인천지방법원 2025타경5471. 김포시 하성면 후평리 일원의 공장·사무실과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 기호1~15가 공장, 기호16이 사무실 등이며, 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함·공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 기계기구 포함이 명시돼 있습니다. 목록23은 지분매각이고, 토지상의 옹벽 및 헨스 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
권리의 기준점은 2022년 하나은행 근저당입니다. 그보다 앞선 신한은행 근저당들은 같은 날 해지로 말소됐고, 현재 경매의 말소기준권리는 2022.10.25 주식회사하나은행 채권최고액 4,252,800,000원입니다. 이후 설정된 하나은행 근저당, 대명수안 근저당, 각종 압류·가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경5471 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 하성면 후평리 476-2 · 후평로 64 일원 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 기호1~15 공장 · 기호16 사무실 등 |
| 소유자 | 주식회사디자인나무 |
| 감정가 / 최저가 | 6,893,228,400원 / 3,377,682,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 6,736,370,746원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022.10.25 을구 6번 하나은행 근저당권입니다. 이후의 하나은행 추가 근저당 2건, 대명수안 근저당, 국·국민건강보험공단·김포시 압류, 기술보증기금·신용보증기금·쿠스코 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.06.09 김희겸 가압류는 2025.06.30 해제로 이미 말소됐습니다.
② 점유자 — 6명 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 전입일 | 점유 부분 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조형상 | 2026.01.05 | 1동(367.00) | 없음 | 미상 | 없음 |
| ALI MD SUJON | 2024.10.23 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| NAK SINAT | 2023.06.28 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| KRANG KROEUN | 2023.07.05 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| SHAKIL MOHAMMAD SHAFIQUL ISLAM | 2024.11.07 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| SAJJAD MD | 2024.10.21 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자로 조사된 사람은 6명입니다. 가장 빠른 전입일도 2023.06.28로, 말소기준일인 2022.10.25보다 뒤이므로 제시된 판정은 모두 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 대항력 없는 점유자의 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조로 계산되지는 않았습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 3,377,682,000원으로 감정가 6,893,228,400원 대비 49%입니다. 2회 유찰된 결과 가격이 크게 낮아졌지만, 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 49%라는 할인율만으로 시세 대비 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 표현할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,377,682,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 36,176,820원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 4,252,800,000원 | 3,341,505,180원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,840,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사대명수안 | 4,800,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 기술보증기금 | 1,006,250,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 11,184,448원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 302,011,457원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 주식회사쿠스코 | 99,741,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 15,511,987,305원 중 예상 배당액은 3,341,505,180원, 미배당은 12,170,482,125원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 하성면 마조리 소재 금성초등학교 남동측 인근이며, 주위는 중·소규모 공장이 혼재하는 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용. 기호1~15는 공장, 기호16은 사무실 등으로 이용 중입니다. 건물 사용승인일은 2019.03.22입니다.
- 구조. 기호10~15는 일반철골구조 난연판넬지붕 지상1층, 기호16은 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 지상2층입니다.
- 토지. 공장용지·공업용, 평지·부정형·세로한면(가)이며 토지면적은 618.0㎡, 공시지가는 274,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역을 비롯해 성장관리권역·가축사육제한구역·제한보호구역·성장관리계획구역 등이 포함되고, 일부 토지에는 농림지역·생산관리지역·농업진흥구역이 함께 표시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 확인. 현재 최저가는 감정가 49%지만 비교 실거래 자료가 없으므로, 할인율 자체를 시세 메리트로 해석하지 마세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 기계기구가 포함되고 목록23은 지분매각입니다.
- 점유·명도 확인. 전입자 6명 모두 대항력 없음으로 분석되지만 실제 사용관계와 인도 일정은 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역 외에 농림지역·생산관리지역·농업진흥구역·제한보호구역 등이 혼재하므로 각 필지별 이용제한을 확인해야 합니다.
- 기계기구·제시외 현황 대조. 감정에 포함된 기계기구와 제시외 건물, 옹벽 및 헨스 등의 실제 존치·가치·사용상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘복합 자산의 실제 가치’가 승부처
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.10.25 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자 6명 역시 모두 말소기준 이후 전입이어서 제시된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 대상 자체도 단순 건물이 아니라 공장·사무실·토지·제시외 건물· 기계기구가 묶인 일괄매각입니다. 목록23의 지분매각과 토지 규제까지 함께 봐야 합니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만, 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
