인천지방법원 2025타경31470. 해오름빌 2층 201호는 2015.10.13 사용승인된 다세대주택입니다. 공부상 소유자는 김권이고, 2021년 4월 21일 매매로 거래가액 211,000,000원이 기록되어 있습니다. 이후 국 압류를 비롯한 압류 4건과 2025년 1월 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
이 사건에서 가장 중요한 권리는 을구 1번 임차권입니다. 김진열은 2021년 4월 20일 전입·점유를 시작했고 2021년 3월 22일 확정일자를 받았으며, 2023년 5월 16일 임차권등기를 했습니다. 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 표시되어 있어, 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경31470 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 지봉로 29, 2층 201호 (역곡동, 해오름빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중임 |
| 소유자 | 김권 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 51,141,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 238,556,034원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 연면적 기준 대상면적 | 49.75㎡ |
① 권리 흐름 — 임차보증금이 핵심이다
2022년 3월 3일 국 압류가 기준권리로 선언되어 있고, 이후 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 2021년 4월 20일 전입한 김진열의 임차권은 기준권리보다 앞선 대항력 있는 권리로 조사되어 매수인 인수 가능성이 존재합니다.
② 임차인 분석 — 최저가보다 보증금을 보라
| 임차인 | 주거 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 / 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 김진열 | 주거 (임차권등기) | 211,000,000원 | 2021.04.20 / 2021.03.22 | 대항력 有 우선변제 |
| 한국주 | 주거 | 미상 | 2021.04.20 / 2021.03.22 | 대항력 有 우선변제 |
③ 시세 비교 — ‘최저가 24%’가 착시인 이유
해오름빌의 최근 거래 표본은 1건이며, 2026년 6월 44.1㎡ 물건이 207,000,000원에 거래되었습니다. 대상 물건의 비교면적은 49.75㎡로 면적이 일치하지 않아 동일 평형 시세로 단정할 수는 없습니다. 다만 최근 12개월 평균은 207,000,000원으로 집계됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 44.1㎡ | 5 | 207,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 1건 | - | 207,000,000원 |
최저매각가 51,141,000원은 감정가의 약 24%지만, 대항력 임차보증금 211,000,000원을 기준으로 보면 실질취득은 최근 12개월 평균 207,000,000원의 101.9% 수준입니다. 즉 최저가가 싸 보이는 것과 실제로 싸게 취득하는 것은 전혀 다른 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,141,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,320,538원 |
| 1. 임차인 김진열 보증금 (우선변제) | 211,000,000원 | 49,820,462원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 238,556,034원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김진열에게 49,820,462원이 배당되고 161,179,538원이 매수인 인수로 표시됩니다. 한국주 보증금은 미상입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 원미구 역곡동, 가톨릭대학교 성심교정 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리·편의성을 고려한 제반 교통상황은 보통수준입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함되고 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 268.1㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상기타, 평지·사다리형이며 공시지가는 2,493,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브 지붕 5층 건물 내 2층 201호이며, 외벽은 치장벽돌 및 일부 돌붙임 마감, 창호는 샷시창호 등으로 조사되었습니다.
- 환금성. 해오름빌은 8세대 소규모이며 최근12개월 거래는 1건입니다. 매각률 0.0%, 평균 유찰 3.1회로 집계되어 유동성 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 입찰. 최저가 51,141,000원만 보지 말고 김진열 보증금 211,000,000원을 기준으로 총취득비용을 판단해야 합니다.
- 인수액 검증. 현재 배당표상 매수인 인수액은 161,179,538원입니다. 실제 명도·배당 결과와 일치하는지 매각물건명세서와 배당표 원본을 대조해야 합니다.
- 추가 임차인 확인. 한국주는 보증금이 미상입니다. 보증금이 확인되기 전에는 김진열 보증금만으로 실질취득을 확정해서는 안 됩니다.
- 조세 리스크 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감 및 후순위 미배당이 발생할 수 있습니다.
- 원본 대조. 임차권등기, 배당요구, 전입·확정일자, 매각물건명세서의 인수권리 문구를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 24% ≠ 싸다”
이 사건의 핵심은 최저매각가가 아닙니다. 최저가는 51,141,000원까지 떨어졌지만, 대항력 있는 김진열의 임차보증금이 211,000,000원이고 현재 배당 부족분 161,179,538원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 실질취득은 약 2.11억원으로 판단해야 하며, 최근12개월 실거래 평균 207,000,000원보다도 높습니다.
여기에 4회 유찰, 8세대 소규모 다세대, 매각률 0.0%, 한국주의 보증금 미상, 국세·지방세 압류 4건이 겹칩니다. 권리 소멸만 보면 정리되는 부분이 있지만, 매수인이 실제 떠안을 금액과 환금성 리스크가 더 큽니다. 이 물건은 최저가 자체보다 임차권과 인수액을 먼저 해소한 뒤 판단해야 합니다.