16,807,000원
인천지방법원 2025타경3048. 부천시 오정구 고강동 일삼주택 9동 지층2호입니다. 공부상 용도는 다세대주택이고 감정평가 현황은 공실 상태로 보임입니다. 2017.12.28 김진욱 명의로 소유권이 이전된 뒤, 2018.04.09 주식회사국민은행의 채권최고액 30,000,000원 근저당이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격과 환금성은 별도로 봐야 합니다. 감정가 70,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저가는 16,807,000원까지 내려왔지만, 해당 물건은 지층 다세대이고 1987.08.20 사용승인된 9세대 규모입니다. 현재 확인되는 동일 면적 실거래 기준이 없어 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3048 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 394-10 일삼주택 9동 지층2호 |
| 물건종류 / 현황 | 다세대주택 · 공부상 다세대주택 · 현황 공실 상태로 보임 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 지층2호 · 사용승인일 1987.08.20 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 16,807,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 38,237,655원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없다
임차인 없음. 감정평가상 현황은 공실 상태로 보이고 임대관계는 미상으로 조사됐으나, 확인된 임차인은 없습니다. 말소기준은 2018.04.09 주식회사국민은행 근저당권이며, 그 뒤의 주식회사국민은행 추가 근저당, 케이비국민카드·서울보증보험 가압류, 부천시·국·금천구·국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 24.01%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차 최저매각가는 16,807,000원으로 감정가 70,000,000원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 크지만, 이 사건은 이미 4회 유찰됐습니다. 같은 일삼주택9동의 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.0회로 집계돼 있어, 반복 유찰 자체가 시장의 가격 수용성과 환금성을 점검해야 한다는 신호입니다.
또한 현재 확인되는 동일 면적 실거래 기준이 없어 감정가와 실거래를 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 않습니다. 지층이라는 위치, 1987년 사용승인, 9세대 규모, 실제 내부 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,807,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 702,526원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사국민은행 | 30,000,000원 | 16,104,474원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사국민은행 | 24,480,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 8,241,878원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 15,814,829원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 16,807,000원 가정 시 채권 총액 78,536,707원 중 16,104,474원이 배당되고 62,432,233원이 미배당으로 남습니다. 신청채권 38,237,655원도 전액 회수되지 않습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고강초등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 지층2호이며 사용승인일은 1987.08.20입니다. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 6m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 다지구·항공표면·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 2,251,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 일삼주택9동은 9세대이고, 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다. 현재 물건 역시 4회 유찰 상태여서 재매각 가능 가격을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현관 표식 확인. 매각물건명세서 비고상 현관문에는 ‘102호’로 표식돼 있습니다. 등기상 지층2호와 현장 표시를 반드시 대조해야 합니다.
- 공실 상태 재확인. 감정평가상 공실 상태로 보이지만 입찰 전 실제 점유 상태와 출입 가능 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 지층 다세대의 실제 매매 가능 가격을 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 압류. 압류 5건이 있어 당해세 여부와 배당 우선순위를 확인해야 합니다. 이는 후순위 채권의 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 노후·지층 상태. 1987.08.20 사용승인 건물의 지층이므로 누수·습기·환기·난방·배관·창호 등 실제 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준권리와 후순위 권리, 매각물건명세서, 현황조사, 세금 관련 사항을 입찰 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 안전”은 다른 문제다
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 임차인은 없고, 2018.04.09 국민은행 근저당이 말소기준이며 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이미 4회 유찰됐고 현재 최저가는 감정가의 24.01%입니다. 지층 다세대, 1987년 사용승인, 9세대 규모라는 조건에 더해 실거래 기준이 확인되지 않는 만큼, 큰 할인율을 곧바로 “싸다”로 해석하면 안 됩니다. 권리는 단순하지만 가격과 환금성 검증이 승부처인 물건입니다.
