22,120,000원
서울남부지방법원 2024타경137267. 서울 구로구 개봉동 성진그린빌 제1층 제102호입니다. 경매 용도 표시는 대지이고, 감정요항표상 현재 이용상태는 제2종근린생활시설(사무실)입니다. 등기부상 현 소유자는 나금춘으로, 2022.11.14. 거래가액 190,000,000원에 공유자 전원 지분을 취득했습니다. 현재 경매는 황영임이 채권자로 신청한 임의경매이고 청구액은 190,000,000원입니다.
권리관계의 특징은 2022.08.31. 설정된 전세권 190,000,000원과 같은 날 그 전세권에 설정된 관악신용협동조합의 근저당권 96,000,000원입니다. 제공된 말소기준은 이 2022.08.31. 관악신용협동조합 근저당권이고, 이후 김귀화 근저당권과 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 황영임의 전세권 역시 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경137267 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉로17아길 20, 제1층 제102호 (개봉동, 성진그린빌) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(사무실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 1층 102호 |
| 소유자 | 나금춘 · 2022.11.14. 매매 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 22,120,000원 (10회 유찰) |
| 청구액 | 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 배당 미달이어도 매수인 인수는 0원
황영임은 2022.08.31. 건물 전부에 전세금 190,000,000원의 전세권을 설정했고, 같은 날 전입신고와 확정일자도 갖춘 것으로 조사됐습니다. 다만 제공된 권리판정상 전입신고는 말소기준권리 이후로 정리되어 대항력 없음입니다. 임차인 보증금 자체는 미상이지만 등기부상 전세금은 190,000,000원이고, 배당요구는 2024.12.31. 접수돼 있습니다.
| 점유자 | 사용부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황영임 | 102호 · 주거 | 2022.08.31 / 2022.08.31 | 미상 | 2024.12.31 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만, 10회 유찰이 더 큰 신호다
성진그린빌의 실거래 비교 대상면적은 29.7㎡이고 면적 매칭이 확인돼 있습니다. 최근 12개월 거래는 1건으로, 2026.07. 210,000,000원입니다. 이 값이 최근 12개월 평균이자 최신 거래입니다. 현재 최저가 22,120,000원은 최근 시세의 10.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 28.88㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2024.04 | 29.75㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2022.05 | 29.75㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 2022.05 | 29.75㎡ | 2 | 209,000,000원 |
| 전체 평균 | 29.7㎡ | 4건 | 219,750,000원 |
전체 4건 평균은 219,750,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 210,000,000원이며, 최근 가격은 과거 거래군보다 5.8% 하락한 흐름입니다. 따라서 과거 전체 평균 219,750,000원을 기준으로 가격 매력을 과장할 수는 없습니다. 그래도 현재 최저가는 최근 시세의 10.5%에 불과해 가격 격차 자체는 매우 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 798,160원 |
| 2. 전세권 · 황영임 | 190,000,000원 | 21,321,840원 |
| 3. 전세권 근저당 · 관악신용협동조합 | 96,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김귀화 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 336,000,000원 중 예상배당은 21,321,840원이고 미배당액은 314,678,160원입니다. 황영임 전세권도 전액 배당되지 않지만 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 배당 부족은 커져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 10회 유찰 · 감정가 11% | 22,120,000원 | 21,321,840원 | 314,678,160원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 · 감정가 9% | 17,696,000원 | 16,977,472원 | 319,022,528원 | 0원 |
| 12회 유찰 시 · 감정가 7% | 14,156,800원 | 13,501,978원 | 322,498,022원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개봉중앙시장 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 개봉역이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무실)로 이용 중입니다. 현황상 주거 점유 조사와 공부상 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 토지. 2필 일단의 장방형 토지로 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 서측 약 8m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등에 해당하고 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 3,109,000원/㎡이며 토지면적은 118.0㎡입니다.
- 환금성. 성진그린빌은 12세대, 2019.12.06. 준공이며 경매 통계상 평균 유찰 10.0회·낙찰률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 반복 유찰 원인 확인. 10회 유찰과 낙찰률 0.0%가 가장 강한 경고 신호입니다. 현황·용도·점유·매각조건을 원문에서 다시 대조해야 합니다.
- 사무실과 주거 점유의 차이. 감정요항표는 제2종근린생활시설(사무실), 점유조사는 황영임의 주거 사용으로 표시됩니다. 실제 사용 가능성과 용도 적합성을 확인해야 합니다.
- 황영임 관계 확인. 점유자·전세권자·근저당 채무자·경매채권자가 동일인이므로 전세금 지급관계와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 판정 원본 대조. 전입일과 말소기준권리 날짜가 모두 2022.08.31.로 표시돼 있으므로 접수 순위와 원본 명세서를 확인하는 것이 안전합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 미배당액 314,678,160원이 발생하지만 제공된 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 219,750,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 210,000,000원을 우선하고, 최근 추세 -5.8%를 반영해야 합니다.
맺으며 — “싸게 보이는 이유”를 확인해야 하는 물건
현재 최저가 22,120,000원은 감정가 206,000,000원에서 10회 유찰된 가격이고, 최신 실거래 210,000,000원의 10.5%에 불과합니다. 권리분석만 보면 전세권과 후순위 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 이미 10회 유찰됐고, 성진그린빌 경매 통계 역시 평균 유찰 10.0회·낙찰률 0.0%입니다. 감정요항표상 사무실 이용과 주거 점유 조사도 함께 존재합니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원이지만, 반복 유찰과 환금성·이용상태를 확인하기 전까지 가격만 보고 높게 평가하기 어려운 물건입니다.
