말소동의 확약이 유효하면 인수 0원* — 그러나 감정가 49%만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다

인천지방법원 2025타경30934. 부천시 원미구 춘의동 아이원오피스텔 A동 6층 601호로, 경매 분류는 근린시설, 집합건축물대장상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 백상훈은 2021년 4월 25일 매매를 원인으로 2021년 6월 4일 거래가액 299,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

권리의 핵심은 소유권 취득보다 앞서 체결된 서진영의 임대차입니다. 서진영은 2021년 4월 14일 임대차계약을 체결하고 2021년 4월 29일 확정일자를 받았으며, 2021년 6월 4일 전입과 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류는 2022년 11월 10일이므로, 서진영은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 단순 배당만 보면 보증금 부족분을 매수인이 인수하는 구조입니다.

그러나 매각물건명세서에는 서진영의 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 이 확약이 조건대로 이행되면 서진영 관련 인수는 실질적으로 0원*입니다. 다만 확약의 효력은 이 임차인에 한정됩니다. 현황조사상 별도 점유자인 김해연은 2024년 9월 26일 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 명도 대상은 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있으나 확약이 핵심

말소기준권리는 2022년 11월 10일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 접수된 국세 압류, 부천시 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 2023년 3월 30일 접수된 서진영의 주택임차권등기 역시 등기 순위만 보면 말소기준 이후지만, 임차인의 대항력은 임차권등기 접수일이 아니라 그보다 앞선 2021년 6월 4일 전입·점유에서 발생합니다.

임차인 분석 — 실제 임차 관계 2명

② 가격 판단 — 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다

현재 최저매각가는 150,430,000원으로 감정가 307,000,000원의 49.0%입니다. 하지만 이는 감정가 대비 비율일 뿐, 최근 실거래나 현재 매매시세 대비 할인율이 아닙니다. 따라서 최저가가 감정가의 절반 이하라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.

확약을 반영하지 않는 법정 구조에서는 낙찰가가 내려가더라도 서진영의 미배당 보증금이 늘어, 매수인의 총 부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 현재 회차 기준으로는 낙찰가 150,430,000원에 룰상 인수액 151,476,020원이 더해져 총 부담이 301,906,020원입니다. 3회·4회 유찰 시에도 총액은 약 3억 원 수준으로 유지됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 150,430,000원 가정)

배당표상 서진영의 부족분 151,476,020원은 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 서진영 관련 인수는 실질 0원*으로 반영했습니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 0순위로 먼저 차감돼 실제 배당액과 룰상 부족분은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 경매 분류는 근린시설이며, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용상태와 공부상 용도의 일치 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 입지. 춘의역 남동측 근거리에 있으며, 업무시설·지식산업센터·공장·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물의 6층 601호이며, 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 설치돼 있습니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
• 토지. 토지면적 1,467.6㎡, 평지의 세로장방형 업무용 토지로 북서측 도로에 접합니다. 공시지가는 3,046,000원/㎡입니다.
• 규제. 준공업지역·춘의준공업지역 지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역· 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며, 폭 8m~10m 소로2류에 접합니다.
• 환금성. 업무시설·근린시설·공장 등이 혼재한 준공업지역 물건이고 최신 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 매각 용이성과 적정가를 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 서진영의 임차권등기 말소와 보증금 인수 면제의 조건, 제출 주체, 적용 범위와 실제 이행 절차를 확인해야 합니다.
• 확약 밖 점유자. 김해연은 대항력이 없지만 현황조사상 점유자입니다. 현재 점유 여부, 계약관계, 인도명령·명도 대상 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2021년 12월 30일 등기의 매각 후 처리와 임대의무 관련 행정사항을 등기부·관련 원본으로 확인해야 합니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 배당에서 우선 공제되는 금액이 있는지 교부청구와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 경매 분류는 근린시설, 공부상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용, 건축물대장, 영업·주거 사용 가능 범위를 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 최저가 150,430,000원은 감정가의 49%이지만 시세 대비 할인율은 아닙니다. 동일 건물·인근 유사 업무시설 및 오피스텔의 최신 거래·매물과 비교해 응찰가를 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·확약서·세금 교부청구 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 확약의 실효성

이 사건은 겉으로 보면 감정가 307,000,000원짜리 물건의 최저가가 150,430,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 서진영의 보증금 299,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖고 있어, 확약이 없다면 현재 회차의 법정 인수액은 151,476,020원, 총 부담은 301,906,020원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총 부담이 약 3억 원으로 유지되는 전형적인 대항력 인수형입니다.

다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됐기 때문에, 그 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서는 서진영 관련 인수는 실질 0원*, 실질취득은 150,430,000원으로 바뀝니다. 별도 점유자 김해연은 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 추가 보증금 승계는 없습니다.

그럼에도 최신 실거래 비교 없이 감정가 대비 49%만으로 가격 가점을 줄 수는 없습니다. 민간임대주택등기, 세금 압류 3건, 근린시설·업무시설 용도, 점유·명도 문제까지 확인해야 합니다. 결론은 확약 유효 시 권리 부담은 크게 낮아지지만, 가격과 행정·점유 리스크는 보수적으로 검증해야 하는 조건부 검토 물건입니다.