확약으로 인수는 0원*, 가격은 낮지만 지층·환금성 확인이 먼저다 — 부천 성원빌라 마동 지층 1호

인천지방법원 2025타경31258. 부천시 오정구 고강동 성원빌라 마동 지층 1호, 전용 40.98㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 백상훈 씨로 2021년 3월 25일 거래가 77,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 77,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 등기상 핵심은 소유권보다 앞선 김대권 씨의 임차권입니다. 임차인은 2021년 3월 5일 전입·점유를 시작했고 2021년 2월 9일 확정일자를 받아, 2023년 3월 24일 말소기준 압류보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖습니다.

통상 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 배당받지 못한 보증금이 늘어 매수인의 실질 부담이 보증금 수준에 가까워집니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 확약이 김대권 임차권에 유효하게 적용되고 실제 말소가 이행된다는 전제에서는, 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 48,510,000원*입니다. 이 사건은 ‘싼 낙찰가 뒤에 큰 보증금이 숨은 물건’이 아니라, 확약의 유효성 확인이 가격 메리트를 살리는 조건부 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심

1990년에 설정된 한국주택은행 근저당 9,100,000원과 경기은행 근저당 6,500,000원은 각각 2013년 9월 24일과 2021년 3월 4일 이미 말소됐으므로 매수인이 인수할 권리가 아닙니다. 2017년 국민건강보험공단 압류도 2019년 6월 12일 해제됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023년 3월 24일 국 압류이며, 이후 부천시 압류·강제경매개시결정·국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.

실제 확인된 임차인은 1명입니다. 2023년 6월 5일의 보증금 77,000,000원 경정 기록은 별도의 두 번째 임차인이 아니라 김대권 임차권의 후속 정정 기록으로 봐야 하므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 다만 최초 임차권등기에는 77,700,000원, 경정 기록과 신청채권액에는 77,000,000원이 표시돼 금액 차이는 원본 서류로 재확인해야 합니다.

확약이 없다면 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금이 증가해 총부담이 보증금과 집행비용 수준에 가까워집니다. 확약이 유효하게 이행되면 각 회차의 임차권 인수는 실질 0원*입니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 우선

성원빌라 전용 40.98㎡ 안팎의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 131,625,000원이지만, 여기에는 2022년의 150,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 과거 고가가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 125,750,000원과 최신 거래 126,500,000원을 우선하는 것이 적절합니다.

확약을 반영한 실질취득 48,510,000원은 최근 12개월 평균의 38.6%입니다. 전체 평균 대비 비율도 36.9%지만, 전체 평균은 과거 고가 거래의 영향을 받으므로 가격 가점의 주된 근거로 삼지 않았습니다. 최근 평균과 최신 거래를 기준으로 봐도 실질취득액은 현저히 낮아 숫자상 가격 메리트는 분명합니다.

성원빌라 경매 통계는 평균 2.0회 유찰, 낙찰률 0.0%로 집계돼 있습니다. 이미 2회 유찰된 현재 가격이 낮아진 배경에는 권리 불안뿐 아니라 1989년 준공, 6세대 소규모, 지층이라는 환금성 제약도 함께 반영됐다고 보는 편이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 48,510,000원 가정)

단순 배당 가정에서는 임차인에게 47,236,820원이 배당되고 30,463,180원이 미배당됩니다. 다만 말소동의 확약서가 유효하게 적용되면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 1990년 설정 근저당 2건은 등기상 이미 말소 완료된 권리이며, 위 채권액 표시는 배당 시뮬레이션의 표시값입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고강동행정복지센터 남서측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편익은 보통입니다.
• 건물. 1989년 준공한 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물의 지층 1호입니다. 위생·급배수·난방설비가 있으나 정상가동 여부는 미상입니다.
• 현황. 현장조사 당시 공실로 탐문됐고 공부와의 차이 및 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 임대관계는 미상입니다.
• 토지·도로. 토지면적 239㎡의 자루형 평지이며, 북측으로 폭 약 8m 도로가 소재합니다. 공시지가는 1,701,000원/㎡입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 6세대 소규모 빌라이고 비교 거래는 모두 1층인 반면 본건은 지층입니다. 경매 통계상 평균 2.0회 유찰, 낙찰률 0.0%여서 매도기간과 가격 변동을 보수적으로 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 김대권 임차권 전부인지, 별도 조건과 말소 시점이 무엇인지 원문으로 확인하세요.
• 보증금 금액 대조. 최초 임차권등기 77,700,000원, 경정 기록 77,000,000원, 신청채권 77,000,000원의 차이를 매각물건명세서와 임차권등기 원문에서 확인하세요.
• 점유관계 재확인. 공실 탐문만으로 명도를 단정하지 말고, 현장 점유·주민등록·열쇠 인도 가능 여부를 확인하세요. 확약 밖 미확인 임차인은 별도 위험입니다.
• 국세·지방세 확인. 압류 4건과 당해세 여부를 확인하세요. 당해세가 우선 차감되면 임차인 배당액과 미배당 계산이 달라질 수 있습니다.
• 설비 상태 확인. 위생·급배수·난방설비의 정상가동 여부가 미상입니다. 현장 상태를 감정가나 실거래가와 별도로 반영해야 합니다.
• 시세 기준. 2022년 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 125,750,000원과 최신 거래 126,500,000원을 우선하되, 본건이 지층이라는 차이를 반영하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -8.5%이므로 현재 거래가격이 과거 수준을 유지한다는 전제로 응찰가를 높이지 마세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “가격 메리트는 확약 확인 뒤에 완성된다”

이 물건은 표면적으로 대항력 임차인의 보증금이 최저가를 초과하는 전형적인 인수형입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 30,463,180원의 미배당 보증금을 인수해, 낙찰가가 낮다는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 김대권 임차권의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 48,510,000원으로 판단됩니다.

이 금액은 최근 12개월 평균의 38.6%로 가격상 여유가 큽니다. 반면 1989년 준공한 6세대 소규모 다세대의 지층이고, 2회 유찰·낙찰률 0.0%·최근 가격 추세 -8.5%가 겹칩니다. 결론은 가격은 합격, 권리는 확약 확인 조건부, 환금성은 보수적입니다. 확약서 원본과 점유관계가 명확히 확인될 때 비로소 낮은 실질취득액의 장점이 살아나는 사건입니다.