서울남부지방법원 2024타경134428. 가산대명벨리온 제12층 제1205호 오피스텔입니다. 표면적인 숫자만 보면 감정가 121,000,000원에서 10회 유찰되어 최저매각가가 12,993,000원까지 떨어진 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차인 이에스더의 168,000,000원 보증금입니다. 이에스더는 2021.12.31. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.12.20.로, 2022.05.13. 설정된 말소기준 근저당보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고, 배당에서 돌려받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 회차 매각가를 12,993,000원으로 가정하면 집행비용 633,874원을 제외한 12,359,126원이 임차보증금에 배당되고, 남는 155,640,874원이 매수인 인수액입니다. 즉 낙찰가만 보면 1천만원대지만 실제 현금 부담은 168,633,874원입니다. 추가 유찰로 최저가가 더 내려가도 임차보증금 미배당액이 그만큼 커지는 구조라, ‘10회 유찰 = 싸다’는 해석이 성립하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경134428 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 127-33, 제12층 제1205호 (가산동, 가산대명벨리온) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제12층 제1205호 · 지하3층/지상16층 · 사용승인일 2017.11.27. |
| 소유자 | 이영도 (2022.01.18. 매매, 거래가액 168,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 12,993,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이에스더 / 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 말소기준권리 | 2022.05.13. 을구 1번 근저당권 · 이영희 · 채권최고액 170,000,000원 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준 이후 설정된 주택도시보증공사의 가압류 937,000,000원, 국의 압류, 2024.09.05. 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기 순서만 보고 안전하다고 판단할 수 없습니다. 이에스더의 임차권등기는 2024.01.16.이지만, 실제 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유일은 2021.12.31.로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 168,000,000원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이에스더 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 168,000,000원 | 2021.12.31. | 2021.12.20. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
이에스더는 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저가에서는 보증금 전액을 회수할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니므로 실제 임차인 1명으로 봅니다. 다만 이 임차인은 강제경매 신청채권자이기도 하며, 제공된 권리분석 메모에는 등기부상 관계인과의 동일성 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인할 필요가 있다고 표시돼 있습니다. 입찰 전 임대차계약과 금원 지급관계의 원본 확인이 필요합니다.
③ 가격 구조 — 낙찰가가 내려가도 인수액이 커진다
현재 회차 최저매각가는 12,993,000원이지만 임차보증금 미배당 인수액이 155,640,874원이므로 현금 기준 실질취득은 168,633,874원입니다. 이는 감정가 121,000,000원보다 높은 부담입니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수는 없지만, 적어도 감정가 대비 큰 폭으로 내려온 최저가 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 임차보증금 미배당 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 12,993,000원 | 155,640,874원 |
| 11회 유찰 시 | 10,394,400원 | 158,192,699원 |
| 12회 유찰 시 | 8,315,520원 | 160,234,159원 |
④ 예상배당표 (매각가 12,993,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 633,874원 |
| 1. 임차인 이에스더 보증금 | 168,000,000원 | 12,359,126원 |
| 2. 근저당 · 이영희 | 170,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 937,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 이에스더 | 168,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 이에스더의 보증금 중 12,359,126원만 배당되고, 부족분 155,640,874원을 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 남서측 인근으로, 주위에 업무시설·오피스텔·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 가산디지털단지역이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 기준 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조, 지하3층/지상16층 중 제12층 제1205호입니다.
- 토지·도로. 업무시설 건부지로 이용 중이고 북측으로 폭 약 12m 내외 도로에 접합니다. 용도지역은 준공업지역이며 공시지가는 5,218,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역· 대공방어협조구역 등에 포함되며 국가산업단지·산업시설구역에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 12,993,000원만 보고 응찰가를 판단하지 말고, 임차보증금 미배당 155,640,874원을 합친 실질취득을 기준으로 계산해야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 이에스더의 임대차계약일·보증금 지급관계·전입·점유·확정일자와 배당요구 내용을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 이에스더가 강제경매 신청채권자이기도 하고 관계인 가능성에 대한 확인 필요 메모가 있으므로 임대차의 실질을 별도로 검토해야 합니다.
- 토지 지상권 확인. 매각물건명세서상 말소되지 않고 매수인이 인수하는 토지 을구 1번 지상권의 구체적 내용과 존속 범위를 반드시 원본 등기에서 확인해야 합니다.
- 별도등기 확인. 매각물건명세서에 별도등기가 기재돼 있으므로 집합건물 등기뿐 아니라 대지권 및 토지 등기를 함께 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 최저가가 더 낮아져도 미배당 임차보증금 인수액이 커지므로 회차 하락 자체를 가격 메리트로 보지 않아야 합니다.
맺으며 — “1,299만원짜리 오피스텔”이 아니다
이 사건의 표면 최저가는 12,993,000원이지만, 경제적 실질은 전혀 다릅니다. 대항력 있는 임차인 이에스더의 보증금 168,000,000원 중 현재 회차에서 배당되지 않는 155,640,874원을 매수인이 인수하기 때문에 현금 기준 실질취득은 168,633,874원입니다. 추가 유찰이 진행돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당액이 증가하는 구조입니다.
여기에 매각물건명세서가 토지 을구 1번 지상권등기의 매수인 인수까지 명시하고 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 시장가격 대비 할인 여부를 확인할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 “10회 유찰된 초저가 오피스텔”이 아니라, 대항력 임차보증금과 지상권을 함께 검토해야 하는 인수형 물건으로 보는 것이 맞습니다. 권리와 실질부담을 기준으로 보면 가격표의 12,993,000원은 이 사건의 핵심 숫자가 아닙니다.
