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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

C 매력지수42 유찰 2회

부동산강제경매

2025타경31524 · 부천지원 · 다세대
낙찰가 유찰 2회 후 낙찰
87,900,000원 8,790만 감정가 144,000,000원
감정가의 61% 2026-07-08 낙찰
최저매각가 70,560,000원 최저가 대비 +24%
낙찰일
07-08 낙찰 완료
부천지원 2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
705만원
최저가의 10% · 7,056,000원
실거래 대비
▼ 27.7% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 1.22억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 최저가는 7,056만원까지 내려왔지만 대항력 임차보증금 1억 7천만원 중 1억 111만원 인수 위험이 핵심입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대

2회 유찰로 가격은 내려왔지만, 임차보증금 인수가 핵심 — 부천 프라임빌 201호

인천지방법원 2025타경31524 · 경기도 부천시 소사구 지봉로 144-1, 2층 201호 (역곡동, 프라임빌)
감정가 1.44억 · 최저매각가 7,056만원(2회 유찰) · 매각기일 2026.07.08 · 강제경매(주택도시보증공사)
42점
매력지수 C등급 · 가격은 낮아졌지만 대항력 임차보증금 인수로 실질취득 부담이 커 위험 관리가 필요한 물건
2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%이나 대항력 있는 임차인 보증금 부족분 101,110,080원을 인수해야 하며 실질취득 기준 가격 메리트가 제한적이라 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 김현서의 보증금 1.7억 중 배당 부족분 101,110,080원을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 낙찰가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되는 임차보증금 인수형 물건입니다.
감정가
144,000,000원
다세대주택
최저가
70,560,000원
2회 유찰
실질취득
171,670,080원
낙찰가+인수액 기준
매수인 인수
101,110,080원
김현서 보증금 부족분

인천지방법원 2025타경31524. 부천 역곡동 프라임빌 2층 201호 다세대주택입니다. 감정가는 1.44억, 현재 최저매각가는 7,056만원으로 두 차례 유찰되었습니다. 그러나 이 사건은 일반적인 유찰 할인 물건과 다릅니다. 을구에 등기된 주택임차권이 있고, 임차인 김현서는 전입·확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인입니다.

물건 개요

사건번호인천지방법원 2025타경31524 (강제경매)
소재지경기도 부천시 소사구 지봉로 144-1, 2층 201호 (역곡동, 프라임빌)
물건종류다세대 · 프라임빌 · 전용 39.69㎡
소유자유지성
감정가 / 최저가144,000,000원 / 70,560,000원 (2회 유찰)
신청채권자 / 청구주택도시보증공사 / 170,000,000원
매각기일2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 있는 보증금 인수 가능성

임차인보증금대항력우선변제승계
김현서 170,000,000원 有 有 인수 가능
⛔ 인수 계산 현재 회차 낙찰가 70,560,000원 기준 예상 배당액은 임차인에게 68,889,920원입니다. 보증금 170,000,000원과 차액인 101,110,080원은 매수인이 부담할 수 있습니다. 낙찰가가 낮아져도 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수 구조 때문에 실질취득액은 증가할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득을 봐야 한다

프라임빌 동일 전용 39.69㎡ 최근 거래는 2024.08 거래 115,000,000원 등 확인됩니다. 현재 최저가는 70,560,000원이지만 임차보증금 인수를 반영하면 실질취득은 약 171,670,080원으로 최근 거래보다 높습니다.

구분금액
최근 거래(2024.08)115,000,000원
최근 12개월 평균115,000,000원
현재 최저가70,560,000원
실질취득171,670,080원
⚠️ 하락 추세 반영 최근 거래 대비 이전 거래 흐름은 -27.0%로 하락 추세입니다. 단순 최저가 할인율만으로 저렴하다고 판단하면 안 되며, 임차보증금 인수 후 실제 부담액 기준으로 판단해야 합니다.
배당 분배 (현재 회차)
가격 비교
최저가는 낮지만 실질취득액은 인수보증금 반영 후 최근 거래를 초과합니다.

④ 입찰 체크리스트

  • 임차보증금 확인. 김현서 임차권등기 170,000,000원과 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.
  • 실질취득 기준 입찰. 최저가 70,560,000원만 보고 접근하지 말고 인수 가능 보증금 101,110,080원을 포함해 계산해야 합니다.
  • 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
  • 공실 상태 확인. 매각물건명세서상 공실로 탐문되었으나 실제 점유 상태 확인이 필요합니다.

맺으며 — “유찰 할인보다 임차보증금이 먼저”

이 물건은 표면적으로는 감정가 대비 49%까지 떨어진 매력적인 다세대로 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 존재해 단순 낙찰가 기준 판단은 위험합니다. 권리분석의 핵심은 7,056만원에 사는 것이 아니라 인수액을 포함한 실질취득액 1.716억 수준을 감당할 수 있는지입니다. 가격보다 임차권 리스크를 먼저 검토해야 하는 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·관리비 등 일부 항목은 실제 배당 및 인수관계에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 전 원본 서류 확인을 권합니다.

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