인천지방법원 2025타경31302. 경기도 김포시 풍무동 테라스테이 5층 513호 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 31,213,000원으로 감정가 130,000,000원의 약 24% 수준까지 내려왔지만, 이 숫자만으로 매수를 판단하면 안 됩니다. 을구 1번 임차권등기자인 황채원이 105,000,000원의 임차보증금을 가지고 있고, 전입일 2022.04.15 및 확정일자 2022.03.15가 확인되어 대항력과 우선변제권이 인정됩니다. 현재 회차에서 임차인에게 배당되는 금액은 30,251,166원이고, 부족분 74,748,834원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
따라서 현재 회차의 경제적 부담은 최저가 31,213,000원이 아니라 최저가 + 인수액 = 105,961,834원으로 보는 것이 맞습니다. 이는 임차보증금 105,000,000원과 거의 같은 수준입니다.さらに 등기부상 임차인 황채원이 등기부상 권리자·채무자와 동일하다는 경고도 있어, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성에 대한 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경31302 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무로 196, 5층 513호 (풍무동, 테라스테이) |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 등기부 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 864, 테라스테이, 경기도 김포시 풍무로 196 |
| 소유자 | 박정원 |
| 거래가액 | 127,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 31,213,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 이용상태 | 오피스텔(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임. |
① 권리 흐름 — 최저가는 낮아도 임차보증금 인수가 핵심
말소기준권리는 갑구 7번 가압류 · 주식회사우리은행입니다. 기준일은 2022.09.01입니다. 그 이전의 김포시 압류는 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수 대상이며, 이후의 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 임차권등기 역시 매각으로 등기상 소멸하나, 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기로 명시되어 있어 보증금 미배당분 인수위험을 별도로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권이 모두 확인
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 황채원 5층 513호 전부 · 주거 | 105,000,000원 | 2022.04.15 2022.03.15 | 대항력 有 우선변제 有 | 74,748,834원 |
임차권등기 접수일은 2024.04.17이며, 매각물건명세서에 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기가 명시되어 있습니다. 황채원은 배당요구도 2024.04.17에 했습니다. 보증금이 최저매각가보다 크므로 현재 회차에서는 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하고, 그 부족분이 매수인 인수금으로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,213,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 961,834원 | 약 매각가의 3.1% 추정 |
| 1. 임차인 황채원 보증금 | 105,000,000원 | 30,251,166원 | 74,748,834원 매수인 인수 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 주식회사우리은행 | 252,082,191원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 기아주식회사 | 9,477,700원 | 0원 | 미배당 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 80,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 5. 갑구 12번 경매개시결정 · 황채원 | 105,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 변동 가능 |
현재 회차의 채권 총액은 446,559,891원이며 채권 총 배당액은 0원으로 표시되어 있습니다. 실제 배당표는 집행비용 및 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 74,748,834원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 풍무동 소재 신풍초등학교 서측 인근이며, 동유형의 업무시설과 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 10층 건물 내 제5층 제513호이며 사용승인은 2019.06.28입니다. 외벽은 석재붙임, 창호는 샷시 창호 마감입니다.
- 설비. 급배수설비, 위생설비, 승강기 및 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(풍무2), 고도지구, 성장관리권역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 확인됩니다.
- 현황. 오피스텔로 이용중이나 폐문부재로 내부확인은 하지 못했으며, 임대관계는 미상입니다.
- 권리 외 사항. 민간임대주택 등기가 있고 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 관련 사항이 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 함정. 31,213,000원만 보고 응찰가를 판단하지 마세요. 대항력 있는 임차인 보증금 인수 74,748,834원을 합산한 실질취득액을 기준으로 검토해야 합니다.
- 유찰 효과. 5회·6회 유찰 시 매각가는 더 내려가지만 임차인 인수액이 83,944,184원·90,380,930원으로 늘어 실질취득액은 약 1.06억원 수준으로 유지됩니다.
- 임차인 확인. 황채원은 전입일 2022.04.15, 확정일자 2022.03.15이며 배당요구도 2024.04.17에 했습니다. 실제 보증금 관계를 원본으로 확인하세요.
- 가장임차인 의심. 등기부상 임차인과 권리자·채무자 동일이라는 경고가 있어 가장임차인 또는 관계인 가능성을 별도 확인해야 합니다.
- 민간임대주택. 민간임대주택 등기가 존재하므로 관련 의무기간 및 매각 이후 법적 효과를 원본 서류로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 배당요구 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “최저가가 싸다 ≠ 실질취득이 싸다”
이 물건은 최저가만 보면 31,213,000원으로 매우 낮아 보입니다. 그러나 핵심은 대항력 있는 임차인 보증금 105,000,000원입니다. 현재 회차에서는 30,251,166원만 배당되고 74,748,834원이 매수인에게 인수되어, 실제 총부담은 105,961,834원이 됩니다. 유찰이 더 진행되어도 인수액이 커지면서 총 실질취득액은 약 1.06억원 부근에 머뭅니다.
따라서 이 사건의 승부처는 ‘31,213,000원에 살 수 있느냐’가 아니라, 임차권의 실체와 인수금 74,748,834원을 최종적으로 부담해야 하는지를 확인하는 데 있습니다. 특히 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시된 만큼 형식적인 최저가보다 권리의 실체를 먼저 확인하는 접근이 맞습니다.