서울남부지방법원 2024타경135766. 서울 강서구 화곡동 제이와이펠리스 제2층 제204호 다세대주택입니다. 전용면적은 29.89㎡이며, 감정가는 220,000,000원입니다. 무려 9회 유찰되면서 최저매각가는 29,528,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가와 최저가 사이에 큰 차이가 있지만, 이 물건에서는 그 차이를 그대로 투자수익의 여지로 해석하면 안 됩니다.
가장 중요한 이유는 대항력 있는 임차인 김환입니다. 김환의 전입일은 2016.03.21이고 말소기준권리는 2019.07.23 가압류입니다. 임차인의 전입이 앞서 있으며, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 그런데 정작 보증금 액수가 확인되지 않았습니다. 배당 후 잔존 보증금이 얼마인지 알 수 없어 매수인이 실제로 부담할 금액을 산출할 수 없습니다.
등기상 소유자는 강선범이고, 강제경매 신청채권자는 김환입니다. 신청채권자 김환은 실제 임차인으로 신고된 김환과 동일인으로 표시돼 있습니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성이 제기된 상태이지만, 이 정황만으로 임대차가 허위라고 단정하거나 임차보증금 인수위험을 없다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경135766 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 곰달래로 204, 제2층 제204호 (화곡동, 제이와이펠리스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.89㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 |
| 건물 규모 / 준공 | 16세대 · 2016.03.08 준공 |
| 소유자 | 강선범 (2016.03.18 소유권이전) |
| 감정가 | 220,000,000원 |
| 최저매각가 | 29,528,000원 (9회 유찰 · 감정가 13.42%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김환 / 188,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.07.23 주택도시보증공사 가압류 (청구금액 2,700,446,924원) |
| 임차인 | 김환 · 실제 임차인 1명 · 보증금 미상 · 대항력 있음 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 압류는 소멸, 선순위 임차인은 별개
을구 1번 수산업협동조합중앙회의 근저당권은 채권최고액 1,500,000,000원으로 설정됐으나 2016.03.18 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 유효한 선순위 근저당권으로 보거나, 그 채권최고액을 매수인 인수금액에 합산해서는 안 됩니다.
2019년 이후에는 주택도시보증공사 가압류와 국세·지방세·국민건강보험공단 관련 압류가 이어졌습니다. 이들 압류등기의 매각 소멸 여부와 별개로 조세의 배당순위 및 실제 배당액은 확정되지 않았습니다. 당해세 등 우선배당 항목에 따라 임차인에게 돌아갈 배당액이 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실질취득비용을 결정하는 핵심 변수
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김환 점유 부분 미상 |
2016.03.21 | 2018.03.26 | 미상 | 있음 | 있음 | 미배당액 인수 가능 |
김환은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인으로 분류됩니다. 배당요구일은 2024.10.04입니다.
대항력 인수형 — 최저가와 실질취득비용은 다르다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 임차인이 배당으로 회수하지 못한 금액을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려간 만큼 잔존 보증금 부담이 커질 수 있습니다.
보증금이 낙찰가보다 크고 낙찰대금이 사실상 해당 보증금 변제에 충당되는 전형적인 인수형에서는, 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 낙찰가가 낮아져도 총부담이 동일해지는 구조입니다.
본 건은 보증금과 실제 임차인 배당액을 알 수 없으므로 이러한 계산을 수치로 확정할 수 없습니다. 가격 비교의 기준은 29,528,000원이 아니라 확인된 인수액을 더한 실질취득비용이어야 합니다.
특히 임차인 김환은 강제경매 신청채권자와 동일인으로 표시돼 있습니다. 관계인 또는 가장임차인 가능성이 제기돼 있으므로 실제 임대차계약, 보증금 지급 사실, 점유 및 채권관계를 원본으로 확인할 필요가 있습니다. 다만 신청채권자와 임차인이 동일인이라는 사실만으로 임차인의 법적 지위가 소멸하거나 보증금 인수가 면제되는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최저가 14.2%의 착시
제이와이펠리스 849-16번지의 전용 29.89㎡ 내외 실거래는 총 8건입니다. 전체 거래 평균은 218,000,000원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 집계 평균인 208,600,000원을 우선 적용합니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -10.7%로 하락입니다.
다만 확인된 가장 최근 거래가 2025.04에 머물러 있습니다. 따라서 제공된 최근 12개월 평균은 과거 거래기간을 기준으로 한 집계이며, 2026.10.01 매각 시점의 시세가 그대로 유지됐다고 볼 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 29.9㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2024.12 | 29.89㎡ | 3 | 179,000,000원 |
| 2024.10 | 29.9㎡ | 2 | 198,000,000원 |
| 2024.09 | 29.9㎡ | 2 | 198,000,000원 |
| 2024.09 | 29.9㎡ | 3 | 198,000,000원 |
| 2023.02 | 29.9㎡ | 3 | 203,000,000원 |
| 2022.07 | 29.9㎡ | 4 | 249,000,000원 |
| 2022.07 | 29.9㎡ | 4 | 249,000,000원 |
| 최근 12개월 집계 평균 | — | 5건 | 208,600,000원 |
최저매각가 29,528,000원은 제공된 최근 12개월 평균 208,600,000원의 14.2%입니다. 최신 거래인 2025.04의 270,000,000원과도 큰 차이가 있습니다. 그러나 최신 거래 1건은 전체 표본에 비해 높은 가격이며, 최근 거래에는 179,000,000원과 198,000,000원 거래도 존재합니다.
제공된 집계상 최근 거래가격 추세는 -10.7% 하락입니다. 따라서 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균이나 최신 고가 거래만으로 현재 가치를 높게 추정하는 것은 적절하지 않습니다.
보증금 미상 → 인수액 미확정 → 실질취득비용 미확정.
이 상태에서는 시세 대비 할인율이나 기대수익을 계산할 수 없습니다. 거래가격 하락 추세와 거래자료의 시차까지 고려하면 단순 최저가 비교에 근거한 가격 가점은 부적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 29,528,000원 가정)
아래는 제공된 채권자 중심의 배당 추정입니다. 선순위 임차인의 보증금이 확인되지 않아 임차인 배당 및 잔존 보증금이 반영되지 않았으며, 조세 우선배당 역시 확정되지 않았습니다. 따라서 실제 배당표나 매수인 인수액을 확정하는 자료로 사용할 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 931,504원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,700,446,924원 | 28,596,496원 |
| 2. 갑구 10번 강제경매 · 김환 | 188,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 금액은 임차인 배당 및 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 가정상 배분입니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액은 본 물건의 매수인 인수채무를 뜻하지 않습니다. 실제 배당순위와 배당액은 별도 확인이 필요합니다.
또한 김환은 신청채권자인 동시에 선순위 임차인으로 표시됩니다. 신청채권자로서의 청구금액 188,000,000원과 실제 임차보증금 및 그 배당관계를 구분해야 합니다. 채권자 기준 예상배당 0원이라는 사실만으로 김환의 임차보증금이 전액 미배당이라고 확정할 수도 없습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오 — 가격이 내려가도 인수위험은 남는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 채권 | 임차보증금 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 29,528,000원 | 28,596,496원 | 2,859,850,428원 | 미확정 |
| 10회 유찰 시 | 23,622,400원 | 22,797,197원 | 2,865,649,727원 | 미확정 |
| 11회 유찰 시 | 18,897,920원 | 18,157,757원 | 2,870,289,167원 | 미확정 |
회차별 채권자 배당·미배당액은 임차보증금과 조세 우선배당을 반영하지 않은 시나리오입니다. 미배당 채권 총액은 매수인 인수액이 아닙니다.
10회 유찰 시 최저가는 23,622,400원, 11회 유찰 시에는 18,897,920원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 승계하는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 인수할 보증금이 늘어날 수 있습니다.
⑥ 기타 권리·절차상 위험
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 신정초등학교 남동측 인근. 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 모임지붕 5층 건물의 2층 204호입니다. 석재붙임 외벽과 새시 창호, 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평탄한 정방형 토지이며 북측으로 폭 약 15미터 도로에 접합니다. 토지면적은 363.6㎡이고 공시지가는 5,141,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물로 표시되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 임차보증금 확인이 별도로 필요합니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대주택으로, 확인된 동일 면적 실거래는 총 8건입니다. 최근 거래와 과거 거래 간 가격 추세는 -10.7%로 하락했으며, 가장 최근 거래는 2025.04입니다. 현시점의 매도 가능 가격은 별도 검증이 필요합니다.
- 경매 거래 이력. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 9.0회이며, 집계된 낙찰률은 0.0입니다. 표본 규모가 제시되지 않았으므로 이 수치만으로 향후 낙찰 가능성을 예측할 수는 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. 김환의 실제 보증금 액수, 임대차계약서, 지급내역, 계약 변경 및 반환 여부를 확인해야 합니다. 이 정보가 없으면 실질취득비용을 산정할 수 없습니다.
- 배당요구 및 승계액 확인. 김환의 2024.10.04 배당요구와 확정일자, 우선변제 범위, 실제 배당순위 및 미배당 보증금 승계 가능성을 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 관계 확인. 동일인으로 표시된 김환의 청구채권 188,000,000원과 임차보증금의 관계, 실제 임차인 지위 및 중복계산 가능성을 구분해야 합니다.
- 실질취득비용 산정. 낙찰가와 실제 인수할 보증금을 합산한 후 시세와 비교해야 합니다. 보증금이 미상인 현재 상태에서 최저가 29,528,000원만으로 수익성을 판단해서는 안 됩니다.
- 조세 배당순위 확인. 국세·지방세 압류 5건과 관련된 세목, 법정기일, 당해세 및 우선배당 여부를 확인해야 합니다.
- 공매 절차 확인. 과거 공매공고의 말소 내역을 대조하고 현재 별도로 진행 중인 공매가 있는지 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 2025.04 이후의 실거래와 현재 매물가격을 확인해야 합니다. 과거 집계상 가격 추세가 -10.7%로 하락했으며, 제공된 거래자료와 매각기일 사이에 시차가 존재합니다.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인 김환의 점유 범위, 임대차 종료 여부, 보증금 반환과 인도 관계를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 등 승계 가능 비용과 체납 내역을 별도로 확인해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 대조. 2026.10.01 매각기일의 진행 여부와 변경사항을 확인하고, 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당 관련 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “2,952만원에 낙찰받아도 2,952만원짜리 집이 아닐 수 있다”
이 물건의 최저매각가는 29,528,000원입니다. 감정가 220,000,000원 대비 13.42%까지 내려왔고, 제공된 최근 12개월 실거래 평균 208,600,000원과 비교해도 낙찰대금 자체는 크게 낮습니다.
그러나 실제 임차인 김환은 말소기준권리보다 앞선 2016.03.21 전입자로 대항력이 있으며, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 보증금은 미상이므로 배당 후 잔존액과 매수인 인수금액을 산정할 수 없습니다.
여기에 신청채권자와 임차인의 동일인 문제, 국세·지방세 압류, 과거 공매 이력, 9회 유찰, 거래가격의 -10.7% 하락 추세까지 겹쳐 있습니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단하기 어려운 구조입니다.
결론은 선순위 임차보증금 확인이 최우선이라는 것입니다. 실제 보증금과 배당 후 잔존액이 확인되기 전까지 실질취득비용은 미확정입니다. 그 금액을 확정한 다음 최신 시세와 비교해야 하며, 현재의 단순 최저가를 기준으로 입찰가나 수익률을 결정하는 것은 위험합니다.
