인천지방법원 2025타경31302. 김포 풍무동 테라스테이 5층 513호 오피스텔입니다. 감정가는 130,000,000원이지만 5회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 21,849,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수입니다.
임차인 황채원은 확정일자 2022.03.15, 주민등록 및 점유개시 2022.04.15이고, 말소기준권리는 2022.09.01 주식회사우리은행 가압류입니다. 따라서 임차인의 대항력은 말소기준권리보다 앞서며, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기가 인수권리로 명시돼 있습니다. 현재 최저가에서 임차인에게 예상되는 배당은 21,055,718원, 남는 보증금 83,944,282원은 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경31302 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무로 196, 5층 513호 (풍무동, 테라스테이) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 10층 건물 내 5층 513호 |
| 사용승인 | 2019.06.28 |
| 소유자 | 박정원 · 거래가액 127,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 21,849,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 황채원 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
2022.02.10 김포시 압류는 2022.02.17 해제로 말소됐습니다. 이후 임차인 황채원이 2022.04.15 주민등록 및 점유를 시작했고, 2022.09.01 주식회사우리은행 가압류가 말소기준권리가 됩니다. 따라서 황채원의 대항력은 말소기준권리보다 앞섭니다. 2024.04.17에는 보증금 105,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳐졌습니다.
② 임차인 분석 — 최저가가 내려갈수록 인수액이 커진다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 황채원 | 5층 513호 전부 | 105,000,000원 | 2022.04.15 / 2022.03.15 | 대항력 有 우선변제 인수 발생 |
황채원은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있지만, 현재 매각대금으로는 보증금 전액을 배당받지 못합니다. 현재 회차에서는 21,055,718원이 배당되고, 부족분 83,944,282원이 남습니다. 중요한 점은 유찰이 더 진행돼도 이 구조가 개선되지 않는다는 것입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 21,849,000원 | 21,055,718원 | 83,944,282원 |
| 6회 유찰 시 | 15,294,299원 | 14,619,002원 | 90,380,998원 |
| 7회 유찰 시 | 10,706,009원 | 10,113,301원 | 94,886,699원 |
또한 황채원은 임차권자이면서 2025.01.17 강제경매개시결정의 채권자로도 기재돼 있습니다. 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 경고가 있으므로, 임대차계약·보증금 지급내역·점유관계와 경매신청 채권의 관계는 원본 서류로 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,849,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 793,282원 |
| 1. 임차인 황채원 보증금 | 105,000,000원 | 21,055,718원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리은행 | 252,082,191원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 기아주식회사 | 9,477,700원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 80,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 황채원 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 우선변제에 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 83,944,282원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 기타 권리·등기 체크
- 말소기준권리. 2022.09.01 주식회사우리은행 가압류 252,082,191원입니다.
- 후순위 권리. 기아주식회사 가압류 9,477,700원, 서울보증보험주식회사 가압류 80,000,000원, 국 압류 및 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
- 선행 김포시 압류. 2022.02.10 압류는 2022.02.17 해제로 말소돼 현재 인수권리로 남아 있지 않습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.10.13 민간임대주택등기가 기재돼 있으며 등록 원인은 2018.04.13입니다. 관련 의무와 현재 상태는 원본 등기 및 관계서류를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 법정지상권. 해당사항없음으로 명시돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 김포시 풍무동 신풍초등학교 서측 인근으로 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물, 사용승인 2019.06.28이며 급배수·위생·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 30미터, 동측 약 10미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지계획. 준주거지역·고도지구·제1종지구단위계획구역(풍무2) 등으로 지정돼 있으며, 토지 공시지가는 4,113,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 21,849,000원이 매입원가 전부가 아닙니다. 현재 예상 인수액 83,944,282원을 함께 계산해야 합니다.
- 유찰 전략 재검토. 6회 유찰 시 인수 90,380,998원, 7회 유찰 시 94,886,699원으로 증가합니다. 더 기다리는 것만으로 실질취득이 크게 내려가는 구조가 아닙니다.
- 임차권 원본 확인. 황채원의 임대차계약, 보증금 지급, 전입·점유, 확정일자, 배당요구 및 임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 관계인 확인. 황채원이 임차권자이면서 강제경매 채권자로도 표시돼 있으므로 관계와 채권 발생 경위를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 현황과 수리비 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 관련 의무가 현재 매각에 어떤 영향을 주는지 원본 서류와 관계기관 자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — “21,849,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 오해는 5회 유찰된 최저매각가 21,849,000원을 그대로 매입가격으로 보는 것입니다. 황채원은 말소기준권리보다 먼저 전입·점유를 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금은 105,000,000원입니다. 현재 배당으로 회수되지 않는 83,944,282원은 매수인 인수로 계산됩니다.
더 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 인수액이 함께 커지기 때문에 실질취득은 보증금 105,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라, 약 105,000,000원 수준의 실질취득가가 실제 오피스텔 시장가보다 충분히 낮은가입니다. 시세 확인 전에는 가격 메리트를 단정하기 어렵고, 임차권과 경매신청 채권의 관계까지 확인해야 하는 권리검토 우선형 물건입니다.