최저가 69,468,000원에 낙찰받아도, 실질취득은 301,650,424원 — 신길바른리움 203호

서울남부지방법원 2024타경137274. 서울 영등포구 신길동 신길바른리움 104동 2층 203호입니다. 사건의 표면만 보면 감정가 265,000,000원짜리 물건이 6회 유찰돼 69,468,000원까지 내려온 초저가 경매처럼 보입니다. 하지만 권리관계를 더하면 결론이 완전히 달라집니다. 임차인 김연주는 2021.02.05 전입·점유와 확정일자를 갖췄고, 말소기준인 2022.06.10 압류보다 빠릅니다. 보증금 300,000,000원 중 현재 매각대금에서 배당되는 금액은 67,817,576원뿐이며, 나머지 232,182,424원은 매수인이 인수하는 구조입니다.

따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가 69,468,000원에 인수액 232,182,424원을 더한 301,650,424원입니다. 이는 감정가보다 36,650,424원 높습니다. 동일 물건군의 실거래 표본은 확인되지 않으므로 시장가격과의 직접 비교는 별도로 해야 하지만, 적어도 감정가 대비 26%라는 숫자를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 전세권이 핵심

등기상 말소기준은 2022.06.10 압류입니다. 김연주의 전입·점유·확정일자는 2021.02.05로 말소기준보다 빠르므로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 을구 3번 전세권도 2021.02.15 설정돼 말소기준보다 선순위이며, 매각물건명세서에는 이 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다.

김연주 명의로 전세권 300,000,000원, 임차권 300,000,000원, 신청채권 300,000,000원이 함께 나타나지만, 이름·목적물·금액이 동일한 권리관계입니다. 실질 인수 계산에서는 이를 각각 더해 900,000,000원으로 보지 않고, 보증금 300,000,000원을 한 번만 기준으로 계산합니다. 다만 동일인이 임차인·전세권자·신청채권자로 중첩돼 있으므로 계약 원본, 보증금 지급내역과 채권관계의 진정성은 입찰 전에 확인해야 합니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

② 회차별 실질취득 — 유찰돼도 약 3억으로 고정

7회 유찰되면 최저가는 55,574,400원으로 내려가지만 인수액은 245,825,939원으로 늘어 실질취득은 301,400,339원입니다. 8회 유찰 시에도 최저가 44,459,520원과 인수액 256,740,751원을 합한 실질취득은 301,200,271원입니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어, 총액은 보증금 300,000,000원에 집행비용이 더해진 수준으로 사실상 고정됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 69,468,000원 가정)

현재 매각가에서는 집행비용을 제외한 금액 전부가 김연주에게 배당되지만 보증금 232,182,424원이 남습니다. 매각물건명세서에 따라 이 미배당액과 선순위 전세권의 부담이 매수인에게 이어집니다. 김연주의 전세권·임차권·신청채권은 동일한 300,000,000원 채권과의 중복관계를 확인해야 하며, 당해세가 인정되면 임차인 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 용도·위반건축물·입지 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 사건상 다세대이나 공부상 용도는 사무소입니다. 집합건축물대장에는 근린생활시설을 주택으로 무단 용도변경한 위반건축물로 표기돼 있습니다.
• 추가 위반사항. 6.9㎡ 규모의 주거용 판넬·판넬 무단증축도 위반건축물 내역에 포함돼 있습니다. 원상복구, 이행강제금과 이용 제한 가능성을 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물의 2층 203호이며, 사용승인일은 2018.08.29입니다. 기본 위생·급배수·승강기·주차장 설비가 있습니다.
• 입지. 영신초등학교 동측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트와 소규모 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다. 북동측 약 14미터, 남서측 약 3미터 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 환금성. 공부상 사무소와 실제 주거 이용이 일치하지 않고 위반건축물 표기가 있어, 정상적인 다세대주택보다 금융기관 담보평가·매수자 범위·재매각 조건이 불리할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 응찰가만 보지 말고 매수인 인수액을 합산하세요. 현재 회차 기준 총부담은 301,650,424원입니다.
• 임대차 원본. 김연주의 임대차계약서, 보증금 300,000,000원 지급내역, 전입·점유 유지 여부와 배당요구 내용을 확인하세요.
• 권리 중복관계. 동일인 명의의 전세권·임차권·신청채권이 같은 보증금 채권인지, 별도 채권이 포함됐는지 사건기록과 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
• 근저당 일부포기. 신목신용협동조합 근저당의 2019.02.18 일부포기가 이 호실 전체를 해방한 것인지 등기 원문과 공동담보목록을 확인하세요.
• 세금 압류. 세금 압류 이력이 반복돼 있습니다. 당해세·법정기일에 따라 임차인 배당액이 줄면 매수인 인수액이 더 늘 수 있으므로 교부청구 내역을 확인하세요.
• 위반건축물. 주택 무단용도변경과 6.9㎡ 무단증축에 대한 이행강제금, 시정명령, 원상복구 가능 여부를 영등포구에 확인하세요.
• 대출·재매각. 공부상 사무소와 위반건축물 표기가 담보대출과 향후 매각에 미치는 영향을 금융기관과 중개업소에 사전 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하더라도 실제 점유 상태와 인도 조건은 현황조사, 현장 방문과 이해관계인 확인을 거쳐야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 건축물대장을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “6회 유찰”보다 “3억 보증금”을 봐야 한다

이 물건의 핵심 숫자는 최저가 69,468,000원이 아닙니다. 대항력 있는 김연주의 보증금 300,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당되지 않는 232,182,424원을 매수인이 인수하면 실질취득은 301,650,424원이 되고, 이는 감정가보다 36,650,424원 높습니다. 추가 유찰로 최저가가 55,574,400원이나 44,459,520원까지 내려가도 인수액이 그만큼 증가해 총부담은 약 3억 수준으로 유지됩니다.

여기에 말소되지 않는 선순위 전세권, 동일인의 권리 중첩, 반복된 세금 압류, 공부상 사무소의 주택 무단용도변경과 6.9㎡ 무단증축까지 겹칩니다. 실거래 비교 없이 최저가 할인율만 보고 접근할 사건이 아니며, 권리·가격·용도 모두 고위험입니다. 이 물건의 결론은 “최저가는 낮지만 실질취득은 낮지 않다”입니다.