서울남부지방법원 2024타경136448. 서울 강서구 화곡동 ‘더숨153’ 제102동 3층 303호, 전용면적 14.92㎡의 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 감정가는 256,000,000원이지만 7회 유찰돼 최저매각가는 163,840,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 큰 폭으로 할인된 듯하지만, 이 사건의 핵심은 감정가가 아니라 대항력 임차인과 특별매각조건입니다.
임차인 신준식은 2021.12.01 임대차계약을 체결하고, 2021.12.09 확정일자를 받은 뒤 2021.12.24 전입과 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 고양세무서 압류는 2023.01.18이므로, 임차인의 전입과 점유가 훨씬 앞섭니다. 따라서 특별매각조건이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경136448 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 초록마을로34길 55, 제102동 제3층 제303호 (화곡동, 더숨153) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 14.92㎡ · 6층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 송자영 (2022.01.14. 거래가 255,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 163,840,000원 (7회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 278,249,689원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 토지 용도지역 | 제2종일반주거지역 · 공시지가 3,497,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.01.18 고양세무서장의 압류입니다. 등기상 압류와 2024.09.12 강제경매개시결정, 2023.08.21 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됐습니다. 그러나 임차권등기가 말소된다는 사실만으로 임차인의 보증금 반환청구까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 신준식의 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서기 때문에, 원칙적으로 미배당 보증금은 매수인 인수 위험이 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신준식 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 255,000,000원 | 2021.12.24 / 2021.12.09 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 | 실질 0원* |
신준식은 2023.08.21 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다. 전입일과 점유개시일은 2021.12.24, 확정일자는 2021.12.09로 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 일반 사건이라면 대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인이 배당받지 못한 잔액을 매수인에게 청구할 수 있는 구조입니다. 이번 건은 그 위험을 특별매각조건으로 제거한 예외입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 일반 계산상 인수액 | 특별매각조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰·64%) | 163,840,000원 | 94,253,760원 | 실질 0원* |
| 8회 유찰 시 (51%) | 131,072,000원 | 126,563,008원 | 실질 0원* |
| 9회 유찰 시 (41%) | 104,857,600원 | 152,410,406원 | 실질 0원* |
일반적인 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가합니다. 이번 사건은 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 때문에 확인된 임차인의 인수액을 실질 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 최근 1건은 1.8억, 추세는 -30.3%
더숨153의 유사 면적 거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 251,666,666원이지만, 대부분 2021년과 2022년의 220,000,000원~275,000,000원 거래입니다. 현재 가격 판단에는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 2026.02 최신 거래 180,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 15.81㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 14.66㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2022.03 | 14.60㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2022.03 | 14.71㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2022.03 | 15.81㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 15.65㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.12 | 15.16㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.12 | 15.93㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 14.92㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.12 | 15.31㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 14.94㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.12 | 14.55㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 251,666,666원 |
실질취득 163,840,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 180,000,000원의 91.0%로, 금액 차이는 16,160,000원입니다. 다만 최근 12개월 거래가 단 1건이고, 최근 가격은 이전 거래군보다 30.3% 하락했습니다. 감정가 대비 64%라는 할인율이나 과거 전체 평균 대비 65.1%라는 수치는 현재 시세 판단의 핵심 근거로 쓰기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,093,760원 |
| 1. 임차인 신준식 보증금 | 255,000,000원 | 160,746,240원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 278,249,689원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 미배당액은 94,253,760원이지만, 특별매각조건상 채권자가 매수인에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수액은 0원*입니다. 한국주택금융공사의 청구액 278,249,689원은 배당되지 않는 계산입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며 전용면적은 14.92㎡입니다.
- 입지. 지하철 5호선 화곡역 남동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 화곡역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 3층이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 6미터, 남측과 서측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 134세대·2021.07.15 사용승인 단지이지만 최근 12개월 유사 면적 거래가 1건에 그쳐 매도 시 거래기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 확실히 적용되는지 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 임차권 말소 이행 확인. 매각대금 납부 후 임차권등기 말소 절차와 필요한 서류·시점을 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태, 이사 여부와 인도 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 최근 거래 재확인. 최근 12개월 비교 거래는 180,000,000원 1건뿐입니다. 층·면적·상태 차이를 반영해 응찰가를 정하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 30.3% 낮습니다. 과거 전체 평균 251,666,666원을 현재 시세로 사용하지 마세요.
- 7회 유찰 원인 조사. 권리 문제 외에 점유, 내부 상태, 관리비, 대출 가능성, 소형 주택 수요 등 반복 유찰 원인을 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 관할기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험은 특별조건으로 해소, 가격은 보수적으로”
이 물건은 권리 구조만 보면 대항력 보증금 255,000,000원이 최저가 163,840,000원을 크게 웃도는 위험한 인수형입니다. 일반 계산상 현재 회차 미배당액은 94,253,760원이고, 낙찰가가 더 내려가면 인수액은 오히려 늘어납니다. 그러나 채권자가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어, 확인된 임차인에 대한 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
따라서 권리상 승부처는 특별매각조건의 원문과 실제 이행 확인이며, 가격상 승부처는 하락 추세와 환금성입니다. 실질취득 163,840,000원은 최신 거래 180,000,000원의 91.0%지만, 최신 거래 표본은 1건뿐이고 이전 거래군 대비 가격은 30.3% 하락했습니다. 7회 유찰까지 겹친 만큼 권리 위험이 해소됐다는 사실과 가격이 충분히 싸다는 판단은 별개입니다. 결론은 특별조건 확인 시 인수 위험은 해소, 가격 평가는 보수적 접근입니다.