인천지방법원 2025타경31470. 부천 역곡동 해오름빌 2층 201호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금 인수입니다. 김진열은 2021.04.20. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.03.22.입니다. 말소기준인 2022.03.03. 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 상태에서 보증금 211,000,000원의 임차권등기가 됐고, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 명시되어 있습니다.
현재 최저매각가 35,799,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 1,044,382원을 제외한 34,754,618원만 김진열에게 배당되고, 부족분 176,245,382원이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 낙찰가가 보증금보다 낮은 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져, 실질취득은 약 211,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경31470 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 지봉로 29, 2층 201호 (역곡동, 해오름빌) |
| 용도 / 면적 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 49.75㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 5층 건물 내 2층 201호 · 사용승인 2015.10.13 |
| 소유자 | 김권 (2021.05.11. 소유권이전 · 거래가액 211,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 35,799,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 238,556,034원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차대항력이 핵심
말소기준은 2022.03.03. 울산세무서장 압류입니다. 이후 부천시, 국민건강보험공단, 마산세무서장의 압류와 2025.01.17. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김진열은 말소기준보다 앞선 2021.04.20. 전입·점유와 2021.03.22. 확정일자를 갖고 있어, 2023.05.16. 등기된 임차권의 순위가 뒤에 보인다고 해서 보증금 인수 위험이 없어지는 것이 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 보증금 규모가 불명확
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진열 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 211,000,000원 | 2021.04.20 / 2021.03.22 | 대항력 有 우선변제 有 | 인수 176,245,382원 |
| 한국주 | 주거 | 미상 | 2021.04.20 / 2021.03.22 | 대항력 有 우선변제 有 | 추가 확인 보증금 규모 미상 |
두 사람 모두 보증기관 대위·승계로 표시된 신고가 아니므로, 제공된 권리관계상 실제 임차인 2명으로 보아야 합니다. 김진열의 보증금과 현재 회차 인수액은 확인되지만, 한국주의 보증금 규모는 명확하지 않습니다. 따라서 211,000,000원을 최종 실질취득 상한으로 단정할 수 없고, 추가 인수 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 17.3%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
해오름빌 최근 거래 표본은 2026.06.의 207,000,000원 1건입니다. 거래 면적은 44.1㎡이고 이 물건의 비교 대상 면적은 49.75㎡로 일치하지 않아 표본 자체도 제한적입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 207,000,000원으로 잡혀 있습니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 거래 | 44.1㎡ | 5 | 207,000,000원 |
| 김진열 보증금 | 49.75㎡ | 2 | 211,000,000원 |
| 감정가 | 49.75㎡ | 2 | 213,000,000원 |
표면 최저가는 최근 12개월 평균의 17.3%에 불과하지만, 이 수치는 대항력 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 김진열 기준 실질취득은 약 211,000,000원으로 최신 거래 207,000,000원보다 높습니다. 여기에 한국주의 보증금 규모까지 명확하지 않기 때문에 현재 최저가만 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
④ 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 총부담이 크게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 김진열 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 35,799,000원 | 176,245,382원 | 보증금 미배당분 인수 |
| 6회 유찰 시 | 25,059,300원 | 186,791,767원 | 낙찰가 하락만큼 인수 증가 |
| 7회 유찰 시 | 17,541,510원 | 194,174,237원 | 실질부담은 보증금 규모 부근 유지 |
6회·7회 유찰로 낙찰가가 더 내려가더라도 김진열 인수액은 각각 186,791,767원, 194,174,237원으로 커집니다. 즉 이 사건에서는 추가 유찰 자체가 실질취득 가격을 크게 낮춰주지 않습니다. 입찰가가 싸 보이는 것과 실제 취득비용이 싸지는 것은 별개의 문제입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 35,799,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,044,382원 |
| 1. 임차인 김진열 보증금 | 211,000,000원 | 34,754,618원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 238,556,034원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김진열에게 34,754,618원이 배당되고 부족분 176,245,382원이 매수인에게 인수됩니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위 차감이 생길 수 있으며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용중이며, 철근콘크리트조 5층 건물 내 2층 201호입니다.
- 입지. 가톨릭대학교 성심교정 남동측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리·편의성을 고려한 제반 교통상황은 보통수준입니다.
- 도로. 본건 동측 및 북측으로 각각 중로 및 세로의 지선도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 규모. 해오름빌은 8세대이며 사용승인일은 2015.10.13입니다.
- 거래표본. 최근 확인 거래는 1건이고 면적도 44.1㎡로 이 물건의 49.75㎡와 일치하지 않아 환금성 판단 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 35,799,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고, 김진열 미배당 인수액 176,245,382원을 함께 보세요.
- 한국주 보증금 확인. 대항력·우선변제권은 확인되지만 보증금 규모가 명확하지 않아 추가 인수 위험을 원본 명세서에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부가 김진열의 실제 배당액과 매수인 인수액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 6회·7회 유찰 시 매각가는 내려가지만 김진열 인수액은 각각 186,791,767원·194,174,237원으로 증가합니다.
- 시세 표본 한계. 최신 거래 207,000,000원은 44.1㎡ 거래 1건으로, 대상 49.75㎡와 직접 일치하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “5회 유찰 ≠ 싸다”
이 물건은 감정가 213,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 35,799,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 김진열의 대항력 보증금 211,000,000원이 매각대금보다 커서 현재 회차 미배당액 176,245,382원을 매수인이 인수합니다. 더 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘기 때문에 실질취득은 김진열 보증금 규모 부근에서 고정됩니다.
그 기준 금액은 최신 거래 207,000,000원보다 높고, 거래 표본도 대상 면적과 일치하지 않는 1건뿐입니다. 게다가 실제 임차인은 2명이며 한국주의 보증금 규모가 명확하지 않아 추가 인수 위험까지 남아 있습니다. 단순히 “감정가의 17.3%”라는 표면 할인율로 접근할 사건이 아닙니다. 최저가는 낮지만 실질가격은 낮지 않고, 권리 불확실성까지 남은 D급 고위험 물건으로 보는 것이 데이터에 부합합니다.