서울남부지방법원 2024타경135766. 화곡동 제이와이펠리스 2층 204호, 전용 29.89㎡ 다세대주택입니다. 감정가 220,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 46,138,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 208,600,000원의 22.1%에 불과합니다. 하지만 이 사건의 판단 기준은 최저가가 아니라 선순위 임차인의 미배당 보증금을 합친 실질취득액입니다.
임차인 김환은 2016.03.21 전입했고, 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2019.07.23 접수됐습니다. 전입이 말소기준보다 약 3년 4개월 빠르며, 2018.03.26 확정일자와 2024.10.04 배당요구도 갖췄습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조로 표시됩니다. 문제는 보증금 액수가 미상이라는 점입니다. 배당으로 전액 회수하지 못한 금액이 있다면 그 잔액은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경135766 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 곰달래로 204, 제2층 제204호 (화곡동, 제이와이펠리스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.89㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 건물 규모 | 제이와이펠리스(화곡동 849-16) · 16세대 · 2016.03.08 준공 |
| 소유자 | 강선범 (2016.03.18 공유자전원지분전부 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 46,138,000원 (7회 유찰, 감정가의 21%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김환 / 188,000,000원 |
| 표시 매각기일 | 2026.07.23 |
| 현재 등기 요약 | 근저당 0건 · 가압류·압류 등 6건 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입
말소된 근저당을 제외하면 말소기준은 2019.07.23 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그 뒤의 강서구 압류, 은평세무서 압류, 서울특별시강서구 압류, 국민건강보험공단 압류, 시흥세무서 압류 및 2024.09.12 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력은 별개의 문제이므로 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 매수인 부담이 0원이 되는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·전입 | 확정일자·배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김환 | 점유 부분 미상 전입 2016.03.21 | 확정 2018.03.26 배당요구 2024.10.04 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 승계 가능 보증금 미상 |
주택도시보증공사는 임차인으로 신고된 보증기관이 아니라 등기부상 가압류권자입니다. 중복 승계 신고로 합산할 보증기관 임차인은 없으며, 실제 임차인은 김환 1명입니다. 김환은 이 사건의 신청채권자이기도 하지만, 신청채권 청구액 188,000,000원이 곧 임대차보증금이라고 단정할 자료는 없습니다. 보증금은 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 표면 할인은 77.9%, 시장은 하락 추세
같은 건물의 전용 29.89㎡대 실거래는 8건입니다. 전체 평균은 218,000,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 208,600,000원, 최신 거래는 2025.04의 270,000,000원입니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 10.7% 하락한 것으로 집계돼, 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균만 기준으로 가격을 높게 평가해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 29.9㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2024.12 | 29.89㎡ | 3 | 179,000,000원 |
| 2024.10 | 29.9㎡ | 2 | 198,000,000원 |
| 2024.09 | 29.9㎡ | 2 | 198,000,000원 |
| 2024.09 | 29.9㎡ | 3 | 198,000,000원 |
| 2023.02 | 29.9㎡ | 3 | 203,000,000원 |
| 2022.07 | 29.9㎡ | 4 | 249,000,000원 |
| 2022.07 | 29.9㎡ | 4 | 249,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 208,600,000원 |
현재 최저가 46,138,000원은 최근 12개월 평균의 22.1%입니다. 하지만 이 비율은 임차인 보증금 인수 전 가격에 불과합니다. 실질취득액이 확인되지 않은 상태에서는 최근 실거래보다 저렴한지, 비슷한지, 더 비싼지 판정할 수 없습니다. 특히 시장 추세가 -10.7%인 만큼 2025.04의 270,000,000원 한 건만을 정상 시세로 적용하는 것도 경계해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,138,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,230,484원 |
| 2. 수산업협동조합중앙회 근저당 | 1,500,000,000원 | 44,907,516원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 2,700,446,924원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 김환 | 188,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,388,446,924원 중 44,907,516원만 배당되고, 미배당액은 4,343,539,408원으로 계산됩니다. 다만 임차인 보증금이 확인되지 않아 임차인 배당과 승계액은 이 표만으로 산정할 수 없으며, 말소된 것으로 기재된 수협중앙회 근저당이 배당표에 포함된 점도 원본 대조가 필요합니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 최우선변제액도 실제 배당 결과를 바꿀 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 46,138,000원 | 44,907,516원 | 4,343,539,408원 |
| 8회 유찰 시 | 36,910,400원 | 35,846,013원 | 4,352,600,911원 |
| 9회 유찰 시 | 29,528,320원 | 28,596,810원 | 4,359,850,114원 |
유찰이 더 진행되면 낙찰가는 낮아지지만 선순위 임차인의 보증금이 그대로 남아 있다면 배당재원이 줄어 미배당 승계액이 커질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 내려갈수록 실질취득액도 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정초등학교 남동측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 모임지붕 5층 건물 내 2층 204호이며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시 창호입니다.
- 토지. 인접 필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로 북측 약 15미터 도로에 접합니다. 토지면적은 363.6㎡, 공시지가는 5,141,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대이며 같은 건물 실거래 표본은 8건입니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 10.7% 낮고 경매 평균 유찰 횟수도 7.0회로 표시돼 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차보증금 확인. 김환의 임대차계약서, 보증금 총액, 지급내역과 증액 여부를 확인해 미배당 승계액을 산출해야 합니다.
- 신청채권 원인 확인. 신청채권 188,000,000원과 임대차보증금이 같은 채권인지, 별도 채권인지 문건을 통해 구분해야 합니다.
- 점유관계 검증. 점유 부분이 미상입니다. 현장 방문, 전입세대확인서, 주민등록표, 관리비 납부자 및 우편물 수령자를 대조해야 합니다.
- 근저당 말소 대조. 2016.03.18 말소된 수협중앙회 근저당이 배당 계산에는 포함돼 있으므로 등기부·공동담보목록·매각물건명세서를 재확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류가 연속돼 있습니다. 당해세 금액과 법정기일에 따라 임차인 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 공매 이력 확인. 2022.03.30 한국자산관리공사 공매공고 후 2023.04.24 공매취소공고가 있었습니다. 현재 경매와 별도로 남아 있는 공매 절차가 없는지 확인해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 10.7% 낮습니다. 전체 평균 218,000,000원보다 최근 12개월 평균 208,600,000원과 개별 거래 조건을 우선해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 문건, 임대차계약서와 조세채권 자료를 확인한 뒤 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “46,138,000원이 취득원가는 아니다”
이 물건은 감정가 220,000,000원에서 7회 유찰돼 46,138,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 208,600,000원과 비교하면 표면상 큰 할인입니다. 그러나 말소기준보다 앞서 전입한 김환이 확정일자와 배당요구까지 갖췄고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 낙찰가에서 배당받지 못한 보증금이 있다면 매수인이 이를 부담할 수 있으므로 최저가만으로는 수익성을 판단할 수 없습니다.
여기에 임차인과 신청채권자가 동일한 점, 말소된 근저당과 배당 시뮬레이션의 충돌, 국세·지방세 등 다수 압류, 공매 이력, 7회 유찰 및 최근 시세 -10.7% 추세가 겹칩니다. 보증금과 실제 배당순위가 확정되기 전까지는 고위험 권리분석 물건으로 분류하는 것이 맞습니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라, 김환의 보증금과 미배당 승계액을 얼마로 확정할 수 있느냐입니다.
