인천지방법원 2025타경31579. 부천시 원미구 춘의동 아이원오피스텔비동 6층 601호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 2021년 백상훈이 거래가 289,000,000원에 소유권을 취득했고, 그보다 앞선 임대차를 원인으로 권인정 명의의 주택임차권이 등기됐습니다. 권인정은 2021.06.21 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2023.04.05 국세 압류보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
현재 최저매각가는 145,040,000원입니다. 배당표대로라면 집행비용 2,830,560원을 제외한 142,209,440원이 권인정에게 배당되고, 보증금 부족분 146,790,560원이 남습니다. 일반적인 인수형 구조라면 매수인은 이 부족분을 승계하므로, 실질취득은 145,040,000원 + 146,790,560원 = 291,830,560원입니다.
이번 사건에는 예외가 있습니다. 매각물건명세서상 인수권리인 권인정 주택임차권에 관하여 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 해당 확약이 유효하고 그 조건대로 임차권 말소가 이행된다면, 권인정 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 다만 이 확약은 권인정 임차권에만 적용되며, 추가람의 점유·임대차관계까지 포괄하는 것으로 확대해석할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경31579 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 조마루로427번길 92, 6층 601호 (춘의동, 아이원오피스텔비동) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 9층 건물 내 6층 601호 |
| 소유자 | 백상훈 (2021.05.31 매매, 2021.06.21 소유권 취득 · 거래가 289,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 145,040,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 289,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.05 갑구 5번 압류 · 국(부평세무서장) |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 2023.04.05 국세 압류입니다. 2023.07.06 부천시 압류, 2025.01.24 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025.02.14 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 그러나 권인정의 주택임차권등기는 2023.03.21 접수됐고, 전입·점유일도 2021.06.21로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 미배당 보증금은 매수인에게 승계되는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 실명 확인 관계자 2명
| 관계자 | 점유 부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권인정 | 건물의 전부 주거·임차권등기 | 2021.06.21 | 2021.06.10 경정등기 기준 | 289,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 실질 0원* 룰상 146,790,560원 |
| 추가람 | 미상 | 2023.10.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증금 승계 없음 말소기준 이후 전입 |
추가람은 말소기준인 2023.04.05보다 늦은 2023.10.04 전입이므로 대항력이 없습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로 보증금 승계 대상은 아니지만, 보증금·점유 부분·배당요구 여부가 확인되지 않아 현장 점유와 명도 상대방은 별도로 확인해야 합니다. 주택도시보증공사의 확약은 권인정 임차권에 관한 것이므로 추가람에게 자동 적용되지 않습니다.
③ 감정가 49%의 착시 — 시세가 아니라 권리조건을 본다
현재 최저가는 감정가 296,000,000원의 49%인 145,040,000원입니다. 그러나 동일 조건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
더 중요한 것은 확약을 배제한 인수형 계산입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 늘어납니다. 이 사건 역시 유찰이 추가돼도 낙찰가 + 인수액은 권인정 보증금 289,000,000원과 집행비용 부근에 고정됩니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 룰상 인수액 | 확약 미적용 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 145,040,000원 | 146,790,560원 | 291,830,560원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 101,528,000원 | 189,693,392원 | 291,221,392원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 71,069,600원 | 219,609,653원 | 290,679,253원 |
즉 확약을 적용하지 않는다면 3회·4회 유찰로 최저가가 더 내려가도 실질취득은 291,830,560원 → 291,221,392원 → 290,679,253원으로 큰 차이가 없습니다. 이 물건의 가격 구조는 최저가가 아니라 확약의 유효성이 결정합니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,830,560원 |
| 1. 임차인 권인정 보증금 | 289,000,000원 | 142,209,440원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 289,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 권인정 미배당액 | - | 146,790,560원 |
당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 예상치입니다. 당해세가 우선 차감되면 권인정 배당액은 감소하고 룰상 미배당 인수액은 증가할 수 있습니다. 확약이 유효하게 이행되는 경우에만 권인정 임차권의 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선 춘의역 남동측 인근이며, 주위에는 오피스텔·중소규모 공장·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 춘의역이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 공부대로 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 내 6층 601호이며, 급배수·위생·주차장·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준공업지역·춘의준공업지역 지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 공시지가는 3,046,000원/㎡입니다.
- 환금성. 주거전용 아파트가 아니라 근린시설·업무시설 성격이고 주변도 공장과 주거시설이 혼재하므로, 실제 매수층과 대출 가능 범위를 입찰 전에 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본, 적용 대상, 효력 발생 조건, 임차권 말소 시점을 확인하세요.
- 확약 적용 범위. 확약은 권인정 임차권에만 적용됩니다. 추가람의 점유·명도 관계까지 해결하는 문서인지 별도로 확인해야 합니다.
- 당해세. 국세·지방세 압류가 3건 있습니다. 당해세가 우선 배당되면 임차인 배당과 미배당액이 변동합니다.
- 추가람 현황. 2023.10.04 전입으로 대항력은 없지만 보증금·점유 부분·배당요구 여부가 미상입니다. 현황조사와 현장점유를 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.12.30 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 등기 원문과 매각조건을 확인하세요.
- 용도와 금융. 사건상 근린시설, 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 아파트 기준의 대출·세금·환금성을 적용하지 마세요.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 평가하지 마세요. 확약 미적용 시 실질취득은 291,830,560원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 내역을 직접 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약의 효력이 먼저다”
이 물건의 표면 가격은 145,040,000원, 감정가의 49%입니다. 하지만 선순위 임차인 권인정의 보증금은 289,000,000원이고, 확약을 적용하지 않으면 현재 회차 미배당액 146,790,560원이 매수인에게 남아 실질취득이 291,830,560원으로 올라갑니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총액은 약 291,000,000원 부근에 머뭅니다.
반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하고 그 조건대로 권인정 임차권이 말소된다면, 해당 임차권의 실질 인수는 0원*이 되어 최저가 145,040,000원이 실질취득 기준이 됩니다. 다만 동일 조건 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없고, 추가람의 점유관계와 당해세 변수도 남습니다. 결론은 명확합니다. 확약 원본이 완전하면 검토 가능, 확약 효력이 불명확하면 감정가 49%라도 보류.
* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하고, 적용 조건과 임차권 말소 절차가 매각과정에서 그대로 이행되는 경우에 한합니다. 확약을 적용하지 않은 현재 회차의 룰상 인수액은 146,790,560원이며, 당해세 등 선순위 차감에 따라 증가할 수 있습니다. 해당 확약은 권인정 임차권에만 적용됩니다.
