67,571,000원
인천지방법원 2025타경4430. 부천시 원미구 심곡동 ‘다온하브’ 5층 530호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 윤희영이 2015.10.28 거래가 200,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 168,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 보면 매수인이 등기상 떠안을 권리는 없습니다. 임차인은 2명이 확인되지만 박준관의 전입일은 2025.04.24, 류여진의 전입일은 2024.04.03으로 모두 2015.10.28보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 말소기준권리에 앞선 대항요건을 갖추지 못해 대항력은 없습니다. 다만 두 임차인의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 실제 배당순위와 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4430 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 5층 530호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 27.901㎡ · 지상14층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 윤희영 (2015.10.28 거래가 200,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 67,571,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 143,068,664원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015.10.28 신한은행 근저당
2014년 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이후 말소됐고, 2015.10.28 윤희영의 소유권이전과 함께 주식회사신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2017년 부천시 압류와 2018년 국민건강보험공단 압류도 각각 해제돼 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 기준은 을구 1번 신한은행 근저당권이며, 2025.10.31 경매개시결정과 2025.11.24 국민건강보험공단 압류는 말소기준권리 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박준관 | 2025.04.24 | 미상 / 미상 | 2025.11.12 | 대항력 없음 | 판단 유보 | 승계 없음 |
| 류여진 | 2024.04.03 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 판단 유보 | 승계 없음 |
두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦기 때문에 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당요구 및 최우선변제 여부에 따라 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 과거 평균보다 최근 8,000만원이 중요하다
다온하브의 거래 전체 평균은 148,000,000원이지만, 2021~2023년의 140,000,000원~195,000,000원 거래가 섞인 수치입니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균은 80,000,000원이며 최신 거래도 2026.06 80,000,000원입니다. 최근 구간이 과거 구간보다 -51.5% 낮아진 만큼 가격 판단은 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 25.86㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2026.05 | 25.86㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2023.05 | 27.61㎡ | 4 | 142,000,000원 |
| 2022.09 | 27.9㎡ | 12 | 195,000,000원 |
| 2022.05 | 27.9㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2022.03 | 26.47㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2021.09 | 25.23㎡ | 13 | 170,000,000원 |
| 2021.09 | 27.9㎡ | 9 | 181,000,000원 |
| 2021.06 | 25.86㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2021.06 | 28.95㎡ | 4 | 157,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 80,000,000원 |
현재 최저매각가 67,571,000원은 최근 12개월 평균의 84.5%입니다. 따라서 현재 회차 가격은 최근 확인된 80,000,000원보다 낮습니다. 다만 같은 물건군의 최근 가격 추세 자체가 -51.5%로 급하게 내려온 상태이므로, 148,000,000원의 전체 평균 대비 45.7%라는 수치만 보고 가격 매력도를 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신한은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 67,571,000원 | 65,954,722원 | 102,045,278원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 47,299,700원 | 46,048,305원 | 121,951,695원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 33,109,789원 | 32,113,813원 | 135,886,187원 | 0원 |
신한은행의 미배당이 발생해도 그 채권 잔액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 67,571,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,616,278원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 168,000,000원 | 65,954,722원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 신한은행 채권에 102,045,278원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 현재 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트 중에서도 도시형생활주택-원룸형으로 이용 중이며, 대상 면적은 27.901㎡입니다.
- 입지. 부천대학교 남측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 부천역이 있어 교통여건은 무난합니다.
- 규모. 다온하브는 283세대이며 2005.03.05 준공됐습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 3,677,000원/㎡입니다.
- 환금성. 최근 거래 2건이 모두 80,000,000원이고 최근 가격 추세가 -51.5%이며, 단지 경매물건 평균 유찰도 3.4회로 가격 변동과 유찰 리스크를 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 박준관·류여진 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구·최우선변제 여부를 매각기일 전 원문으로 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 148,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래인 80,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 가격 추세가 -51.5%이므로 현재 84.5% 수준이라는 이유만으로 충분한 안전마진이라고 단정하기 어렵습니다.
- 유찰 횟수 점검. 현재 3회 유찰이고 단지 경매물건 평균도 3.4회입니다. 응찰 경쟁과 추가 유찰 가능성을 함께 고려해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 현장 점유상태와 미납 관리비 등 낙찰 후 실제 명도·보유비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 하락장을 먼저 봐야 한다
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2015.10.28 신한은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 2명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없어 실질취득액은 현재 최저가와 같은 67,571,000원입니다.
가격만 보면 이 금액은 최근 12개월 평균 80,000,000원의 84.5%로 최근 시세 아래에 있습니다. 그러나 최근 가격 추세가 -51.5%이고 이미 3회 유찰됐으며 단지 경매 평균 유찰도 3.4회입니다. 따라서 이 물건은 과거 전체 평균 148,000,000원과 비교해 큰 폭으로 싸 보인다는 논리보다, 최근 80,000,000원대 거래가 추가로 내려갈 가능성까지 견딜 수 있는 가격인지를 판단하는 것이 더 중요합니다. 권리는 합격, 가격은 하락 추세를 반영해 보수적으로. 현재 사건의 결론입니다.
