확약이 유효할 때만 6,762만원 — 부천 다온하브 324호

인천지방법원 2025타경30491. 부천시 원미구 심곡동 다온하브 3층 324호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 당시 이용상태는 오피스텔입니다. 전유면적은 25.857㎡이며, 2005.03.05 사용승인된 14층 건물의 3층 물건입니다. 소유자 유지성은 2021.06.28 매매대금 140,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 낙찰가보다 큰 보증금을 가진 선순위 대항력 임차인이 있어, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차에서 낙찰가 67,620,000원과 룰상 인수액 73,997,160원을 합치면 141,617,160원입니다. 즉 확약을 빼고 보면 실질취득액은 보증금 140,000,000원 수준에서 사실상 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 승부처

말소기준은 2022.06.07 접수된 국의 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 부천시 압류, 강제경매개시결정, 안산세무서장 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 박찬성은 2021.06.28 점유를 시작하고 2021.06.29 전입신고와 확정일자를 갖춰 말소기준보다 빠릅니다. 2023.04.27 주택임차권등기를 마쳤으며, 등기 순위만 후순위일 뿐 기존 대항력은 선행합니다.

* 확약은 박찬성 임차인에게만 적용됩니다. 확약서 원본의 효력, 대상 부동산, 조건, 말소 절차와 적용 범위를 확인해야 합니다. 현장 점유관계에서 별도 임차인이 확인될 경우 그 권리는 확약과 별도로 판단해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 기준은 8,000만원, 추세는 하락

다온하브의 면적 유사 실거래 12건입니다. 전체 평균은 144,750,000원이지만, 2021년부터 2023년 사이의 고가 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.06 80,000,000원, 최근 12개월 평균도 80,000,000원이며 최근 가격은 이전 거래 대비 49.3% 하락했습니다.

전체 평균 대비 최저가 비율은 46.7%지만, 이는 현재 시장을 판단하기에 적절한 기준이 아닙니다. 최근 거래는 80,000,000원으로 내려왔고 하락 추세도 뚜렷합니다. 확약이 유효할 때만 실질취득액 67,620,000원이 최근 12개월 평균의 84.5%가 됩니다. 반대로 확약이 적용되지 않으면 실질취득액은 140,000,000원 안팎으로 고정되어 최근 시세보다 높은 물건으로 바뀝니다.

③ 예상배당표 (매각가 67,620,000원 가정)

국세·지방세 압류 3건의 금액은 반영되지 않았습니다. 당해세가 우선 차감되면 임차인 배당액이 줄어 확약 미반영 기준의 매수인 인수액은 증가할 수 있습니다. 유효한 확약이 적용된다는 전제에서는 박찬성 임차인의 실질 인수액을 0원*으로 봅니다.

확약을 반영하지 않으면 낙찰가가 67,620,000원에서 47,334,000원, 33,133,799원으로 내려가도 인수액이 73,997,160원에서 93,918,012원, 107,862,609원으로 증가합니다. 총취득액은 계속 140,000,000원 안팎에 머뭅니다. 이 물건에서 유찰 자체는 권리위험을 줄이지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천대학교 남측 인근으로, 오피스텔·상업 및 업무시설·다세대주택·도시형생활주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 부일로·신흥로 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 남동측 인근에 경인전철 부천역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조 14층 건물이며 사용승인일은 2005.03.05입니다. 다온하브는 283세대 규모입니다.
• 용도. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와 별 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함되며 공시지가는 3,677,000원/㎡입니다.
• 환금성. 최신 동일 면적 거래가 80,000,000원으로 확인되지만 최근 가격은 이전 대비 49.3% 하락했고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.8회, 매각률은 0.0%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이 사건 324호와 박찬성 임차권 전부를 대상으로 하는지 확인해야 합니다.
• 확약 조건 확인. 낙찰자에게 요구되는 절차, 말소 시점, 별도 서류 제출 여부와 조건 불성취 시 책임 범위를 확인해야 합니다.
• 임차인 권리 재확인. 박찬성은 전입·점유·확정일자가 말소기준보다 빠른 대항력 임차인입니다. 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 금액과 배당순위를 확인해야 합니다. 당해세가 배당되면 임차인 배당과 룰상 인수액이 달라집니다.
• 점유관계 확인. 현장조사 당시 이해관계인이 없어 자세한 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 현재 점유자와 인도 협의 가능성을 직접 조사해야 합니다.
• 용도 원본 대조. 사건상 근린시설, 감정상 오피스텔 이용으로 기재되어 있으므로 건축물대장과 전유부 용도를 확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 144,750,000원이 아니라 최신 거래와 최근 12개월 평균인 80,000,000원을 응찰가 판단 기준으로 삼아야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “6,762만원짜리 물건이 아니라, 확약 검증형 물건”

표면만 보면 감정가 138,000,000원에서 2회 유찰되어 67,620,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 박찬성 임차인의 보증금은 140,000,000원이고 전입과 확정일자는 말소기준보다 빠릅니다. 확약이 없다면 현재 회차의 실질취득액은 141,617,160원이며, 추가 유찰이 되어도 미배당 인수액이 늘어 총액은 140,000,000원 안팎에 머뭅니다.

반전은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 그 확약이 유효하고 본건에 완전하게 적용되면 실질 인수액은 0원*, 실질취득액은 67,620,000원*으로 최근 실거래 80,000,000원의 84.5%가 됩니다. 다만 최근 시장은 이전보다 49.3% 하락했고, 경매물건 평균 유찰 횟수 2.8회와 매각률 0.0%가 보여주는 환금성 부담도 있습니다. 결론은 명확합니다. 확약 원본과 조건을 완전히 검증하면 검토 가능, 검증 전에는 보증금 140,000,000원 인수형으로 판단해야 합니다.