인천지방법원 2025타경31944. 부천시 소사구 괴안동 현대아파트 102동 1층 114호, 전용 43.74㎡ 아파트입니다. 소유자 차명자는 2021.03.12. 거래가 124,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 삼성생명보험주식회사 앞으로 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리지만, 등기부상 채권최고액은 2021.05.13. 79,200,000원에서 5,400,000원으로 변경됐습니다.
말소기준보다 앞서 있던 한국주택은행 근저당과 중소기업은행 가압류는 각각 1999년에 이미 말소됐습니다. 2022년 정민서 근저당도 2023.05.15. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 변경 후 5,400,000원인 선순위 삼성생명 근저당과 2023년 추가 설정된 삼성생명 근저당 124,300,000원이며, 후자는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경31944 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 안곡로30번길 27, 102동 1층 114호 (괴안동, 현대아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 43.74㎡ · 지상 5층 건물 중 1층 |
| 단지 | 현대허니문 · 149세대 · 1988.06.27. 준공 |
| 소유자 | 차명자 (2021.03.12. 소유권이전 · 거래가 124,000,000원) |
| 감정가 / 당시 최저가 | 180,000,000원 / 88,200,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한빛자산관리대부 / 35,684,804원 |
| 매각기일 | 2026.07.02. 경과 · 매각결과 또는 변경 여부 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 변경등기까지 반영해야 한다
말소기준은 2021.03.12. 삼성생명보험주식회사 근저당입니다. 설정 당시 채권최고액은 79,200,000원이었지만, 2021.05.13. 변경등기로 5,400,000원이 됐습니다. 따라서 79,200,000원을 현재 채권최고액처럼 배당표에 적용해서는 안 됩니다.
이후 설정된 2023.05.11. 삼성생명 근저당 124,300,000원과 2025.01.23. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.07.29. 정민서 근저당 12,000,000원은 2023.05.15. 이미 말소됐으므로 현행 배당채권으로 계산하지 않습니다. 1988년 한국주택은행 근저당과 1998년 중소기업은행 가압류도 각각 1999년에 말소돼 매수인이 인수할 권리가 아닙니다.
② 시세 비교 — 당시 최저가는 낮았지만 현재 가격은 아니다
현대허니문 전용 43.74㎡를 중심으로 확인된 최근 거래는 2026년 1월 140,000,000원, 3월 136,000,000원, 5월 142,000,000원입니다. 12건 전체 실거래 평균은 175,916,666원, 최저는 136,000,000원, 최고는 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 43.74㎡ | 3 | 142,000,000원 |
| 2026.03 | 43.74㎡ | 3 | 136,000,000원 |
| 2026.01 | 41.52㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2026.01 | 43.74㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2026.01 | 43.74㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2024.09 | 43.74㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2023.07 | 43.74㎡ | 2 | 178,000,000원 |
| 2022.08 | 43.74㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 175,916,666원 |
감정가 180,000,000원은 전체 실거래 평균 175,916,666원과 비슷한 수준입니다. 반면 7월 2일 회차에 표시됐던 최저가 88,200,000원은 평균의 50.1%였습니다. 권리상 명시 인수액이 없다는 전제에서는 당시 가격 자체는 낮았습니다. 다만 해당 회차가 경과했으므로 이 비교는 과거 회차의 가격 분석으로만 보아야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정 · 2026.07.02 회차 기준 단순 추정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,987,600원 |
| 1. 삼성생명 근저당 · 변경 후 채권최고액 | 5,400,000원 | 5,400,000원 |
| 2. 삼성생명 후순위 근저당 | 124,300,000원 | 80,812,400원 |
| 3. 한빛자산관리대부 청구 | 35,684,804원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
2021.05.13. 변경된 채권최고액 5,400,000원을 반영하고, 이미 말소된 한국주택은행 근저당·중소기업은행 가압류·정민서 근저당은 배당에서 제외한 단순 추정입니다. 삼성생명 후순위 근저당의 미배당액은 43,487,600원, 신청채권자 청구액은 전액 미배당으로 계산됩니다. 당해세·집행비용 확정액 등 실제 배당요소에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 아파트로 이용 중입니다. 폐문 부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 괴안동 행정복지센터 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며, 소규모주택정비사업의 사업시행구역인 괴안동 현대허니문아파트 소규모재건축사업 구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 건물의 1층으로, 기본적인 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 149세대, 1988년 준공 단지이며 최근 동일 면적 거래는 확인되지만 1층 여부와 내부 상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.
- 공부상 차이. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 현재 상태·재매각 확인 체크리스트
- 7월 2일 결과 확인. 매각, 유찰, 변경, 연기 또는 취하 여부와 이후 확정된 절차를 법원 공고에서 확인해야 합니다.
- 새 기일·최저가 확인. 재매각이 진행된다면 새 매각기일, 최저매각가격과 보증금 기준을 다시 확인해야 합니다.
- 변경등기 반영. 삼성생명 선순위 근저당은 79,200,000원이 아니라 변경 후 5,400,000원을 기준으로 권리·배당을 검토해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가 당시 임대관계 미상·폐문 부재 상태였습니다. 실제 점유자와 전입세대는 별도 확인 대상입니다.
- 내부 상태 확인. 내부 미확인 물건이므로 수리 범위와 비용이 거래가 차이를 상쇄하지 않는지 점검해야 합니다.
- 정비사업 확인. 소규모재건축사업의 진행 단계, 분담금, 권리산정 및 사업 일정은 관련 기관과 조합 자료로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 확정 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 양호하지만, 지난 회차 가격을 현재 가격으로 보면 안 된다
이 물건은 오래된 등기기록이 많아 복잡해 보이지만, 실제로는 이미 말소된 권리가 섞여 있습니다. 1988년 한국주택은행 근저당, 1998년 중소기업은행 가압류, 2022년 정민서 근저당은 모두 말소됐습니다. 핵심 말소기준인 삼성생명 근저당은 최초 79,200,000원에서 5,400,000원으로 변경됐고, 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리도 없습니다.
가격만 보면 7월 2일 회차의 88,200,000원은 실거래 평균 175,916,666원의 50.1%로 낮았습니다. 그러나 그 기일은 이미 경과했습니다. 매각결과나 변경된 기일을 확인하지 않고 8,820만원에 참여할 수 있는 진행 중 물건처럼 판단해서는 안 됩니다. 결론은 권리는 양호, 당시 가격도 낮음, 현재 매각상태 확인이 최우선입니다.