서울남부지방법원 2024타경136448. 화곡동 ‘더숨153’ 102동 3층 303호, 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 송자영은 2022.01.14. 거래가액 255,000,000원에 소유권을 취득했고, 그보다 앞선 2021.12.24.부터 임차인 신준식이 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리는 2023.01.18. 갑구 6번 국 압류이므로, 신준식의 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 확정일자도 2021.12.09.로 갖춰져 있어 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다.
통상적인 대항력 임차인 사건이라면 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 이 사건의 현재 회차 배당표상 신준식의 보증금 255,000,000원 중 예상배당은 102,589,988원, 룰상 미배당액은 152,410,012원이기 때문입니다. 그러나 이 물건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고의 특별매각조건이 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 정하고 있어, 신준식 임차권에 관한 인수는 실질 0원으로 봅니다. 이 특약은 신준식 임차권에 한정되며, 실제 임차인은 1명이고 보증기관 대위·승계 중복신고는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경136448 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 초록마을로34길 55, 제102동 제3층 제303호 (화곡동, 더숨153) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 제3층 제303호 |
| 비교 면적 | 14.92㎡ |
| 소유자 | 송자영 (2022.01.14. 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 104,858,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 278,249,689원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별매각조건이 인수구조를 바꾼다
말소기준은 2023.01.18. 국 압류입니다. 임차인 신준식은 2021.12.24. 전입·점유를 시작하고 2021.12.09. 확정일자를 받아 말소기준보다 앞선 대항력·우선변제 임차인입니다. 2023.08.21.에는 보증금 255,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다. 등기부상 임차권 자체는 말소기준 이후 등기지만, 전입·점유와 확정일자가 이미 선행합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 신준식 실제 임차인 1명 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 255,000,000원 | 전입·점유 2021.12.24 확정일자 2021.12.09 배당요구 2023.08.21 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0 |
② 실질취득과 회차별 구조 — 이 사건은 ‘보증금 고정형’이 특약으로 해소된다
대항력 임차인 보증금이 낙찰가를 넘는 일반적인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에 묶입니다. 실제로 이 사건의 배당 시나리오도 유찰이 진행될수록 룰상 인수액이 152,410,012원 → 173,023,555원 → 189,498,844원으로 커집니다. 다만 이번 사건은 특별매각조건이 해당 반환청구권을 포기시키므로, 실질 인수액은 각 회차 0원으로 봅니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 특약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 104,858,000원 | 152,410,012원 | 0원 | 104,858,000원 |
| 10회 유찰 시 | 83,886,400원 | 173,023,555원 | 0원 | 83,886,400원 |
| 11회 유찰 시 | 67,109,120원 | 189,498,844원 | 0원 | 67,109,120원 |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 1건과 하락 추세’를 우선
더숨153은 134세대, 2021.07.15. 사용승인된 단지입니다. 비교 면적대의 실거래 전체 평균은 251,666,666원이지만 2021~2022년 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건이며, 2026.02. 전용 15.81㎡·5층이 180,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 15.81㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 14.66㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2022.03 | 14.60㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2022.03 | 14.71㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2022.03 | 15.81㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 15.65㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.12 | 15.16㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.12 | 15.93㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 14.92㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
현재 실질취득액 104,858,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 180,000,000원의 58.3%입니다. 따라서 특별매각조건이 그대로 이행된다는 전제에서는 현재 회차가 최근 거래보다 낮은 가격대인 것은 분명합니다. 다만 최근 가격은 과거 거래 대비 -30.3% 하락했고, 최근 12개월 표본도 1건에 불과합니다. 전체 평균 251,666,666원만 보고 할인폭을 크게 평가하는 방식은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,858,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,268,012원 |
| 1. 임차인 신준식 보증금 | 255,000,000원 | 102,589,988원 |
| 2. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 278,249,689원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당계산만 보면 임차인 보증금 부족분은 152,410,012원입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 그 부족분 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인의 실질 인수는 0원으로 분석합니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 미반영 기준입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강서구 화곡동, 지하철5호선 화곡역 남동측 인근입니다. 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철5호선 화곡역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 3층 303호이며, 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 6미터, 남측 약 4미터, 서측 약 4미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 3,497,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 1,828.4㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시도 있습니다.
- 하자 표시. 위반건축물 표시가 없고, 감정요항표상 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 더숨153은 134세대이며 최근 12개월 비교 실거래가 1건입니다. 현재 물건은 단지 평균 유찰 3.2회를 크게 웃도는 9회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 가장 중요한 전제는 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소입니다. 매각물건명세서의 해당 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 신준식의 주택임차권등기는 2023.08.21. 등기됐습니다. 특별매각조건대로 말소되는 절차와 시점을 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.14. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 등록의무·등기 처리관계를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 251,666,666원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 180,000,000원과 최근 추세 -30.3%를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 9회 유찰 원인 점검. 현재 유찰 횟수 9회는 단지 평균 3.2회를 크게 웃돕니다. 현장 상태·점유·매수수요·매각조건을 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 미반영 기준입니다.
맺으며 — “대항력 임차인 사건이지만, 이번 승부처는 특약과 환금성”
표면만 보면 보증금 255,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 104,858,000원을 크게 웃도는 전형적인 인수형 경매입니다. 실제 배당 시나리오도 현재 회차에서 152,410,012원의 미배당액을 계산합니다. 그러나 특별매각조건이 그 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정해, 이 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 바뀝니다.
그래서 가격 비교 기준도 단순 최저가가 아니라 특약 반영 실질취득액 104,858,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 실거래 180,000,000원의 58.3%입니다. 숫자만 놓고 보면 최근 거래보다 낮은 구간이지만, 최근 가격 추세는 -30.3%이고 최근 12개월 표본은 1건, 현재 유찰 횟수는 9회입니다. 권리상 핵심 인수위험은 특약으로 해소되지만, 시장이 왜 9회까지 응찰하지 않았는지 확인하는 것이 남은 핵심 과제입니다.
