인천지방법원 2025타경32039. 등기상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현황은 오피스텔(주거용)입니다. 감정가 436,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 213,640,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 일반적인 선순위 근저당이 아니라 2025.01.23. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.01.18. 을구 1번 김무성 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수 대상이고, 이후 부천시·국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 여기서 단순히 “선순위 임차권 350,000,000원”을 그대로 매수인 부담으로 합산하면 실제 상황을 과장하게 됩니다. 매각물건명세서에는 을구 1번 주택임차권을 인수권리로 적으면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 김무성 임차권은 확약이 이행되는 전제에서 실질 인수 0원*으로 봐야 합니다. 그러나 현황조사와 매각물건명세서에는 김소양이 별도로 확인되고, 2024.10.21. 전입에 따른 대항력이 있으면서 보증금은 미상입니다. 이 확약은 김무성 임차권에 관한 것이므로 김소양의 미상 보증금 위험까지 없애주지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32039 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 길주로 428, 7층 1동 703호 (춘의동,에쓰제이로얄팰리스) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 오피스텔(주거용) |
| 소유자 | 이경옥 |
| 감정가 / 최저가 | 436,000,000원 / 213,640,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인일 | 2020.11.13. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약, 그리고 별도 임차인
말소기준은 2025.01.23. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 김무성의 을구 1번 주택임차권은 임차보증금 350,000,000원, 임대차계약일 2021.12.07., 주민등록일 2022.01.14., 점유개시일 2022.01.15., 확정일자 2021.12.07.로 등기돼 있어 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있습니다. 현재 회차 배당가정에서는 209,849,040원이 배당되고 140,150,960원이 룰상 미배당 인수액으로 계산됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김소양 | 2024.10.21. / 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 · 확약 밖 |
| 김무성 | 2022.01.14. / 2021.12.07. | 350,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원* · 룰상 140,150,960원 |
김무성은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 매각가 213,640,000원 가정에서는 집행비용 3,790,960원을 제외한 209,849,040원이 김무성에게 배당되고, 룰상 부족분은 140,150,960원입니다. 다만 앞서 본 말소동의 확약으로 이 부족분의 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 반면 김소양은 보증금 자체가 미상이므로 두 임차인의 보증금을 임의 합산하거나 전체 실질취득비용을 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 213,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,790,960원 |
| 1. 임차인 김무성 보증금 | 350,000,000원 | 209,849,040원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 김무성의 현재 회차 룰상 미배당액은 140,150,960원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 때문에 김무성에 대한 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 김소양의 보증금은 미상이라 위 배당표에서 별도 금액으로 산정할 수 없습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 김무성 룰상 미배당 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 213,640,000원 | 140,150,960원 | 김무성 0원* · 김소양 미상 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 149,548,000원 | 203,345,672원 | 김무성 0원* · 김소양 미상 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 104,683,600원 | 247,581,970원 | 김무성 0원* · 김소양 미상 |
이 표의 핵심은 최저가가 크게 낮아졌다는 사실 자체가 아닙니다. 김무성에 대해서는 유찰될수록 룰상 미배당액이 커지지만 확약서가 정상 이행되면 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 반면 김소양의 보증금이 미상인 상태는 회차가 내려가도 그대로 남습니다. 따라서 추가 유찰 = 자동으로 더 좋은 물건이라는 결론을 내릴 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 근린시설이지만 현황은 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다.
- 입지. 춘의역 동측 인근이며 업무시설·중소규모 공장·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철 7호선 춘의역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물의 7층 1동 703호이며 사용승인일은 2020.11.13.입니다.
- 도로. 서측과 북측으로 포장도로에 접하고 있습니다.
- 규제. 준공업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역·항공표면·철도보호지구·중점경관관리구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김무성 확약서 원문 확인. 말소동의 확약서의 적용 대상이 을구 1번 김무성 주택임차권인지, 매각 후 말소 절차가 실제 이행되는지 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 김소양 보증금 확인. 대항력은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 금액을 확인하기 전에는 매수인 총 부담액을 확정할 수 없습니다.
- 임차인 중복 합산 금지. 김무성과 김소양은 각각 실제 임차인으로 확인됩니다. 김무성 보증금만으로 전체 임차 위험을 대표한다고 보거나, 반대로 확인되지 않은 김소양 보증금을 임의로 추산해서도 안 됩니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 현황은 오피스텔(주거용)이므로 공부상 용도와 실제 이용상태를 함께 보고 환금성과 금융조건을 검토해야 합니다.
- 압류. 2025.08.25. 부천시 압류와 2026.02.09. 국 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 중요한 것은 확약 밖 임차인
감정가 436,000,000원이 2회 유찰돼 213,640,000원까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띕니다. 그러나 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 임차권 정리의 범위입니다. 김무성의 350,000,000원 임차보증금은 현재 회차 기준 140,150,960원이 룰상 미배당되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 이행되는 전제에서는 실질 인수 0원*으로 정리할 수 있습니다.
그렇다고 사건 전체가 인수 0원인 것은 아닙니다. 김소양은 별도로 대항력이 확인되고 보증금은 미상입니다. 이 임차인은 김무성 관련 확약의 적용 밖에 남아 있으므로, 현재 자료만으로 매수인의 최종 인수액이나 실질취득비용을 확정할 수 없습니다. 2회 유찰된 근린시설·현황 오피스텔이라는 환금성 변수까지 겹치는 만큼, 이 물건은 “가격이 많이 내려온 물건”보다 “미상 임차보증금 확인이 선행돼야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
