서울남부지방법원 2024타경136745. 화곡동 브릿지스톤 4층 403호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택, 토지는 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다. 이 사건에서 가장 중요한 날짜는 2019.10.25. 안애순 명의 근저당권 설정일입니다. 채권최고액은 80,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다.
문제는 그보다 앞선 임차관계입니다. 윤현근은 임대차계약일 2019.09.03., 확정일자 2019.09.04., 점유개시 2019.09.27., 전입 2019.09.30.으로 모두 말소기준일보다 빠릅니다. 보증금은 175,000,000원이고 2022.11.29. 임차권등기까지 마쳤습니다. 매각대금에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경136745 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌로13바길 5, 제4층 제403호 (화곡동, 브릿지스톤) |
| 용도 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택 · 39.37㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 박정규 (2019.10.10. 매매, 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 27,703,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤현근 / 175,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.10.25. 근저당권 · 안애순 · 채권최고액 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기상 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 선순위 임차인의 대항력은 별개의 문제입니다. 윤현근은 말소기준일보다 앞서 점유·전입했고, 확정일자도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 최저가를 기준으로는 집행비용을 제외한 26,804,346원만 배당되고, 나머지 148,195,654원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
② 임차인 분석 — 알려진 1.75억과 별도의 미상 위험
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤현근 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2019.09.27. 전입 2019.09.30. | 175,000,000원 | 2019.09.04. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 148,195,654원 현 회차 미배당액 |
| 윤시안 점유 부분 미상 | 전입 2019.09.30. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 미상 |
보증기관이 임차보증금을 대위해 중복 신고한 구조는 아닙니다. 임차인 표기는 윤현근·윤시안 2명이며, 윤현근은 신청채권자이면서 임차권등기권자이기도 합니다. 임대차의 실체와 두 사람의 관계, 실제 점유 상태는 입찰 전 원문 서류와 현장 확인이 필요한 지점입니다.
③ 실질취득비용 — 유찰돼도 약 1.75억
이 사건의 핵심은 낙찰가와 취득비용이 같은 숫자가 아니라는 점입니다. 현 회차 최저가는 27,703,000원에 불과하지만, 윤현근 보증금 중 148,195,654원이 미배당으로 남습니다. 따라서 현 회차의 낙찰가와 알려진 인수액을 단순 합산하면 175,898,654원입니다. 집행비용이 매각대금에서 먼저 차감되기 때문에 보증금 175,000,000원보다 약간 크게 보이지만, 경제적 구조는 보증금 175,000,000원 수준이 사실상 취득비용의 바닥입니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 윤현근 인수액 | 단순합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 27,703,000원 | 148,195,654원 | 175,898,654원 |
| 11회 유찰 시 | 22,162,400원 | 153,636,523원 | 175,798,923원 |
| 12회 유찰 시 | 17,729,920원 | 157,989,219원 | 175,719,139원 |
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 1.75억으로 봐야 한다
브릿지스톤의 비교 가능한 실거래는 1건이며, 2021.08. 전용 36.68㎡·4층이 220,000,000원에 거래됐습니다. 제공된 최근 12개월 평균도 220,000,000원, 최신 거래도 220,000,000원으로 집계돼 있습니다. 알려진 임차보증금을 기준으로 한 실질취득 약 175,000,000원은 이 금액의 79.5% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 36.68㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 220,000,000원 |
따라서 가격 판단은 27,703,000원 대 220,000,000원이 아니라 약 175,000,000원 대 220,000,000원으로 해야 합니다. 이 기준에서는 약 45,000,000원, 비율로 약 20.5% 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고 거래월도 2021.08.이므로, 이 한 건만으로 현재 시세를 정밀하게 확정하기는 어렵습니다. 브릿지스톤은 총 16세대이고 경매물건 평균 유찰 횟수도 8.7회로 집계돼 있어 환금성과 가격 검증에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 27,703,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 898,654원 |
| 1. 임차인 윤현근 보증금 | 175,000,000원 | 26,804,346원 |
| 2. 근저당권 · 안애순 | 80,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에스엘푸드 | 88,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이알앤씨 | 32,603,954원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주택도시보증공사 | 460,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 윤현근 | 175,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 케이아이코아즈대부 | 60,822,872원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
윤현근 보증금 중 26,804,346원만 배당되고 부족분 148,195,654원은 매수인 인수로 계산됩니다. 국세 압류가 4건 존재하며 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물의 제4층 제403호입니다. 사용승인일은 2012.08.14.입니다.
- 주위환경. 서울신정고등학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·각급학교·소규모 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 도로·토지. 북서측 약 6~7m 포장도로에 접하며, 완경사 지대 2필지 일단의 세장형 토지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 규모·환금성. 브릿지스톤은 총 16세대이며 비교 실거래가 1건으로 얇습니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 8.7회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 인수 포함 총액으로 계산. 현 회차 알려진 부담은 낙찰가 27,703,000원과 윤현근 미배당 보증금 148,195,654원입니다.
- 윤시안 임대차 확인. 보증금·확정일자·점유 부분이 미상인 만큼 추가 인수액이 있는지 반드시 확인해야 합니다.
- 윤현근 임대차 원본 대조. 신청채권자이면서 임차권등기권자이므로 임대차계약·전입·점유·배당요구 관계를 원문으로 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세 압류가 4건 있으므로 당해세 여부가 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 비교 가능한 실거래가 2021.08. 220,000,000원 1건뿐이므로 현재 거래사례와 현장 매물 가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 명도·점유 현황 확인. 임차인 표기가 2명이고 점유관계가 완전히 일치하지 않으므로 실제 거주자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 2,770만원, 취득비용은 약 1.75억”
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 27,703,000원이 아니라 175,000,000원입니다. 윤현근의 선순위 대항력 임차보증금이 매각대금보다 커서, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 구조입니다. 그래서 11회·12회까지 추가 유찰돼도 총 부담은 약 1.75억 수준에서 거의 움직이지 않습니다.
알려진 실질취득 약 1.75억은 220,000,000원 실거래보다 약 20.5% 낮다는 장점이 있습니다. 하지만 비교 거래가 1건뿐이고, 총 16세대의 소규모 다세대이며 이미 10회 유찰됐습니다. 더구나 윤시안의 임대차 조건이 미상이라 알려진 1.75억 외 추가 인수위험도 완전히 배제할 수 없습니다. 결론은 “최저가는 매우 낮지만 권리위험까지 감안하면 단순 저가매수형은 아니다.” 시세 검증과 미상 임차관계 확인이 끝나야 가격 메리트를 평가할 수 있는 물건입니다.
