인천지방법원 2025타경4898. 김포 구래동 디원시티 지식산업센터 10층 1020호의 근린시설입니다. 감정평가상 건축(디자인)사무소로 이용 중이며, 폐문부재로 내부는 확인하지 못한 상태입니다. 권리구조의 기준점은 2021년 2월 9일 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 171,600,000원입니다. 이후 2022년 박경도, 2025년 제이플러스 주식회사가 전입했지만 두 임차인 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
현재 회차 최저매각가는 87,710,000원으로 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 주택처럼 최근 실거래 평균과 직접 대조할 가격 근거가 제시된 사건은 아닙니다. 따라서 이 사건에서 가장 중요한 구분은 “권리가 싸다”와 “가격이 싸다”를 섞지 않는 것입니다. 권리는 단순하지만, 실제 가격 경쟁력은 근린시설의 임대수요·공실 가능성·동일 건물 매매사례 등을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4898 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-7 디원시티 지식산업센터 10층 1020호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 건축(디자인)사무소로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 10층 건물 내 10층 1020호 · 사용승인 2020.12.11 |
| 소유자 | 황선하 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 87,710,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 142,986,841원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인 2명, 인수는 0원
말소기준은 2021.02.09 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 171,600,000원이고, 채무자는 황선하입니다. 경매개시결정은 2025.11.26에 이루어졌으며 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 기존 교보자산신탁 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 소유자는 황선하입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박경도 | 2022.03.08 | 1,000,000원 | 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 제이플러스 주식회사 | 2025.02.26 | 3,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 임차인의 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 다만 대항력 여부는 말소기준과 전입일의 선후관계로 판단할 수 있고, 두 사람 모두 후순위이므로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 예상배당에는 임차인의 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 원문 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 할인율은 별개
감정가 179,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 87,710,000원입니다. 회차만 놓고 보면 감정가의 49%입니다. 다음 유찰 시 제시된 시나리오는 61,396,999원(감정가 34.3%), 그 다음은 42,977,899원(24.01%)입니다.
다만 권리분석상 현재 회차의 매수인 인수액은 0원이므로, 부대비용을 제외한 권리상 실질취득 기준액은 최저가와 같은 87,710,000원입니다. 이 사건은 대항력 보증금을 더해 실질취득가가 커지는 인수형 경매가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,978,780원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 171,600,000원 | 85,731,220원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 171,600,000원 기준으로 국민은행에 85,731,220원이 배당되고 85,868,780원이 미배당으로 남는 추정입니다. 신청채권액 142,986,841원과 비교해도 현재 회차 배당액은 전액 만족에 미치지 못합니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동 한가람초등학교 남서측 인근. 지식산업센터, 공장, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 제반 차량출입이 용이하고, 감정요항표에는 인근 버스정류장 및 지하철 “갈산역”이 소재한다고 기재돼 대중교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건축(디자인)사무소로 이용 중입니다. 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 도로·토지. 3필지 일단의 가장형 토지로 공장 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 동측 왕복 4차선 도로와 남·북측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)·성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역 등이 포함됩니다. 토지 관련 자료에는 토지거래계약에관한허가구역도 포함으로 기재돼 있습니다.
- 토지지표. 지목 대, 토지면적 3,405㎡, 공시지가 2,206,000원/㎡, 평지·사다리형·중로각지로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 응찰가를 정하지 말고, 같은 디원시티·유사 근린시설의 실제 매매사례와 임대수익을 대조해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 박경도와 제이플러스 주식회사는 대항력은 없지만 실제 점유·영업 여부는 명도 난도에 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 우선변제 확인. 두 임차인의 확정일자·배당요구·최우선변제 여부는 별도 원문 확인이 필요합니다. 이는 배당액에는 영향을 줄 수 있지만, 현재 확인된 선후관계상 매수인 보증금 승계와는 구별해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았습니다. 사무실 내부 마감·설비·하자 상태를 응찰 전 점검해야 합니다.
- 용도와 수요. 근린시설이고 건축(디자인)사무소로 사용 중인 만큼 주거용 부동산과 동일한 환금성 전제를 적용하지 말고 실제 업종 수요를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 매각 진행상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 2021.02.09 국민은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 2명은 각각 2022년과 2025년에 전입해 모두 후순위입니다. 따라서 매수인 인수액은 0원이고, 현재 최저가 87,710,000원을 기준으로 한 권리상 실질취득도 같은 금액입니다.
하지만 투자판단은 여기서 끝나지 않습니다. 두 번 유찰돼 감정가의 49%까지 내려온 것은 분명한 사실이지만, 이 숫자가 곧 시장가격 대비 51% 할인이라는 뜻은 아닙니다. 주변은 지식산업센터·공장·업무시설·근린생활시설이 혼재하고, 본건도 건축(디자인)사무소로 이용 중입니다. 권리는 합격, 가격과 환금성은 추가 검증. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 그 가격을 실제 임대·매매 수요가 받아줄 수 있는지 확인하는 데 있습니다.
