인천지방법원 2025타경4553. 김포 구래동 디원시티 시그니처 지식산업센터 8층 856호입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고 현황은 사무실로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 권리의 기준점은 2022.06.28 설정된 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 142,800,000원입니다. 이후 2025.11.07 국민은행의 임의경매개시결정이 들어왔고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 등기부보다 점유관계 확인입니다. 오은애는 2025.02.04 전입으로 말소기준보다 늦기 때문에 대항력이 없다고 정리돼 있습니다. 반면 매각물건명세서에는 보증금 3,000,000원의 ‘점포’ 기재가 별도로 존재하며, 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 최저가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 권리와 가격을 동시에 안전하다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4553 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 8층 856호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) · 현황 사무실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 8층 856호 |
| 소유자 | 강민수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 36,975,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 122,552,002원 |
| 말소기준 | 2022.06.28 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 142,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유는 한 건 미상
등기부상 현재 핵심 부담은 국민은행 근저당 하나입니다. 2022.04.28 우리자산신탁 명의의 소유권보존 신탁은 이미 말소됐고, 2022.06.28 강민수 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당이 말소기준권리이며, 2025.11.07 임의경매개시결정은 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 오은애는 대항력 없음, ‘점포’는 확인 필요
| 기재 | 전입 / 점유기준 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오은애 | 2025.02.04 | 3,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 인수 없음 |
| 점포 | 전입신고일 미상 | 3,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 | 확인되지 않음 | 확인 필요 |
오은애는 배당요구를 2025.12.01에 접수했지만 전입일이 말소기준권리인 2022.06.28보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 별도의 ‘점포’ 기재는 사용이 주거로 적혀 있으면서 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 가격 — 4회 유찰이지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 자료는 없다
감정가는 154,000,000원이고 현재 최저매각가는 36,975,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰, 감정가 24% 구간입니다. 숫자만 보면 하락 폭이 크지만, 동일·유사 물건의 실거래 자료가 제시돼 있지 않으므로 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,975,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,065,550원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 142,800,000원 | 35,909,450원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 국민은행 채권최고액 142,800,000원 중 35,909,450원이 배당되고, 미배당은 106,890,550원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포한가람초등학교 남서측 인근이며, 주변은 지식산업센터·오피스텔·아파트단지·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 양촌역이 소재하며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터), 현황은 사무실로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 폭 약 22미터 및 약 20미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 공시지가는 2,275,000원/㎡입니다.
- 제한. 성장관리권역·택지개발지구·철도보호지구·하수처리구역·가축사육제한구역 등에 해당하며, 공공공지 저촉 사항이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로 급배수·위생·승강기·소화전·지하주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- ‘점포’ 기재의 전입일 확인. 현재 가장 중요한 확인 항목입니다. 전입일 미상 상태에서는 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
- 오은애 점유 확인. 2025.02.04 전입으로 대항력은 없지만, 실제 점유 여부와 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 공장(지식산업센터), 현황 사무실이므로 실제 사용 가능 범위와 향후 처분 가능성을 해당 용도 기준으로 검토해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 반복 유찰은 단순 할인만이 아니라 수요·환금성·점유·물건 특성을 함께 확인해야 할 신호입니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 36,975,000원이 시세 대비 싼지 여부를 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 배당표 한계. 현재 배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정이므로 실제 배당요구·교부청구 내역을 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미상 점유 확인이 먼저”
이 사건은 등기부만 보면 단순합니다. 2022.06.28 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 오은애 역시 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 하지만 별도 ‘점포’ 기재는 보증금 3,000,000원이 적혀 있으면서 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
가격도 같은 방식으로 보수적으로 봐야 합니다. 4회 유찰로 최저가는 36,975,000원까지 내려왔지만, 실거래 자료가 없으므로 이를 근거로 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없습니다. 공부상 공장(지식산업센터)·현황 사무실이라는 용도와 반복 유찰까지 겹친 만큼, 권리는 대체로 단순하지만 점유 확인과 환금성 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
