인천지방법원 2025타경5464. 부천시 오정구 원종동 한울팰리스 4층 402호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 327,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 160,230,000원입니다. 소유자는 정진우이며, 말소기준권리는 2023.05.16 설정된 오정농업협동조합의 채권최고액 240,000,000원 근저당권입니다.
말소기준 이후에는 강준혁의 근저당권, 국의 압류, 김병권의 가압류, 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인 오수림은 2025.03.18 전입했고 보증금 48,000,000원·월차임 1,000,000원이며 2026.01.12 배당요구를 했습니다. 다만 전입일이 2023.05.16 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경5464 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 원종동 275-2 한울팰리스 4층 402호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 오정구 소사로776번길 26 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 해당 층 | 14층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 정진우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 160,230,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오정농업협동조합 / 196,487,864원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2023.05.16 오정농업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 한국양봉농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 2025.01.15 국의 압류 역시 2025.01.31 해제돼 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 강준혁 근저당권, 임의경매개시결정, 국의 압류와 김병권 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 확인되지만 대항력은 없다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오수림 | 2025.03.18 | 48,000,000원 | 1,000,000원 | 2026.01.12 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
오수림의 전입신고일은 말소기준권리인 2023.05.16보다 늦은 2025.03.18입니다. 따라서 조사 결과상 대항력 없음이며, 매각 이후 낙찰자가 보증금 48,000,000원을 인수하는 구조가 아닙니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 둡니다.
③ 시세 비교 — 가격은 크게 낮아졌지만 최근 추세는 하락
한울팰리스의 실거래 자료는 7건이며 전체 평균은 372,142,857원입니다. 다만 가격 판단에서는 과거 거래 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 3건, 평균 353,333,333원이고 최신 거래는 2025.07 330,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -8.5%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 74.19㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2025.03 | 68.16㎡ | 13 | 380,000,000원 |
| 2024.11 | 68.16㎡ | 7 | 350,000,000원 |
| 2022.07 | 72.58㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2021.10 | 74.19㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 2021.09 | 74.19㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 2021.06 | 68.16㎡ | 13 | 485,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 353,333,333원 |
현재 최저매각가 160,230,000원은 최근 12개월 평균의 45.3%이고, 최신 거래 330,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 327,000,000원과 비교해도 2회 유찰로 가격이 크게 내려온 상태입니다. 다만 최근 거래 추세가 -8.5%이므로 과거 485,000,000원 등 고가 거래를 기준으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,043,220원 |
| 1. 근저당 · 오정농업협동조합 | 240,000,000원 | 157,186,780원 |
| 2. 근저당 · 강준혁 | 600,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김병권 | 546,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,043,220원을 제외한 157,186,780원이 오정농업협동조합에 배당되는 계산입니다. 총 채권액 1,386,000,000원 대비 미배당액은 1,228,813,220원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 160,230,000원 | 157,186,780원 | 1,228,813,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 112,161,000원 | 109,790,746원 | 1,276,209,254원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 78,512,700원 | 76,699,471원 | 1,309,300,529원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원종역 북동측 인근으로 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 원종역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 14층 건물 내 4층 402호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 정방형 토지로 공동주택·업무시설·근린생활시설 건부지로 이용 중이며 북측 노폭 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·원종역세권 지구단위계획구역이며 과밀억제권역·항공표면·상대보호구역 등 제한이 포함됩니다.
- 공시지가. 2,739,000원/㎡이며 토지면적은 1,017.6㎡입니다.
- 규모. 한울팰리스는 32세대, 사용승인일은 2016.02.26입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 오수림의 전입일 2025.03.18, 보증금 48,000,000원, 월차임 1,000,000원, 배당요구일 2026.01.12를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 기준. 과거 전체 평균 372,142,857원보다 최근 12개월 평균 353,333,333원과 최신 거래 330,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -8.5%를 응찰가 판단에 반영해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 공부상 업무시설(오피스텔)이므로 실제 이용·대출·취득 관련 조건을 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘가격과 용도 확인’이 승부처
이 사건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 배당계산에서도 매수인 인수는 0원입니다. 가격은 감정가 327,000,000원에서 2회 유찰돼 160,230,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 353,333,333원의 45.3% 수준입니다. 따라서 현재 회차는 최근 실거래와 비교하면 가격 차이가 분명합니다.
다만 최근 시장은 이전 거래 대비 -8.5% 하락했고, 최신 거래는 2025.07 330,000,000원입니다. 여기에 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 공부상 업무시설(오피스텔)이라는 점까지 함께 확인해야 합니다. 결론적으로 권리 인수 위험은 낮고 가격은 충분히 내려왔지만, 최근 하락 추세와 실제 용도·환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
