판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.
A
매력지수78
유찰 1회
부동산임의경매
2025타경5457 · 부천지원 · 아파트
철근콘크리트구조 84.7199㎡
낙찰가
유찰 1회 후 낙찰
345,000,000원
3억 4,500만
감정가 421,000,000원
최저매각가 294,700,000원
최저가 대비 +17%
낙찰일
07-09
낙찰 완료
부천지원
1회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
2,947만원
최저가의 10% · 29,470,000원
실거래 대비
▼ 13.2%
싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균
3.97억원
· 낙찰가 기준
최근 결과
1
회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것
권리는 깨끗하고 인수 0원. 1회 유찰 후 최근 실거래 대비 약 70% 가격으로 접근 가능한 김포 신도시 아파트.
-
가격
최저가 294,700,000원 = 최근 실거래 평균 415,500,000원의 70.9%
-
자금
입찰보증금 약 29,470,000원 · 인수액 0원
-
리스크
말소기준 근저당 이후 가압류·후순위 근저당은 매각으로 소멸
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후
다음 기일 대기.
변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
주변 실거래
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (11)
법원경매 권리분석 · 아파트
권리는 깨끗하고, 유찰 후 가격 메리트가 생긴다 — 김포 호수마을이편한세상 303호
인천지방법원 2025타경5457 · 경기도 김포시 구래동 6874-6 호수마을이편한세상 305동 3층 303호
감정가 4.21억 · 최저매각가 2.947억(1회 유찰) · 매각기일 2026.07.09 · 임의경매(주식회사 신한은행)
78점
매력지수 A등급 · 인수 위험 없는 권리안전형이며 1회 유찰로 최근 시세 대비 가격 메리트가 생긴 물건
임차인 인수 0원이고 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 70.9%로 가격 여지가 있어 종합 A.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험이 없는 권리 안전형 아파트입니다. 말소기준권리 이후 가압류·후순위 근저당은 매각으로 소멸하고, 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 4.155억 대비 70.9% 수준입니다. 권리보다 가격 조건이 핵심인 물건입니다.
실거래 평균
415,500,000원
최근 12개월 12건
인천지방법원 2025타경5457. 경기도 김포시 구래동 호수마을이편한세상 305동 303호 아파트입니다. 전용면적은 84.7199㎡이며, 현재 1회 유찰을 거쳐 최저매각가가 감정가의 70% 수준으로 내려온 상태입니다.
권리 구조는 단순합니다. 2020년 설정된 신한은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후 발생한 가압류와 후순위 근저당권들은 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 부담도 없어 낙찰자가 별도로 떠안을 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경5457 (임의경매) |
|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6874-6 호수마을이편한세상 305동 3층 303호 |
|---|
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
|---|
| 소유자 | 성대영 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 421,000,000원 / 294,700,000원 (1회 유찰) |
|---|
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 신한은행 / 240,872,541원 |
|---|
| 매각기일 | 2026.07.09 |
|---|
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
말소기준권리는 2020.10.23 설정된 주식회사 신한은행 근저당권입니다. 이후 신한카드 가압류, 중소기업은행 가압류, 하나캐피탈·이수호·김혜경 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 보증금 인수 구조도 없습니다.
② 시세 비교 — 유찰 후 가격 구간 진입
호수마을이편한세상 동일 면적대 최근 실거래 12건 기준 평균은 415,500,000원입니다. 현재 최저가 294,700,000원은 최근 12개월 평균 대비 70.9% 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|
| 2026.07 | 84.64㎡ | 8 | 390,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 17 | 408,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 8 | 425,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 16 | 430,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 5 | 419,000,000원 |
| 2026.05 | 84.64㎡ | 16 | 395,000,000원 |
| 2026.03 | 84.64㎡ | 18 | 410,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 12건 | 415,500,000원 |
✅ 가격 메리트 최저가 294,700,000원은 최근 실거래 평균 415,500,000원 대비 70.9%입니다. 신건 가격이 아닌 유찰 후 가격에서 투자 검토 여지가 생긴 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 294,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|
| 집행비용 | - | 4,925,800원 |
| 신한은행 근저당 | 310,800,000원 | 289,774,200원 |
| 하나캐피탈 | 80,400,000원 | 0원 |
| 이수호 | 12,000,000원 | 0원 |
| 김혜경 | 80,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 vs 실거래
최저가는 최근 실거래 평균 대비 70.9% 수준
④ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 신한은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하며 인수 부담은 없습니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 실거래 평균 4.155억 대비 현재 최저가 2.947억 구간을 기준으로 검토해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비 확인. 입찰 전 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하고 가격은 유찰에서 만든다”
이 물건은 임차인 인수 위험 없이 후순위 권리가 정리되는 전형적인 안전형 아파트입니다. 감정가 기준에서는 실거래와 큰 차이가 없지만, 1회 유찰 후 최저가는 최근 거래 수준보다 낮아졌습니다. 핵심은 권리가 아니라 현재 가격 구간에서의 매입 가능성입니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 김포시 구래동 6874-6 호수마을이편한세상 305동 3층 303호
2026-01-05 16:50
- 현장에 임하였으나 점유자 등 이해관계인을 만나지 못하여 점유관계를 확인할 수 없었음.점유관계는 별도의 확인을 요함. 전입세대확인 결과 채무자(소유자) 세대가 등재되어 있음(현관문에 안내문 부착)
기일 타임라인
결과 대기
2차 매각기일
2026-07-09
10:00
별관 제122호 법정
최저매각가
2억 9,470만원
▼ 30% 감정가 4억 2,100만
입찰 보증금
2,947만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-07-16
15:30
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
2회차 추이
· ▼ 30%
4억 2,100만→2억 9,470만
회차 전체 보기 (2회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-06-04 |
유찰 |
4억 2,100만원 |
| 2 |
2026-07-09 |
대기 |
2억 9,470만원 |
건물·단지 정보
K-apt
호수마을이편한세상 305동
3층 303호
김포한강4로420번길 164 (구래동,호수마을이편한세상 305동)
전유
· 단독 소유 부분
건물 스펙K-apt
층수 · 단지 최고
지상 최고 29층
현 매물 3층
연식
12년차 · 준공 2014년 2월
0년15년30년+
단지 분류K-apt V4
지역난방
위탁관리
계단식
혼합
아파트
시공 경기주택도시공사
시행 (주)대림건설
K-apt 평형 분포K-apt V4 · 3-bucket 집계
단지 평균 전용 84.7㎡ (약 25.6평)
559세대 구성
주변 환경K-apt V4 detail
복지관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 기타
※ 단지/시설/주변은 K-apt(한국부동산원), 건물 스펙은 건축HUB 표제부·층별개요, 학교·지하철은 표준데이터 기반.
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
30,807.6㎡
≈
9,319.3평
소재
경기도 김포시 구래동 · 6874-6
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
586억 5,767만원
1,904,000원/㎡ × 30,807.6㎡
▼
감정가 1%
▲
+10.4%
· 연평균 +0.9%
· 2014년 대비
적용 규제
입찰 전 확인 필요 — 1건
토지거래계약에관한허가구역
입찰 위험 (2)
상대보호구역
저촉
토지거래계약에관한허가구역
호재 (4)
소로1류(폭 10m~12m)
접함
소로3류(폭 8m 미만)
접함
완충녹지
접함
중로1류(폭 20m~25m)
접함
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
경기도 김포시 구래동 6874-6 호수마을이편한세상 305동 3층 303호
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