서울남부지방법원 2024타경134428. 금천구 가산동 가산대명벨리온 제12층 제1205호 오피스텔입니다. 감정가는 121,000,000원이지만 12회 유찰 후 최저매각가는 8,315,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 6.87%에 불과합니다. 그러나 이 물건의 핵심은 낮은 입찰가가 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액 인수입니다.

임차인 이에스더의 임대차계약일은 2021.12.03, 확정일자는 2021.12.20, 전입 및 점유개시일은 2021.12.31로 기재되어 있습니다. 이는 2022.05.13 설정된 근저당권보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 임차권등기와 관련해 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 최저가가 내려가도 미배당 보증금 인수액이 늘어나 실질취득액은 보증금 수준에 머무는 구조입니다.

추가로 매각물건명세서에는 토지 을구 1번 지상권등기(2017.12.06 등기)가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 기재되어 있습니다. 임차보증금뿐 아니라 토지 권리관계까지 별도로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금 잔액과 토지 지상권을 확인해야 한다

이 사건은 근저당권만 보고 후순위 권리가 모두 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다. 말소기준권리인 근저당권은 2022.05.13 설정됐지만, 임차인의 확정일자와 전입·점유는 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수가 명시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권·승계 위험

확인되는 실제 임차인은 이에스더 1명입니다. 임대차계약일, 확정일자, 전입 및 점유개시일이 기재되어 있고, 매각물건명세서에는 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다.

임차인의 전입 및 점유개시일은 말소기준권리보다 앞선 것으로 기재되어 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다. 확정일자도 근저당 설정일보다 앞서고 배당요구가 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 배당요구를 했다는 사실과 보증금 전액을 회수한다는 것은 서로 다른 문제입니다.

또한 근저당권의 채무자는 이호영, 근저당권자는 이영희로 기재되어 있고, 등기상 소유자는 이영도입니다. 제3자 담보 제공 관계와 근저당 설정의 원인관계도 함께 확인할 필요가 있습니다.

③ 실질취득액 분석 — 최저가가 내려가도 보증금 부담은 거의 그대로

현재 회차의 매각가 8,315,000원에서 집행비용 추정액 549,670원을 제외하면 임차인에게 돌아가는 예상배당은 7,765,330원입니다. 보증금 168,000,000원 중 남는 160,234,670원이 매수인 인수 위험액입니다.

시나리오별 실질취득액은 약 168,500,000원 수준으로 거의 고정됩니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인에게 지급되는 배당액도 줄어들고, 그만큼 매수인이 인수할 잔액은 증가하기 때문입니다. 따라서 최저매각가만 보고 저렴하다고 평가하거나 유찰 횟수만을 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (현재 최저매각가 8,315,000원 가정)

현재 최저매각가 8,315,000원은 집행비용 549,670원과 임차인 예상배당 7,765,330원으로 모두 소진됩니다. 임차인 이에스더는 강제경매 신청채권자와 동일 인물이므로 보증금 채권을 별개의 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 위 추정에 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 원본 자료와 배당 절차에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재, 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 남서측 인근입니다. 주변에는 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 있습니다. 감정요항표상 대중교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 16층 건물의 제12층 제1205호입니다. 사용승인일은 2017.11.27이며 위생·급배수설비, 난방시설, 승강기 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됩니다.
• 토지이용. 도시지역·준공업지역이며, 토지이용계획에는 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등이 포함되어 있습니다. 구체적인 제한과 적용 범위는 원본을 확인해야 합니다.
• 별도등기. 매각물건명세서에 별도등기가 있다고 기재되어 있고, 토지 을구 1번 지상권의 인수도 명시되어 있습니다. 건물 등기부만으로 분석을 마쳐서는 안 됩니다.
• 환금성. 12회 유찰된 물건입니다. 유찰 횟수만으로 향후 매각 가능성을 단정할 수는 없지만, 실질취득액이 감정가를 웃돌고 권리 확인 부담까지 있어 매각가·임대수익·공실 위험을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 원본 검증. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입·점유 사실, 배당요구 및 임차권등기 내용을 확인하세요. 현재 회차 기준 인수 위험액은 160,234,670원입니다.
• 임차인 진정성 확인. 임차인 이에스더와 강제경매 신청채권자가 동일 인물로 나타납니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성을 섣불리 단정하지 말고, 소유자와의 관계 및 실제 보증금 지급 사실을 검증하세요.
• 토지 지상권 확인. 토지 을구 1번 지상권등기(2017.12.06 등기)가 매수인 인수 대상으로 명시되어 있습니다. 토지 등기사항전부증명서와 관련 원본을 통해 지상권의 목적·범위·존속 내용을 확인하세요.
• 근저당 설정 관계 확인. 근저당권자는 이영희, 채무자는 이호영, 소유자는 이영도로 기재되어 있습니다. 채무자와 소유자의 관계, 담보 제공 경위 및 등기 원인관계를 대조하세요.
• 실질취득액으로 입찰가 판단. 현재 회차의 낙찰가와 인수액 합계는 168,549,670원입니다. 최저가 8,315,000원만을 기준으로 투자비용을 계산하지 마세요. 취득세·등기비·명도비·수선비 등 부대비용도 별도 검토해야 합니다.
• 실거래 및 임대수익 검증. 감정가는 실제 시장가격과 같지 않습니다. 인근 오피스텔의 최근 거래가격, 임대료, 관리비, 공실 가능성 및 향후 매도 가능성을 확인한 뒤 실질취득액과 비교하세요.
• 배당과 세금 확인. 집행비용, 당해세, 최우선변제 등으로 실제 배당이 달라질 수 있습니다. 배당표 추정만으로 인수액이 확정된다고 보지 말고 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지 관련 등기 자료를 모두 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “최저가가 낮아도 실질취득액은 낮지 않다”

이 물건의 최저매각가는 8,315,000원이지만, 현재 회차에서 임차보증금 잔액 인수 위험액은 160,234,670원입니다. 이를 낙찰가에 더한 실질취득액은 168,549,670원으로 감정가 121,000,000원의 약 139.3%입니다. 유찰이 더 진행되어도 배당액이 줄고 인수액이 늘어나므로, 최저가 하락이 곧 취득비용 절감으로 이어지지 않습니다.

여기에 매각물건명세서상 인수 대상인 토지 지상권, 임차인의 진정성 및 관계 확인, 근저당 설정 관계 검증까지 남아 있습니다. 실제 시세와 임대수익을 확인하지 않은 상태에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 최저가만 보고 접근하기보다 권리관계와 실질취득액을 먼저 검증해야 하는 D등급 고위험 물건입니다. 권리 인수 범위가 명확해지고 실질취득액을 감당할 경제성이 확인되기 전에는 신중한 접근이 필요합니다.