000,000원 청구는 김재영의 임차보증금 권리를 승계해 신청한 금액으로, 김재영 보증금과 별개의 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 현재 회차에서 임차보증금의 룰상 미배당액은 67,991,680원이며, 포기·말소 조건을 반영한 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 인수 구조

일반적인 대항력 인수형 물건은 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 늘어 총 취득부담이 보증금 부근에 고정됩니다. 이 사건도 표면적인 룰상 미배당액은 유찰될수록 증가합니다. 그러나 포기·말소 조건이 모든 회차에서 그대로 유지되고 이행된다면 매수인의 실질 인수는 0원*이며 실질취득은 각 회차 최저가와 같습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 건물명에는 오피스텔이 포함되어 있으나 대상 호실은 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡역 동측 인근으로, 주변에는 오피스텔·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 화곡역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물로 승강기·난방·소방·급배수 및 위생설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 남동측과 북동측의 노폭 약 4m 포장도로를 통해 출입합니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구·수평표면구역·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 5,767,000원/㎡입니다.
• 거래 표본. 16세대 규모이고 확인된 동일 면적 거래는 1건이므로 개별 호실 상태에 따른 가격 편차를 충분히 반영해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 포기 문구 원본 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 명시되어 있는지 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
• 말소 이행 절차. 매각대금 납부 이후 임차권등기 말소의 주체·시기·필요서류를 집행법원과 주택도시보증공사에 확인해야 합니다.
• 보증금 중복 계산 금지. 김재영의 보증금과 주택도시보증공사의 청구금액은 같은 보증금 권리의 승계관계이므로 각각 230,000,000원으로 합산하면 안 됩니다.
• 별도 전입자 확인. 강현선·권영주는 대항력이 없지만 보증금·계약관계·실제 점유가 미상입니다. 현장조사와 전입세대 확인으로 명도 대상을 특정해야 합니다.
• 시세 추가 확인. 확인된 동일 면적 거래가 2025.06의 1건뿐이므로 최근 계약과 현재 매물가격을 추가로 대조해야 합니다.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 실제 배당순위를 관리사무소·집행기록을 통해 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권 말소 조건과 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 싸지만, ‘조건 확인’이 먼저다

현재 최저가 165,120,000원은 확인된 최근 거래 233,000,000원의 70.9%로 가격 차이가 분명합니다. 그러나 이 물건의 가격 메리트는 선순위 임차보증금이 원래부터 없어서 생긴 것이 아닙니다. 룰상 미배당액 67,991,680원을 주택도시보증공사가 청구하지 않고 임차권등기를 말소한다는 조건이 있기 때문에 비로소 실질 인수 0원*이 되는 구조입니다.

따라서 결론은 가격은 긍정, 권리는 조건부입니다. 포기·말소 조건이 원본 서류에 명확하고 실제 이행절차까지 확인된다면 실질취득 165,120,000원으로 접근할 수 있습니다. 반대로 그 조건을 확인하지 못하면 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 강현선·권영주의 점유관계도 별도 명도 리스크로 남습니다. 이 사건의 승부처는 얼마에 받느냐보다, 230,000,000원 보증금의 포기·말소가 확실히 작동하느냐입니다.

* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 매각조건으로 유지되고 실제 이행된다는 전제입니다. 조건을 제외한 현재 회차의 룰상 미배당액은 67,991,680원입니다.