매력지수 A등급 · 확약으로 임차 인수 위험은 해소됐고 시세 대비 할인폭이 있으나 임차권 구조 확인 필요
대항력 임차권등기 존재에도 HUG 말소동의 확약으로 인수 0원 처리되며 최근 12개월 평균 대비 최저가 61.9%로 가격 메리트가 있다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 대항력 있는 임차권등기가 존재하는 물건입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차 인수는 실질 0원으로 처리됩니다. 최근 12개월 실거래 평균 3.79억 대비 최저가 2.345억으로 가격 여력은 있으나, 확약 범위와 임차권 말소 절차 확인이 핵심입니다.
감정가
335,000,000원
다세대
최저가
234,500,000원
1회 유찰
실거래 평균
379,000,000원
최근 12개월
매수인 인수
0원
확약 적용
인천지방법원 2025타경31852. 부천시 소사구 심곡본동 부성힐하우스 102동 1304호 다세대 물건입니다. 핵심은 임차권입니다. 손린아 임차인은 보증금 331,000,000원으로 전입·확정일자 요건을 갖춘 대항력 있는 임차권등기를 보유하고 있어 일반적인 구조라면 매수인 인수 위험이 발생할 수 있습니다.
그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 기재되어 있습니다. 따라서 해당 임차권에 대한 인수 부담은 룰상 실질 0원으로 판단합니다. 단, 이는 확약 대상 임차권에 한정되며 원본 서류 확인은 필요합니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경31852 (강제경매)
소재지
경기도 부천시 소사구 경인로 280, 13층 102동 1304호
물건종류 / 이용상태
다세대 · 오피스텔 구조
소유자
이상덕
감정가 / 최저가
335,000,000원 / 234,500,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구
주택도시보증공사 / 331,000,000원
매각기일
2026.07.08
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약 여부가 승부
말소기준권리는 2023.11.07 갑구 압류입니다. 이후 압류(부천시), 강제경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 임차권등기는 대항력 있는 권리였기 때문에 확약 여부가 중요합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있음, 확약으로 인수 0원 처리
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
손린아
331,000,000원
있음
가능
확약 후 0원
⚠️ 임차권 주의 임차보증금 331,000,000원은 일반적으로 낙찰가 부족분 인수 위험이 발생할 수 있는 규모입니다. 다만 제출된 확약서에 따라 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간
부성힐하우스 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 379,000,000원, 최신 거래는 388,000,000원입니다. 현재 최저가 234,500,000원은 최근 12개월 평균 대비 61.9% 수준입니다.
거래월
전용
층
거래가
2025.11
70.88㎡
16
388,000,000원
2025.02
70.88㎡
18
370,000,000원
2022.03
70.88㎡
14
320,000,000원
평균
-
3건
359,333,333원
✅ 가격 메리트 최근 12개월 평균 379,000,000원 대비 최저가는 234,500,000원입니다. 임차 인수가 확약으로 해소된다는 전제에서는 시세 대비 할인폭이 존재합니다.
④ 예상배당표 (최저가 234,500,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
4,083,000원
임차인 손린아 보증금
331,000,000원
230,417,000원
주택도시보증공사
331,000,000원
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득 vs 실거래
확약 적용 기준 실질취득은 최저가와 동일하게 반영
⑤ 입찰 체크리스트
확약서 원본 확인. 임차권등기 말소동의 확약 범위를 반드시 확인해야 합니다.
임차권 구조 확인. 대항력 있는 임차권이 존재하므로 확약 없는 경우와 구분해야 합니다.
가격 판단. 최근 12개월 평균 379,000,000원 대비 할인폭이 있어 가격 검토 여지가 있습니다.
입지. 부천역 인근으로 교통 접근성이 양호하며 오피스텔·아파트·근린시설 혼재 지역입니다.
맺으며 — “임차권은 위험하지만, 확약이 변수다”
이 물건은 단순한 무인수 물건은 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기가 존재해 본래라면 보증금 부족분 인수 위험을 검토해야 합니다. 그러나 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 판단됩니다. 확약 범위가 유지된다면 최근 거래 대비 낮은 가격이 장점이며, 최종 승부처는 권리보다 확약 확인과 낙찰가 결정입니다.
사건 개요
같은 단지 4건 동시 경매
단지 평균
0.9회 유찰
소재지
경기도 부천시 소사구 경인로 280, 13층 102동 1304호 (심곡본동, 부성힐하우스)
법원·사건
인천지방법원
부천지원·2025타경31852
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-07-08 10:00
·별관 제122호 법정
물건
부성힐하우스 13층 102동 1304호
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
