29,413,000원
인천지방법원 2025타경32206. 부천시 원미구 심곡동 복사골맨션 4층 404호, 집합건축물대장상 다세대주택입니다. 이 사건은 최저가 숫자만 보면 감정가 175,000,000원에서 29,413,000원까지 떨어진 초저가 물건처럼 보이지만, 권리구조를 함께 보면 전혀 다른 그림이 나옵니다. 임차인 이영은은 2022.05.04. 확정일자를 받고 2022.06.10. 전입·점유를 개시했으며, 보증금은 175,000,000원입니다. 말소기준인 2024.09.24. 부천시 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다.
현재 최저가 29,413,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 929,434원을 뺀 28,483,566원이 이영은에게 배당되고, 보증금 중 남는 146,516,434원은 매수인이 인수합니다. 즉 최저가가 더 내려가더라도 배당액이 줄어드는 만큼 인수액이 늘기 때문에 총 취득부담은 보증금 175,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 이 사건은 “최저가가 싸다”가 아니라 “실질취득가가 얼마인가”를 봐야 하는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32206 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 신흥로39번길 45, 4층 404호 (심곡동, 복사골맨션) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 36.35㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 중 4층 404호 |
| 사용승인 | 2002.01.04 |
| 소유자 | 조석훈 · 2022.07.07. 매매 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 29,413,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 188,212,327원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 말소기준 | 2024.09.24. 갑구 10번 압류 · 부천시 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
핵심은 을구 7번 이영은의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2022.05.03., 확정일자 2022.05.04., 전입·점유개시 2022.06.10.이고 보증금은 175,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.03.04. 이루어졌으며, 말소기준권리인 2024.09.24. 부천시 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 “매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 임차권등기”가 인수권리로 명시돼 있습니다.
| 점유·임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영은 | 2022.06.10 | 175,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 미배당 보증금 매수인 인수 |
| TSHILENGE JUNIOR MBUYI | 2024.11.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 |
| 한국주 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 전입일·보증금 확인 필요 |
② 가격 비교 — 최저가 20.2%가 아니라 실질취득 120.7%
복사골맨션의 실거래 표본은 2건이며, 제공된 최근 12개월 평균은 145,750,000원입니다. 최저매각가 29,413,000원만 비교하면 평균의 20.2%지만, 이 사건에서는 그 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차인 미배당 보증금이 인수되기 때문입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 36.35㎡ | 5 | 116,500,000원 |
| 2022.07 | 35.85㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 145,750,000원 |
현재 회차 실질취득은 낙찰대금 29,413,000원에 이영은 미배당 인수액 146,516,434원을 더한 175,929,434원입니다. 이는 최근 12개월 평균 145,750,000원보다 30,179,434원 높고, 평균 대비 120.7%입니다. 최신 거래 116,500,000원과 비교해도 실질취득 부담이 훨씬 높습니다.
③ 유찰이 더돼도 실질취득은 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 이영은 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 29,413,000원 | 146,516,434원 | 175,929,434원 |
| 6회 유찰 시 | 20,589,100원 | 155,181,504원 | 175,770,604원 |
| 7회 유찰 시 | 14,412,370원 | 161,247,053원 | 175,659,423원 |
유찰이 거듭되면 법원에 내는 낙찰대금은 줄지만, 이영은에게 배당되는 금액도 함께 줄어 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 늘어납니다. 그래서 5회·6회·7회 유찰 시나리오 모두 실질취득 부담은 약 175,000,000원대에 머뭅니다. 이 물건에서는 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 그대로 작동하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 29,413,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 929,434원 |
| 1. 임차인 이영은 보증금 | 175,000,000원 | 28,483,566원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 188,212,327원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이영은 보증금 175,000,000원 중 28,483,566원만 배당되고 146,516,434원이 부족합니다. 이 부족분은 매수인이 인수하는 구조입니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 188,212,327원은 현재 가정에서 배당 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택이며, 복사골맨션은 총 16세대입니다.
- 위치. 심곡3동행정복지센터 북동측 인근으로, 주변에 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 중 4층 404호이며 사용승인일은 2002.01.04입니다.
- 토지·도로. 장방형 공동주택 부지이며 북측 도로를 이용합니다. 제2종일반주거지역이고 소로3류에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당하며, 토지 공시지가는 2,417,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 제공된 실거래는 2건이고 최신 거래월은 2022.07입니다. 복사골맨션 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가로 판단. 현재 29,413,000원 낙찰 가정 시 이영은 미배당 인수액 146,516,434원을 반드시 합산해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 6회·7회 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가해 총 부담은 175,000,000원대에 머뭅니다.
- 이영은 권리 원본 확인. 임대차계약일 2022.05.03., 확정일자 2022.05.04., 전입·점유 2022.06.10., 임차권등기 2024.03.04., 보증금 175,000,000원을 등기부·매각물건명세서와 대조하세요.
- 한국주 확인. 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 점유관계와 실제 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- TSHILENGE JUNIOR MBUYI. 전입일 2024.11.04.로 말소기준 2024.09.24. 이후이므로 대항력은 없으나 보증금은 미상입니다.
- 현재 시세 재확인. 제공 실거래의 최신 거래월이 2022.07이므로 매각기일 전 인근 중개시세와 추가 실거래를 반드시 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “2,941만원짜리 집”이 아니다
표면적인 최저가는 29,413,000원이고 감정가의 16.81%까지 떨어졌습니다. 그러나 이 물건에서 최저가만 보는 순간 권리분석은 틀어집니다. 대항력 있는 이영은의 보증금 175,000,000원이 선순위로 자리하고 있어 현재 회차에서 146,516,434원이 미배당되고, 이를 합친 실질취득은 175,929,434원입니다.
최근 12개월 평균 145,750,000원과 비교하면 실질취득은 120.7%로 오히려 높습니다. 더 유찰되어도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커져 총 부담은 크게 변하지 않습니다. 여기에 한국주의 대항력 여부가 미상으로 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “최저가는 매우 낮지만 실질취득은 시세 이상이고, 선순위 임차권 및 미상 점유 위험까지 남아 있어 가격 메리트로 접근하기 어렵다”입니다.