서울남부지방법원 2024타경137267. 서울 구로구 개봉동 성진그린빌 제1층 제102호입니다. 현재 최저매각가는 14,157,000원으로 감정가 206,000,000원에 비해 크게 낮아졌습니다. 하지만 이 사건에서 먼저 따져야 할 것은 단순한 가격 할인율이 아닙니다. 실제로 어떤 부동산이 매각되는지, 전세권과 그에 설정된 근저당권이 매각으로 어떻게 정리되는지부터 확정해야 합니다.

감정평가서에는 철근콘크리트구조 5층 건물의 1층 102호이며, 집합건축물대장상 이용상태는 제2종근린생활시설(사무실)로 기재되어 있습니다. 반면 사건의 용도 분류는 ‘대지’입니다. 현황조사상 임차인의 사용 용도는 주거로 기재되어 있어, 사건 분류·공부상 용도·실제 점유 상태를 한 번에 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 전세권과 전세권 근저당을 구분해야 한다

등기자료상 2022년 8월 31일 황영임 명의의 전세권이 설정되어 있고, 전세금은 190,000,000원입니다. 같은 날 관악신용협동조합의 채권최고액 96,000,000원 근저당권도 기록되어 있습니다. 이 근저당권의 목적은 등기 내용상 일반적인 부동산 자체가 아니라 ‘1번 전세권근저당권 설정’으로 표시되어 있습니다.

권리분석 자료에서 말소기준권리로 지정된 항목은 을구 1-2번 근저당권입니다. 다만 그 목적이 전세권으로 표시되어 있으므로, 이 항목을 곧바로 부동산 전체의 일반 근저당권과 동일하게 취급해서는 안 됩니다. 경매의 실제 실행권리, 전세권의 말소 여부, 전세권에 설정된 근저당권의 효력과 말소 범위는 원본 등기와 매각물건명세서로 최종 확인해야 합니다.

이후 2022년 11월 14일 나금춘 앞으로 소유권이전이 이루어졌고, 2023년 8월 3일 김귀화 명의의 채권최고액 50,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 2024년 9월 10일 국민건강보험공단 압류 2건, 2024년 9월 30일 황영임의 임의경매개시결정이 기록되어 있습니다. 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 분류된 권리가 있더라도, 위에서 지적한 전세권 관련 권리의 목적과 순위는 별도로 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상

자료상 실제 임차인은 황영임 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 해당하는 중복 임차 신고는 확인되지 않습니다. 다만 임대차 보증금은 미상이며, 등기상 전세금 190,000,000원과 임대차 보증금은 구분해서 보아야 합니다.

자료에는 황영임의 전입신고가 말소기준권리 이후인 것으로 분류되어 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 전입일·확정일자·기준권리 날짜가 모두 2022년 8월 31일로 나타나므로, 실제 접수 순위와 법적 효력은 원본으로 확인해야 합니다. 확정일자는 2022년 8월 31일로 기재되어 있지만 임대차 보증금은 미상이고, 배당요구 내역과 등기 전세권의 관계도 대조가 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최저가와 최근 거래의 차이는 크지만 표본이 적다

성진그린빌의 면적 매칭 거래자료에는 총 4건이 확인됩니다. 전체 평균 거래가는 219,750,000원이지만, 과거 거래가 포함된 전체 평균만으로 현재 가치를 판단해서는 안 됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 210,000,000원이며, 최근 12개월 거래 표본은 1건입니다.

현재 최저가 14,157,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 210,000,000원의 6.7% 수준입니다. 감정가 대비로도 6.87%까지 내려왔습니다. 최근 거래 추세는 과거 거래 대비 -5.8% 하락으로 표시되어 있으므로, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균을 기준으로 가격을 낙관적으로 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 14,157,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 총 채권액은 336,000,000원, 채권자 총 배당액은 13,502,174원, 미배당액은 322,497,826원입니다. 미배당액은 채권자의 회수 부족액을 의미하며, 그 금액 전부가 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 자료상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 전세권 및 전세권근저당권의 말소 범위는 원본 확인을 전제로 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 및 토지자료 기준)

• 입지. 개봉중앙시장 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 감정평가서상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 개봉역이 있어 대중교통을 이용할 수 있습니다.
• 용도·점유. 감정평가서상 이용상태는 제2종근린생활시설(사무실)이며, 현황조사상 임차인의 사용 용도는 주거입니다. 공부상 용도, 실제 사용 및 적법한 용도 여부를 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 토지자료상 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재되어 있습니다. 대상 토지의 범위와 매각 대상에 포함되는 권리를 확인하십시오.
• 건물 상태. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 이는 실제 이용 용도 및 매각 대상 범위가 일치하는지에 대한 확인을 대신하지 않습니다.
• 환금성. 성진그린빌은 12세대 규모로 기재되어 있고, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 단지 통계상 평균 유찰 10.4회, 매각률 0.0%이므로 향후 매도 가능성과 적정 매도가를 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 특정. 사건 분류 ‘대지’와 등기사항상 집합건물 1층 102호의 차이를 확인하십시오. 토지만 매각되는지, 구분건물과 대지권이 함께 매각되는지 매각물건명세서·감정평가서·등기 원본을 대조해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 을구 1-2번은 ‘1번 전세권근저당권 설정’으로 기재되어 있습니다. 일반적인 부동산 근저당권과 동일하다고 단정하지 말고, 경매의 실행권리 및 각 권리의 말소 범위를 확인하십시오.
• 전세권과 임차인. 황영임의 등기상 전세금 190,000,000원과 임대차 보증금 미상을 구분하십시오. 대항력은 자료상 없지만 날짜가 같은 날로 기록되어 있으므로 전입일·확정일자·접수 순위와 배당요구 내역을 원본으로 확인해야 합니다.
• 관계인 가능성. 가장임차인 의심 메모는 확정 판단이 아닙니다. 실제 점유자, 임대차 관계, 전세권 설정 경위 및 등기상 권리자·채무자 관계를 확인하십시오.
• 가격 산정. 최저가 14,157,000원은 최근 거래 210,000,000원 대비 6.7% 수준이지만, 최근 12개월 거래 표본은 1건이고 12회 유찰되었습니다. 가격 차이만으로 수익성이나 환금성을 확정하지 마십시오.
• 용도·현황. 사무실로 기재된 공부상 이용상태와 주거 점유 현황의 차이를 확인하고, 용도변경 필요 여부 및 실제 사용 가능성을 점검하십시오.
• 추가 비용·원본 대조. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 예상배당표에 반영되지 않은 항목을 확인하십시오. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 낮은 최저가보다 먼저 권리와 매각 범위를 확인하라

이 물건은 감정가 206,000,000원에서 최저가 14,157,000원까지 내려왔고, 최근 거래 210,000,000원과 비교한 가격 차이도 매우 큽니다. 그러나 12회 유찰, 단지 통계상 매각률 0.0%, 최근 12개월 거래 1건이라는 조건은 단순한 할인율만으로 판단하기 어렵다는 신호입니다.

더 중요한 것은 전세권 190,000,000원과 그 전세권에 설정된 근저당권 96,000,000원의 관계, 임대차 보증금 미상, 기준권리 날짜와 전입·확정일자의 순위, 그리고 ‘대지’ 분류와 집합건물 사무실이라는 표시의 차이입니다. 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액 0원으로 산정되어 있지만, 권리의 목적과 말소 범위를 원본으로 확인하기 전에는 이를 최종 결론으로 삼아서는 안 됩니다.

가격은 낮지만, 확인할 권리는 가볍지 않습니다. 매각 대상과 말소 범위, 실제 점유 및 이용 용도가 명확해진 뒤에야 최저가와 최근 거래의 차이를 입찰 판단에 반영할 수 있습니다.