서울남부지방법원 2024타경137274. 이 사건의 핵심은 44,459,000원이라는 낮은 최저가가 실제 취득비용을 뜻하지 않는다는 점입니다. 임차인 김연주는 2021.02.05 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 말소기준권리인 2022.06.10 압류보다 앞섭니다. 보증금은 300,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 현재 매각가 가정에서는 집행비용 1,200,262원을 제외한 43,258,738원만 배당되어, 256,741,262원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다.
또한 을구 3번 전세권설정등기 역시 2021.02.15 접수로 말소기준권리보다 앞서며, 매각물건명세서에는 이 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 임차인과 전세권자는 모두 김연주이고 금액도 300,000,000원으로 동일하므로 이를 별개의 600,000,000원 인수액으로 단순 합산해서는 안 되지만, 전세권 존속과 임차보증금 잔액 인수라는 두 권리관계는 원본 서류에서 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경137274 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 신길동 124-11 신길바른리움 제104동 제2층 203호 |
| 도로명 | 서울특별시 영등포구 도신로62길 28 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 사무소 · 근린생활시설을 주택으로 무단용도변경 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 · 제2층 제203호 · 사용승인일 2018.08.29 |
| 소유자 | 김승찬 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 44,459,000원 (8회 유찰) |
| 청구금액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 낮은 최저가보다 먼저 볼 ‘선순위 인수’
말소기준은 2022.06.10 영등포구 압류입니다. 그보다 앞선 2021.02.15 전세권은 매각물건명세서상 매수인에게 인수됩니다. 김연주의 임차권등기는 2023.05.09로 말소기준 이후이지만, 임차권등기 내용에 따르면 실제 임대차계약일은 2020.12.17, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2021.02.05이므로 말소기준보다 앞선 대항력이 인정된 구조입니다. 따라서 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김연주 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.05 | 2021.02.05 | 300,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 |
② 가격 판단 — 44,459,000원이 ‘취득가’가 아니다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 낮아진 최저가만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거가 없습니다. 오히려 권리구조상 현재 회차의 실질취득은 보증금 약 300,000,000원 수준으로 고정되는 성격이 강하고, 이는 감정가 265,000,000원보다 높은 수준입니다.
| 회차 | 최저가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 44,459,000원 | 43,258,738원 | 256,741,262원 |
| 9회 유찰 시 | 35,567,200원 | 34,526,990원 | 265,473,010원 |
| 10회 유찰 시 | 28,453,760원 | 27,541,592원 | 272,458,408원 |
표에서 보듯 최저가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액도 함께 감소하고, 그만큼 매수인이 떠안는 보증금 잔액이 증가합니다. 즉 9회·10회 유찰이 이어져도 ‘낙찰가가 싸졌으니 전체 취득비용도 싸졌다’고 해석할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,459,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,200,262원 |
| 1. 임차인 김연주 보증금 | 300,000,000원 | 43,258,738원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 김연주 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 김연주 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차보증금 부족분 256,741,262원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 국세·지방세 압류가 있으며 당해세 해당 시 선순위 차감에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영신초등학교 동측 인근. 다세대주택·단독주택·아파트·소규모 근린생활시설이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 각종 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 14미터, 남서측 약 3미터 내외 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 공부상 용도. 해당 호실은 공부상 ‘사무소’이며, 집합건축물대장에는 근린생활시설을 주택으로 무단용도변경한 위반건축물로 표기되어 있습니다.
- 추가 위반사항. 6.9㎡ 주거용 판넬/판넬 무단증축 사실도 위반건축물 표기에 포함되어 있습니다.
- 현장확인 한계. 감정 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 건축물현황도·외관·탐문조사를 기준으로 이용상태가 확인되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 44,459,000원만 보지 말고 현재 인수액 256,741,262원을 반드시 합산해 실질취득 구조를 판단해야 합니다.
- 전세권 원본 확인. 2021.02.15 설정된 김연주 전세권은 매각물건명세서상 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 김연주는 말소기준 전에 전입·점유·확정일자를 갖춘 대항력 임차인으로, 미배당 보증금 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
- 동일인 권리관계 확인. 임차인·전세권자·경매채권자가 모두 김연주로 확인되므로 계약관계와 실제 채권관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 6.9㎡ 무단증축과 근린생활시설의 주택 무단용도변경이 표기되어 있어 시정명령·이행강제금·대출 및 환금성 영향을 확인해야 합니다.
- 현황 재확인. 감정 당시 내부 확인이 제한됐으므로 실제 점유·내부 구조·사용상태를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,445만원 낙찰”로 끝나는 물건이 아니다
이 사건은 8회 유찰된 낮은 최저가 때문에 가격만 보면 강하게 눈에 들어오지만, 권리분석을 붙이면 전혀 다른 모습이 됩니다. 김연주의 보증금 300,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있고, 현재 회차에서 미배당되는 256,741,262원을 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 더 내려가면 이 인수액이 커지기 때문에 실질취득은 계속 보증금 약 300,000,000원 수준에 머무는 구조입니다. 여기에 말소되지 않는 전세권과 위반건축물·주택 무단용도변경까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 선순위 인수와 실제 사용·건축물 상태입니다.
