서울남부지방법원 2024타경134459. 신월동 에이엔타워 8층 802호 다세대주택입니다. 소유자 도찬우는 2021.02.17. 거래가액 269,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기가 설정됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2023.07.12. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이전의 경인북부수산업협동조합 근저당은 2021.02.02. 이미 말소돼, 현재 매각기준 판단에서는 이 가압류가 핵심 기준이 됩니다.
문제는 임차인 이윤민입니다. 임대차계약일은 2021.01.04., 전입일은 2021.02.04.이고 임차권 경정등기에는 점유개시일 2021.02.01., 확정일자 2021.01.05.가 기재돼 있습니다. 모두 2023.07.12. 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인으로 보아야 하고, 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경134459 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 곰달래로1길 67(신월동), 제8층 제802호 (신월동, 에이엔타워) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 8층건 내 8층 802호 |
| 소유자 | 도찬우 · 2021.02.17. 거래가액 269,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 91,095,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 269,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 공시지가 | 4,024,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금은 남을 수 있다
2020.10.22. 설정됐던 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2021.02.02. 이미 말소됐습니다. 따라서 2023.07.12. 주택도시보증공사 가압류가 현존 권리 가운데 기준이 되고, 이후 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차권등기 자체의 말소 여부와 별개로, 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인의 미회수 보증금은 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 이윤민 건물 전부 · 주거 | 점유개시 2021.02.01. 전입 2021.02.04. 확정 2021.01.05. | 269,000,000원 | 대항력 有 인수 가능 배당요구 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액 인수 |
실제 임차인은 이윤민 1명으로 보는 것이 자연스럽습니다. 2024.06.05.의 을구 3-2는 별도 임차인이 아니라 기존 주택임차권의 점유개시일·확정일자를 경정한 등기입니다.
② 시세 비교 — 9,109만원이 아니라 2.69억 기준으로 본다
에이엔타워의 확인 실거래는 39.39㎡ 기준 2건으로, 2021.09. 320,000,000원, 2022.10. 320,000,000원입니다. 평균·최저·최고 모두 320,000,000원입니다. 다만 본건의 비교 대상 면적은 27.99㎡로 표시돼 있어 실거래 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 320,000,000원을 그대로 본건의 확정 시세로 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 39.39㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 2021.09 | 39.39㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 평균 | 39.39㎡ | 2건 | 320,000,000원 |
실질취득 판단 기준 269,000,000원은 시세지표 320,000,000원의 약 84.1% 수준입니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이고 면적이 39.39㎡로 본건 27.99㎡와 다릅니다. 따라서 “16% 싸다”는 식으로 단정적인 가격 가점을 주기보다, 권리 인수 위험과 비교표본 불일치를 함께 반영해 보수적으로 접근해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,095,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,039,710원 |
| 인수 · 임차인 이윤민 보증금 | 269,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,128,000,000원 | 89,055,290원 |
| 3. 경매개시결정 · 이윤민 | 269,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당추정에서는 총 채권 1,397,000,000원 가운데 89,055,290원만 배당되고, 미배당액은 1,307,944,710원입니다. 임차인 이윤민의 보증금은 배당 0원, 매수인 인수 269,000,000원으로 계산돼 있습니다.
④ 회차가 더 내려가도 핵심은 그대로다
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 91,095,000원 | 89,055,290원 | 269,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 72,876,000원 | 71,164,232원 | 269,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 58,300,800원 | 56,851,386원 | 269,000,000원 |
숫자만 보면 최저가는 91,095,000원 → 72,876,000원 → 58,300,800원으로 내려갑니다. 그러나 이 사건의 본질은 선순위 대항력 임차보증금입니다. 유찰이 더 된다는 이유만으로 “더 싸졌다”고 평가하면 안 되며, 보증금 인수구조가 해소되는지부터 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양서중학교 북측 인근으로, 단독주택·공동주택·소규모 근린생활시설·업무시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층건의 8층 802호이며, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(신월생활권중심)이며 수평표면구역·진입표면구역·제3종 구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 566.9㎡, 공시지가 4,024,000원/㎡, 평지·정방형·주상용으로 조사됐습니다.
- 규모. 에이엔타워는 18세대, 사용승인일은 2020.09.29.이며 경매물건 평균 유찰횟수는 6.2회입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 잔액 인수 확인. 매각물건명세서상 이윤민의 269,000,000원 보증금 중 배당으로 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 임대차 실질 확인. 임차인 이윤민과 경매신청채권자 이윤민이 동일하게 기재돼 있으므로 임대차계약서·전입세대열람·확정일자·보증금 지급자료를 원본 대조해야 합니다.
- 경정등기 확인. 2024.06.05. 임차권 경정등기로 점유개시일 2021.02.01., 확정일자 2021.01.05.가 기재돼 있습니다.
- 면적 일치 실거래 확보. 현재 확인되는 실거래는 39.39㎡이고 본건 비교면적은 27.99㎡이므로 직접 비교 가능한 거래가를 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 숫자에 현혹 금지. 5회 유찰과 91,095,000원 최저가보다 선순위 임차보증금 인수구조가 더 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임차권등기명령 관련 서류를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 33%”보다 “보증금 2.69억”을 먼저 본다
이 사건은 최저가만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 278,000,000원에서 91,095,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석에서는 반대로 봐야 합니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 이윤민의 보증금이 269,000,000원이고, 매각물건명세서도 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
따라서 “9,109만원짜리 물건”이 아니라 “최소한 보증금 2.69억 수준을 중심으로 판단해야 하는 물건”입니다. 확보된 320,000,000원 실거래 지표보다 낮기는 하지만 거래면적이 본건과 일치하지 않고, 이미 5회 유찰됐으며 임차인과 신청채권자의 동일성도 확인해야 합니다. 결론은 가격보다 권리확인이 먼저인 C등급 사건입니다.
