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특수권리·특수조건 3

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

C 매력지수38 유찰 1회

부동산강제경매

2025타경31562 · 부천지원 · 아파트
낙찰가 유찰 1회 후 낙찰
246,008,000원 2억 4,600만 감정가 322,000,000원
감정가의 76% 2026-07-08 낙찰
최저매각가 225,400,000원 최저가 대비 +9%
낙찰일
07-08 낙찰 완료
부천지원 1회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
2,254만원
최저가의 10% · 22,540,000원
실거래 대비
▼ 13.7% 싸게 매수
같은 평형 직전 1건 평균 2.85억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 30% 할인 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차권등기 1건으로 보증금 인수 위험이 핵심인 물건입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 아파트

최저가는 내려왔지만, 임차보증금 인수가 승부처 — 부천 효성팰리스 1004호

인천지방법원 2025타경31562 · 경기도 부천시 소사구 경인로 275, 효성팰리스 10층 1004호
감정가 3.22억 · 최저매각가 2.254억(1회 유찰) · 매각기일 2026.07.08 · 강제경매
38점
매력지수 C등급 · 대항력 임차보증금 인수 위험으로 실질취득 부담이 커지는 물건
최저가는 감정가 대비 70%까지 낮아졌지만 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 인수 가능성이 있어 가격 메리트는 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차권등기된 대항력 임차인 황선애의 보증금 326,000,000원이 핵심 변수입니다. 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 배당 부족분 104,555,600원을 매수인이 인수할 가능성이 있어, 단순히 2.254억 낙찰가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
322,000,000원
225,400,000원 · 1회 유찰
실질취득 예상
329,955,600원
낙찰가+인수액 기준
임차보증금 인수
104,555,600원
대항력 임차인 부족분
핵심지표
C등급
인수위험 반영

인천지방법원 2025타경31562. 부천시 소사구 심곡본동 효성팰리스 10층 1004호 아파트입니다. 표면상으로는 감정가 3.22억에서 한 차례 유찰되어 2.254억까지 내려온 물건입니다. 그러나 등기부상 을구 5번 주택임차권이 말소기준권리 이전에 설정되어 있어 낙찰자가 부담할 수 있는 임차보증금이 존재합니다.

물건 개요

사건번호인천지방법원 2025타경31562 (강제경매)
소재지경기도 부천시 소사구 경인로 275, 10층 1004호 (심곡본동, 효성팰리스)
물건종류 / 전용아파트 · 전용 64.68㎡ · 2017년 2월 3일 준공
소유자정영자
감정가 / 최저가322,000,000원 / 225,400,000원
채권자 / 청구주택도시보증공사 / 326,000,000원
매각기일2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

임차인 황선애는 2021.04.29 전입, 2021.03.29 확정일자를 갖춘 임차권등기자로 확인됩니다. 임차보증금은 326,000,000원이며 배당요구를 했습니다. 매각대금에서 일부 배당 후 부족분은 매수인이 인수할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권

임차인보증금대항력우선변제승계
황선애 326,000,000원 有 有 부족분 인수 가능
⚠️ 매수인 인수 구조 현재 회차 낙찰가 225,400,000원 기준 임차인 배당액은 221,444,400원으로 산정됩니다. 부족분 104,555,600원은 매수인이 부담할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 가격은 실질취득 기준

효성팰리스 동일 면적 거래는 확인된 2건 기준 평균 272,500,000원, 최근 12개월 평균은 285,000,000원입니다. 단순 최저가는 2.254억으로 낮지만 임차보증금 인수를 고려하면 실질취득 부담은 약 329,955,600원입니다.

거래월면적층거래가
2024.0964.49㎡11층285,000,000원
2021.0864.49㎡14층260,000,000원
평균—2건272,500,000원
배당분배 (현재 회차)
가격 비교
최저가는 낮지만 실질취득은 임차보증금 인수까지 반영해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

  • 임차권 확인. 을구 5번 주택임차권등기의 대항력과 인수 범위를 반드시 확인해야 합니다.
  • 실질취득 계산. 낙찰가만 보지 말고 미배당 임차보증금 부담을 포함해 판단해야 합니다.
  • 확약서 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사항이 있으므로 실제 효력 범위를 확인해야 합니다.
  • 소형 단지 환금성. 효성팰리스는 24세대 규모로 거래량 확인이 필요합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 인수금액이 중요하다”

이 물건은 감정가 대비 70% 수준까지 내려온 가격 자체는 매력적으로 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차보증금 326,000,000원이 존재해 단순 낙찰가 기준 판단은 위험합니다. 핵심은 2.254억에 낙찰받는 것이 아니라 인수 가능 금액까지 포함한 실질취득가입니다. 권리 확인과 확약 범위 검토 후 접근해야 하는 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 실제 입찰 전 원본 서류와 배당관계를 반드시 확인하시기 바랍니다.

위치 / 로드뷰

경기도 부천시 소사구 경인로 275, 10층 1004호 (심곡본동, 효성팰리스)

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