인천지방법원 2025타경32206. 부천시 원미구 심곡동 복사골맨션 4층 404호, 전용면적 36.35㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 조석훈으로 2022.07.08. 소유권을 이전받았고 거래가액은 175,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기부 을구 7번 주택임차권 이영은입니다. 임차권등기는 2024.03.04. 접수됐지만 주민등록·점유개시는 2022.06.10., 확정일자는 2022.05.04.로 말소기준인 2024.09.24. 부천시 압류보다 앞섭니다. 매각으로 소멸하지 않는 인수권리입니다.
감정가 175,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가는 42,018,000원까지 내려왔습니다. 표면상 할인폭만 보면 커 보이지만, 이영은의 보증금도 175,000,000원입니다. 현재 회차 예상배당은 임차인에게 40,861,676원에 그치고 부족분 134,138,324원이 매수인 인수로 남습니다. 따라서 가격 판단 기준은 최저매각가가 아니라 실질취득 약 175,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32206 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 신흥로39번길 45, 4층 404호 (심곡동, 복사골맨션) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 36.35㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 조석훈 (2022.07.08. 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 42,018,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 188,212,327원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
부천시 압류와 그 뒤의 한국주택금융공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 선순위인 이영은 임차권은 소멸하지 않습니다. 과거의 가압류·강제경매·근저당권들은 등기부상 이미 말소되어 이번 사건의 직접적인 인수요소가 아닙니다.
② 임차인·점유자 — 실제 3명, 보증기관 중복신고 없음
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영은 | 2022.06.10. | 175,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 없음 |
| TSHILENGE JUNIOR MBUYI | 2024.11.04. | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 한국주 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 보증기관 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없으므로 실제 임차인·점유자는 3명으로 봅니다. 이영은은 대항력과 우선변제권이 확인되며, TSHILENGE JUNIOR MBUYI는 2024.11.04. 전입으로 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다. 한국주는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 42,018,000원이 아니라 약 175,000,000원
복사골맨션 전용 36㎡대 실거래 표본은 2건입니다. 최근 12개월 평균 시세지표는 145,750,000원, 최신 거래는 116,500,000원입니다. 이 사건의 실질취득 기준인 약 175,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 120.1%, 최신 거래의 약 150.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 36.35㎡ | 5 | 116,500,000원 |
| 2022.07 | 35.85㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 145,750,000원 |
최저가 42,018,000원만 떼어 보면 최근 12개월 평균의 28.8%이지만, 그 비율은 이 사건의 경제적 부담을 설명하지 못합니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금을 인수해야 하므로 실질취득가가 최근 시세 평균보다 높습니다. 따라서 이 물건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 42,018,000원 | 134,138,324원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 29,412,599원 | 146,516,828원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 20,588,819원 | 155,181,780원 |
④ 예상배당표 (매각가 42,018,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,156,324원 |
| 1. 임차인 이영은 보증금 | 175,000,000원 | 40,861,676원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 188,212,327원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 이영은에게 40,861,676원이 배당되고, 부족분 134,138,324원이 매수인 인수로 남습니다. 한국주택금융공사의 청구액 188,212,327원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 심곡3동행정복지센터 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2002.01.04.입니다.
- 용도·규제. 집합건축물대장상 다세대주택이며 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 토지. 대지 358.4㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 2,417,000원/㎡입니다.
- 환금성. 복사골맨션은 16세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수 4.0회, 매각률 0.0%로 나타납니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준으로 판단. 최저가 42,018,000원이 아니라 대항력 임차인 인수를 합친 약 175,000,000원을 시세와 비교해야 합니다.
- 이영은 임차권 인수. 보증금 175,000,000원 중 현재 회차 예상 미배당액 134,138,324원이 매수인에게 남습니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 5회·6회 유찰 시 낙찰가는 더 낮아지지만 인수액은 각각 146,516,828원·155,181,780원으로 증가합니다.
- 한국주 점유 확인. 전입일·보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 상태입니다.
- TSHILENGE JUNIOR MBUYI. 전입일 2024.11.04.로 말소기준 2024.09.24. 이후라 대항력은 없습니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차에서는 한국주택금융공사 예상배당이 0원이고 임차인 이영은에게 매각대금 대부분이 배당됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현재 점유상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “24% 최저가”가 아니라 “약 1.75억 실질취득”
이 사건은 최저가 숫자만 보면 감정가 175,000,000원에서 42,018,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 그러나 대항력 있는 이영은 임차인의 보증금이 감정가와 같은 175,000,000원이고, 현재 회차에서도 134,138,324원이 미배당 인수로 남습니다. 추가 유찰이 되더라도 낙찰가 감소분을 인수액 증가가 상쇄하므로 경제적 취득부담은 약 175,000,000원 수준입니다.
이 실질취득가는 최근 12개월 평균 145,750,000원과 최신 거래 116,500,000원보다 높습니다. 여기에 4회 유찰, 16세대 다세대주택, 경매 통계상 평균 유찰 4.0회·매각률 0.0%, 그리고 권리판정이 끝나지 않은 한국주 점유까지 겹칩니다. 최저가 할인은 크지만 가격 메리트는 없고, 인수·점유 리스크는 큽니다. 이 물건의 핵심은 ‘얼마나 싸게 낙찰받느냐’가 아니라 선순위 임차보증금을 포함한 총 취득부담을 감당할 이유가 있느냐입니다.