최저가는 반값, 하지만 보증금 인수가 막는다 — 부천 해오름빌 201호

인천지방법원 2025타경31470. 경기도 부천시 역곡동 해오름빌 2층 201호 다세대주택입니다. 등기상 가장 중요한 권리는 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인 김진열은 2021년 전입·점유하고 확정일자를 받은 뒤 2023년 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준 이후 권리들은 소멸하지만, 이 임차권은 매각물건명세서에 매수인 인수 가능 권리로 명시된 구조입니다.

현재 최저가는 1.04억으로 낮지만, 이는 단순 할인 가격이 아닙니다. 우선변제 배당 후 부족한 임차보증금 약 1.09억을 매수인이 부담할 수 있기 때문에 낙찰가가 내려가도 총 취득부담은 크게 줄지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 있는 보증금

③ 예상배당표 (매각가 104,370,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 부천시 역곡동 소재, 가톨릭대학교 성심교정 남동측 인근. 아파트·다세대·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입 가능하며 인근 교통시설 및 간선도로 접근성은 보통 수준입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등 토지이용 제한 사항이 포함됩니다.
• 환금성. 해오름빌은 8세대 규모이며 최근 실거래 표본은 1건으로 거래 안정성 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 계산. 최저가 1.04억만 보고 접근하면 안 됩니다. 임차보증금 인수를 포함해 약 2.13억 기준으로 판단해야 합니다.
• 임차권 확인. 매각물건명세서상 을구 1번 임차권등기의 인수 가능성을 반드시 확인하세요.
• 추가 유찰 주의. 3회 유찰 시 낙찰가는 73,059,000원이지만 예상 인수액은 139,656,062원으로 증가합니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “반값 낙찰”이 아니다

이 물건의 표면 가격은 감정가 절반입니다. 그러나 법원경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 실질취득비용입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 부족분을 인수하는 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 총 부담이 보증금 수준으로 가까워집니다. 권리는 분석 가능하지만, 가격 메리트는 제한적입니다.