서울남부지방법원 2024타경135599. 구로동 로제리움2차 19층 1913호, 전용 14.91㎡의 아파트 (도시형생활주택·원룸형)입니다. 현재 소유자 김민영은 2021년 2월 5일 116,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남은 압류나 경매개시결정보다 2021년부터 대항력을 갖춘 김혜지의 임차권입니다. 전입·점유가 말소기준인 2024년 1월 16일 구로구 압류보다 앞서므로 원칙적으로는 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조지만, 매각 조건에 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 함께 붙으면서 결론이 달라집니다.
즉 이 물건은 단순한 “선순위 임차인 인수형”도, 처음부터 “인수 0원인 깨끗한 물건”도 아닙니다. 원칙상 인수 위험이 존재하되, 해당 임차인과 임차권승계인에 관한 명시적 포기·말소 조건으로 실질 인수가 제거된 조건부 구조입니다. 이 조건을 가격 판단에 반영하면 최저가 77,440,000원이 곧 권리인수 기준 실질취득액이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경135599 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 가마산로26길 5, 제19층 제1913호 (구로동, 로제리움2차) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택·원룸형) · 전용 14.91㎡ · 20층 건 내 19층 |
| 소유자 | 김민영 (2021.02.05. 거래가 116,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 77,440,000원 (7회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 146,612,441원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인 / 세대수 | 2014.01.03 / 도시형생활주택 141세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 결론은 ‘조건부 인수 0원’
과거 국민은행 근저당권 81,600,000원은 2016년 5월 24일 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2024.01.16. 구로구 압류입니다. 그보다 앞선 김혜지의 전입·점유일은 2021.09.17., 확정일자는 2021.09.01., 임차권등기는 2023.09.15.이므로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다. 반대로 2024.09.13. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2024.09.25. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 주택도시보증공사는 중복 임차인이 아니다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜지 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 139,600,000원 | 대항력 有 전입·점유 2021.09.17 | 우선변제 有 확정일자 2021.09.01 · 배당요구 | 승계 있음 주택도시보증공사 |
실제 임차인은 김혜지 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차권승계인이자 이 사건 신청채권자로 표시돼 있으므로 이를 별도의 임차인 보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다. 임차보증금은 139,600,000원 한 건으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 할인됐지만 시장도 -4.7% 하락 중
가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균 117,083,333원보다 최근 12개월 평균 112,500,000원과 최신 거래 95,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건이며 최근 구간의 가격 추세는 과거 구간보다 -4.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 14.91㎡ | 16 | 95,000,000원 |
| 2026.01 | 14.91㎡ | 15 | 130,000,000원 |
| 2025.09 | 14.91㎡ | 18 | 118,500,000원 |
| 2025.02 | 14.91㎡ | 17 | 119,000,000원 |
| 2024.07 | 14.91㎡ | 16 | 119,000,000원 |
| 2024.05 | 14.91㎡ | 17 | 119,000,000원 |
| 2024.04 | 14.91㎡ | 18 | 120,000,000원 |
| 2024.03 | 14.91㎡ | 16 | 110,000,000원 |
| 2023.11 | 14.91㎡ | 19 | 117,500,000원 |
| 2023.11 | 14.91㎡ | 18 | 121,000,000원 |
| 2023.11 | 14.91㎡ | 17 | 121,000,000원 |
| 2023.11 | 14.04㎡ | 18 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.91㎡ | 2건 | 112,500,000원 |
확약을 적용한 현재 실질취득액 77,440,000원은 최근 12개월 평균 112,500,000원의 68.8%이고, 최신 거래 95,000,000원의 약 81.5%입니다. 즉 권리인수 조건만 놓고 보면 현재 가격은 최근 거래권보다 낮습니다. 다만 최신 거래가 이미 95,000,000원까지 내려왔고, 최근 구간 추세도 -4.7%이므로 과거 전체 평균 대비 할인율만 보고 가격 가점을 크게 주는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,793,920원 |
| 1. 임차인 김혜지 보증금 | 139,600,000원 | 75,646,080원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 146,612,441원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
분배모형상 임차보증금 미배당액은 63,953,920원입니다. 그러나 이 사건은 임차인 및 주택임차권승계인이 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 해당 임차권에 관한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트로 등재돼 있으나 실제 이용은 도시형생활주택·원룸형이며 전용 14.91㎡입니다.
- 입지. 서울동구로초등학교 북서측 인근의 주상지대로, 주변에 오피스텔·아파트·근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 2·7호선 대림역이 있어 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 19층이며 사용승인일은 2014.01.03입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전·주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 12,090,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 거래가 95,000,000원까지 내려왔고 최근 가격 추세가 -4.7%입니다. 여기에 본건 7회 유찰과 단지 경매 평균 4.6회 유찰이 겹쳐 재매각 유동성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 이 물건의 인수 0원 결론은 김혜지와 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건에 직접 의존합니다. 입찰 전 매각물건명세서의 해당 조건을 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 중복계산 금지. 실제 임차인은 김혜지 1명이며, 주택도시보증공사는 임차권승계인입니다. 139,600,000원 보증금과 주택도시보증공사 청구액 146,612,441원을 별도의 임차보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 117,083,333원보다 최근 12개월 평균 112,500,000원과 최신 거래 95,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 구간은 과거 구간 대비 -4.7%입니다. 최근 평균보다 싸다는 이유만으로 과거 가격 회복을 전제하지 않는 편이 안전합니다.
- 반복 유찰 원인 점검. 본건 7회 유찰, 단지 경매 평균 4.6회 유찰, 낙찰률 0.0%는 환금성·수요·권리조건을 재확인할 이유가 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사 및 실거래 자료를 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “선순위 보증금이 크다”보다 중요한 것은 매각조건이다
표면만 보면 보증금 139,600,000원의 대항력 있는 임차인이 감정가 121,000,000원보다도 큰 전형적인 인수형 물건입니다. 현재 최저가 77,440,000원 기준 분배모형에서도 미배당 보증금이 63,953,920원 남습니다. 그러나 이 사건은 바로 그 잔액에 대해 임차인과 임차권승계인이 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 실질 인수가 0원으로 바뀝니다.
따라서 가격 비교 기준은 최저가에 별도의 임차보증금을 다시 더한 금액이 아니라 실질취득 77,440,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 112,500,000원의 68.8%, 최신 거래 95,000,000원보다도 낮습니다. 다만 7회 유찰과 -4.7%의 하락 추세, 단지 경매 평균 4.6회 유찰·낙찰률 0.0%가 보여주는 환금성 부담을 무시할 수는 없습니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌고 가격도 최근 거래권 아래지만, 반복 유찰의 원인을 확인해야 하는 조건부 저가형 물건으로 보는 것이 가장 일관된 결론입니다.
