인천지방법원 2025타경4454. 부천 원미구 역곡동 ‘느보하임복합빌딩’ 1층 101호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사미주주택개발이며, 말소기준은 2021년 6월 24일 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권 300,000,000원입니다. 이후 강종구 근저당권 150,000,000원과 부천시·국·국민건강보험공단의 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없고 현황은 공실로 확인돼, 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가 815,000,000원이 네 차례 유찰되며 최저가가 195,682,000원까지 내려왔습니다. 산술적으로는 최근 12개월 거래 평균 298,000,000원의 65.7%, 최신 거래 244,000,000원의 약 80.2% 수준입니다. 하지만 대상 면적은 35.74㎡이고 최근 12개월 실거래 3건은 모두 74.71㎡입니다. 직접 비교 가능한 동일면적 시세가 아니므로 이 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4454 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 81-3 느보하임복합빌딩 1층101호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(근린시설) · 대상면적 35.74㎡ · 1층 101호 |
| 소유자 | 주식회사미주주택개발 |
| 감정가 / 최저가 | 815,000,000원 / 195,682,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양봉농업협동조합 / 261,924,670원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차인 없고, 등기상 후순위는 소멸
임차인 없음. 현황은 공실입니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 발생하지 않고, 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 2021.06.24 한국양봉농업협동조합 근저당권 이후 설정된 강종구 근저당권과 압류 3건, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 65.7%라는 숫자보다 ‘면적 불일치’가 먼저다
느보하임복합빌딩의 실거래 가운데 최근 12개월 거래는 3건입니다. 평균은 298,000,000원, 최신 거래는 2026년 5월 244,000,000원입니다. 그러나 세 거래 모두 면적이 74.71㎡로, 대상 35.74㎡와 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 74.71㎡ | 4 | 244,000,000원 |
| 2025.10 | 74.71㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2025.07 | 74.71㎡ | 13 | 350,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 74.71㎡ | 3건 | 298,000,000원 |
최저가 195,682,000원은 최근 12개월 평균의 65.7%이고 최신 거래 244,000,000원의 약 80.2%입니다. 하지만 이 비율은 대상 면적 35.74㎡와 비교거래 74.71㎡가 다르다는 한계가 있습니다. 따라서 “최근 시세보다 34.3% 싸다”는 식의 해석은 금지하는 것이 맞습니다. 더구나 최근 12개월 평균은 과거 거래군보다 18.6% 낮아지는 하락 추세가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 195,682,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,539,548원 |
| 1. 근저당 · 한국양봉농업협동조합 | 300,000,000원 | 192,142,452원 |
| 2. 근저당 · 강종구 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 근저당 채권최고액 450,000,000원 중 예상배당은 192,142,452원, 미배당은 257,857,548원입니다. 강종구 근저당과 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 단, 당해세가 있으면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지·감정 관련 정보 기준)
- 용도. 본건은 아파트가 아닌 근린시설입니다. 대상면적은 35.74㎡이며 느보하임복합빌딩 1층 101호입니다.
- 토지 특성. 일반상업지역, 지목 대, 토지이용상황 상업기타이며 지형은 평지·세로장방, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·가축사육제한구역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·방화지구·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공시지가. 4,233,000원/㎡이며 관련 토지면적은 485.5㎡입니다.
- 환금성. 느보하임복합빌딩은 2020.10.12 준공, 6세대 규모입니다. 실거래 9건은 확인되지만 대상면적 35.74㎡와 직접 일치하는 거래가 없고, 경매 평균 유찰 3.3회·매각률 0.0%로 가격보다 환금성 검증이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 면적 맞는 시세부터 재확인. 최근 12개월 거래 3건은 모두 74.71㎡로 대상 35.74㎡와 다릅니다. 195,682,000원이 298,000,000원의 65.7%라는 숫자만으로 저가매수라 판단하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -18.6%입니다. 전체 평균 343,333,333원보다 최근 12개월 평균 298,000,000원과 최신 244,000,000원을 우선 보되 면적 차이를 반드시 감안해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 부천시·국·국민건강보험공단 압류가 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 배당 순서를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 공실 현황 재확인. 현재 현황은 공실이고 임차인은 없지만, 매각 전 점유상태가 달라졌는지 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 최저가는 136,977,400원, 6회 유찰 시 95,884,180원입니다. 낮아지는 가격 자체보다 실제 용도·수익성·환금성을 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 세금 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
권리만 보면 명확합니다. 임차인 0명, 현황 공실, 매수인 인수 0원이고 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 가격 판단은 단순하지 않습니다. 네 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔어도, 비교 가능한 최근 거래는 대상 35.74㎡가 아니라 모두 74.71㎡입니다. 최근 가격 흐름도 -18.6% 하락 중이며, 건물의 경매 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 떨어졌나”가 아니라 “35.74㎡ 근린시설을 실제로 얼마에 다시 팔거나 활용할 수 있나”입니다. 권리는 양호, 가격 판단은 보수적, 환금성 검증은 필수로 정리할 수 있습니다.
