인천지방법원 2025타경5006. 김포시 구래동 현대썬앤빌더킹 5층 비05-110호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 현재 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 김윤희이며 2022.06.24. 거래가액 133,300,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 99,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 충북신용보증재단 39,181,800원, 농협은행 10,132,646원, 우리은행 48,306,865원의 가압류가 순서대로 붙었고, 2025.12.01. 하나은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경5006 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 5층 비05-110호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 40 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 내 5층 비05-110호 |
| 소유자 | 김윤희 · 2022.06.24. 소유권이전 · 거래가액 133,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 40,131,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 79,324,419원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 전부 소멸
최초의 코리아신탁주식회사 명의 신탁등기는 2022.06.24. 말소됐고 같은 날 김윤희 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 이어 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 가압류 3건과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰로 34.3%, 그래도 ‘시세’와는 다르다
현재 최저매각가는 40,131,000원입니다. 감정가 117,000,000원의 34.3% 수준까지 내려온 3회 유찰 회차입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 28,091,700원, 5회 유찰 시 19,664,190원입니다.
하지만 감정가 대비 할인율은 곧바로 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 이 물건은 사건상 근린시설이고 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 따라서 현재 40,131,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 단정해서는 안 됩니다. 가격 판단은 실제 동일 용도·동일 건물 거래와 현재 점유·이용상태를 함께 확인한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,131,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,122,358원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 99,600,000원 | 39,008,642원 |
| 2. 가압류 · 충북신용보증재단 | 39,181,800원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 10,132,646원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사우리은행 | 48,306,865원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 197,221,311원 중 예상배당은 39,008,642원이고, 미배당은 158,212,669원입니다. 현재 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 1,122,358원으로 반영됐으며 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 구래동 나래중학교 북서측 인근이며, 주변에는 아파트단지와 동류형 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물의 5층 비05-110호입니다.
- 설비. 승강기·소화전·위생·도시가스 설비가 있으며 지역난방시설입니다.
- 도로. 서측·남측·북측으로 각각 폭 약 25미터, 25미터, 12미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 2,206,000원/㎡입니다. 토지는 업무용으로 이용되고 있습니다.
- 규제. 성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역·가축사육제한구역 등에 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.06.24. 하나은행 근저당권이 말소기준이며 이후 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기에서 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 상세 임대내역은 미상입니다. 현재 점유자와 임대차 관계를 현장에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용입니다. 실제 사용과 공부상 용도가 입찰 목적에 맞는지 확인하세요.
- 가격 착시 경계. 40,131,000원은 감정가의 34.3%지만 그 자체가 시장가 대비 34.3%라는 뜻은 아닙니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 3회 유찰된 만큼 건물 내 거래·임대수요·관리 상태·점유 조건을 함께 확인하세요.
- 규제 확인. 준주거지역·제1종지구단위계획구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등 관련 제한이 실제 취득·사용에 미치는 영향을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 감정가 할인율만 보면 안 된다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.06.24. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 충북신용보증재단·농협은행·우리은행 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 117,000,000원에서 3회 유찰돼 40,131,000원, 즉 34.3%까지 내려왔지만 사건상 용도는 근린시설이고 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 반복 유찰까지 발생한 만큼 ‘감정가 대비 많이 싸졌다’는 사실과 ‘시장가보다 싸다’는 판단을 분리해야 합니다. 이 사건은 권리는 소멸형·가격과 점유는 확인형으로 보는 것이 맞습니다.
