서울남부지방법원 2024타경136806. 구로동 하나세인스톤5차 제6층 제604호, 공동주택인 다세대주택입니다. 감정가는 202,000,000원이지만 10회 유찰돼 현재 최저매각가는 21,690,000원, 감정가의 약 11% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰 횟수도, 할인율도 아닙니다. 말소기준인 2014.03.13 고문철 근저당보다 앞선 2013.11.28 전입의 임차인 신무송이 보증금 125,000,000원을 갖고 있어, 배당으로 다 받지 못한 금액을 매수인이 떠안는 대항력 인수형입니다.
현재 회차에서 신무송에게 예상되는 배당은 20,899,580원이고, 남는 104,100,420원이 매수인 인수액입니다. 따라서 21,690,000원에 낙찰받더라도 실질취득은 125,790,420원입니다. 11회 유찰 시에도 17,352,000원에 인수 108,360,336원, 12회 유찰 시에도 13,881,600원에 인수 111,768,269원이 붙습니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나 총액은 약 1.25억대에서 거의 고정됩니다. ‘2천만원대 서울 다세대’로 해석하면 안 되는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경136806 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 도림천로 336-1, 제6층 제604호 (구로동, 하나세인스톤5차) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 제6층 제604호 · 19.34㎡ |
| 소유자 | 김영일 · 2014.03.12 매매로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 21,690,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 고문철 / 480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2014.03.13 을구 1번 고문철 근저당권 480,000,000원입니다. 이후 양우건설주식회사 가압류와 영등포구·국·구로구·국민건강보험공단의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 신무송은 2013.11.28 전입, 2013.11.27 점유개시로 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 임차권등기 자체는 2015.09.11이지만, 매각물건명세서에는 보증금 125,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명 기재, 604호 대항력 임차인이 승부처
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 신무송 | 604호19.34㎡ 전부 | 2013.11.28 확정 2015.05.21 | 125,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
| 신지영 | 604호 | 2021.10.01 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 |
| (주)태릉화랑개발 대표자 박창남 | 201호 | 2024.05.31 | 500,000원 월 200,000원 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 |
본건 604호에서 매수인 부담을 결정하는 임차인은 신무송입니다. 신지영은 2021.10.01 전입으로 말소기준 이후여서 대항력이 없고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 현황조사에는 별도로 201호의 (주)태릉화랑개발 대표자 박창남도 기재되어 있으므로 본건 604호와 호수 관계를 원본에서 구분 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 대신 ‘실질취득’으로 봐야 한다
하나세인스톤Ⅴ의 거래자료는 총 6건이고, 비교 거래 면적은 16.3㎡로 본건 19.34㎡와 정확히 일치하지 않습니다. 따라서 개별 가격의 직접 비교에는 주의가 필요합니다. 그래도 최근 흐름은 분명합니다. 최근 12개월 2건의 평균은 112,250,000원, 최신 2026.03 거래는 124,500,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -29.0% 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 16.3㎡ | 6 | 124,500,000원 |
| 2025.12 | 16.3㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2023.01 | 16.3㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2022.07 | 16.3㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 16.3㎡ | 6 | 185,000,000원 |
| 2021.08 | 16.3㎡ | 6 | 122,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 16.3㎡ | 2건 | 112,250,000원 |
표면 최저가 21,690,000원은 최근 12개월 평균의 19.3%에 불과하지만, 이 비율은 대항력 보증금 승계를 빼고 본 값이라 투자 판단에 사용할 수 없습니다. 실제 비교해야 할 실질취득 125,790,420원은 최근 12개월 평균의 112.1%, 최신 거래 124,500,000원의 약 101.0%입니다. 즉 최근 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 790,420원 |
| 1. 임차인 신무송 보증금 | 125,000,000원 | 20,899,580원 |
| 2. 근저당권 · 고문철 | 480,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 양우건설주식회사 | 394,913,514원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서 신무송 보증금 부족분 104,100,420원을 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 해당 시 선순위 차감이 발생할 수 있으며, 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 더 유찰되면 싸질까 — 총비용은 거의 그대로
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 21,690,000원 | 104,100,420원 | 125,790,420원 |
| 11회 유찰 시 | 17,352,000원 | 108,360,336원 | 125,712,336원 |
| 12회 유찰 시 | 13,881,600원 | 111,768,269원 | 125,649,869원 |
⑥ 세금압류·공매 교차 확인
등기에는 서울특별시영등포구, 국(동작세무서), 국(구로세무서), 서울특별시구로구, 국민건강보험공단의 압류가 확인됩니다. 현재 배당 시뮬레이션에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로, 당해세가 있으면 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건 604호는 공동주택인 다세대주택으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2013.10.24입니다.
- 교통. 지하철 2호선 대림역 북서측 인근이며, 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 대림역이 있습니다.
- 주위환경. 공동주택·오피스텔·학교·상업용부동산·근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 도로. 동측 약 4m 도로에 접하고 이를 통해 도림천로와 연결됩니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 거래·환금성. 27세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 8.6회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 본건도 현재 10회 유찰 상태입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 계산. 최저가 21,690,000원이 아니라 인수액 104,100,420원을 합친 125,790,420원을 취득비용의 출발점으로 보세요.
- 신무송 배당액 재확인. 보증금 125,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 배당표와 당해세 변동을 함께 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 112,250,000원, 최신 거래 124,500,000원, 최근 대비 과거 추세 -29.0%입니다. 과거 전체 평균 142,750,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 면적 불일치 주의. 본건은 19.34㎡이나 확보된 실거래 표본은 16.3㎡입니다. 동일면적 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 604호 점유 확인. 신무송 임차권등기와 신지영 전입이 함께 확인되므로 실제 점유자와 인도 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 201호 조사내용 구분. 현황조사에 201호 임차인이 함께 기재돼 있으므로 본건 604호와의 관계를 원본에서 구분 확인하세요.
- 세금·공매 확인. 국세·지방세 압류와 한국자산관리공사 공매공고가 존재합니다. 당해세 및 공매 진행 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,169만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 10회 유찰이라는 숫자 때문에 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 신무송의 보증금 125,000,000원이 가격 구조를 사실상 고정합니다. 현재 회차의 실질취득은 125,790,420원이고, 11회 유찰 시 125,712,336원, 12회 유찰 시에도 125,649,869원입니다. 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 줄지 않습니다.
여기에 최근 12개월 거래 평균은 112,250,000원, 최신 거래는 124,500,000원이고 최근 거래 추세는 -29.0%입니다. 거래 표본 면적도 본건과 정확히 일치하지 않습니다. 따라서 10회 유찰이라는 할인율을 가격 메리트로 볼 수 없고, 대항력 임차인 인수·하락 추세· 다회 유찰·다세대의 환금성을 함께 보면 보수적인 접근이 필요합니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 “인수까지 합친 총액이 시장가격을 넘지 않느냐”입니다.
