인천지방법원 2025타경32519. 부천시 원미구 심곡동 ‘다온하브’ 7층 717호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 등기부 을구 5번 손희주 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.12.26, 확정일자는 2021.12.27, 전입·점유개시는 2022.01.17이고 보증금은 165,000,000원입니다. 말소기준은 2025.02.07 강제경매개시결정이므로 이 임차권은 그보다 앞서 있어 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다.
현재 최저가 81,830,000원을 전제로 한 배당에서는 손희주에게 집행비용을 제외한 79,957,060원이 배당되고, 룰상 부족분 85,042,940원이 매수인에게 남는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서에 이 임차권과 관련해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있으므로, 본 분석에서는 이 임차인의 실제 인수액을 0원으로 처리합니다. 따라서 확약 반영 실질취득액은 81,830,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32519 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 7층 717호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 22.129㎡ · 14층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 정선아 (2022.02.10. 거래가 165,000,000원에 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 81,830,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약이 결론을 바꾼다
기존 전북은행 근저당과 신한은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2025.02.07 강제경매개시결정이고, 손희주의 주택임차권등기는 2024.01.25 접수돼 그보다 앞섭니다. 전입·점유 역시 2022.01.17이므로 대항력 있음으로 정리되며, 확정일자와 배당요구가 확인돼 우선변제권도 행사합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손희주 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 165,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질승계 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 손희주는 보증기관 중복신고가 아닌 실제 임차인으로 분류됩니다. 확약이 없다면 현재 회차 기준 미배당 보증금 85,042,940원이 매수인 인수로 남는 구조지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 이 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 하락 추세는 분명하다
다온하브는 283세대, 사용승인일 2005.03.05이고 대상 면적은 22.129㎡입니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 139,208,333원보다 최근 12개월 평균 128,000,000원과 최신 거래 128,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -8.7%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 22.13㎡ | 10 | 128,000,000원 |
| 2024.05 | 22.13㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2024.02 | 21.76㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2024.02 | 21.76㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2024.01 | 21.08㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2023.10 | 22.13㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2023.05 | 22.13㎡ | 10 | 122,500,000원 |
| 2023.02 | 21.76㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2022.09 | 22.13㎡ | 9 | 154,000,000원 |
| 2022.07 | 21.55㎡ | 4 | 126,000,000원 |
| 2022.06 | 22.13㎡ | 11 | 169,000,000원 |
| 2022.06 | 22.13㎡ | 9 | 146,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 22.13㎡ | 1건 | 128,000,000원 |
확약을 반영한 현재 실질취득액 81,830,000원은 최근 12개월 평균 128,000,000원의 63.9%입니다. 즉 현재 가격 자체는 최근 거래보다 낮습니다. 다만 전체 평균이 아니라 최신·최근 구간을 기준으로도 시장 추세가 -8.7% 하락 중이라는 점을 함께 봐야 합니다. 가격 차이가 크다는 이유만으로 과거 고점 수준의 회복을 전제해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,872,940원 |
| 1. 임차인 손희주 보증금(우선변제) | 165,000,000원 | 79,957,060원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 손희주 보증금 중 85,042,940원이 미배당되어 매수인 인수로 남지만, 제출된 말소동의 확약서를 반영하면 손희주 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 81,830,000원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천대학교 남측 인근이며 상업·업무시설, 다세대주택 등 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부일로·신흥로 주변 버스정류장과 남동측 부천역을 이용할 수 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중이며, 철골철근콘크리트구조 14층 건물 내 7층 717호입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·과밀억제권역 등이 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 동측 약 8미터, 북측 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 건물 상태. 집합건축물대장상 사용승인일은 2005.03.05이고, 공부와 별 차이 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 283세대 단지의 22.129㎡ 원룸형으로, 최근 거래는 128,000,000원이나 최근 가격 추세 -8.7%와 평균 유찰 3.2회·낙찰률 0.0%를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 손희주 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에서 어떤 방식으로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 미배당 금액 구분. 배당표상 미배당 85,042,940원은 확약이 없을 때의 룰상 인수액이며, 본 분석의 확약 반영 실질 인수액은 0원입니다.
- 최근 시세를 우선. 과거 전체 평균 139,208,333원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 128,000,000원을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간보다 -8.7% 낮으므로 현재 할인폭만 보고 과거 고가 거래 회복을 전제로 해서는 안 됩니다.
- 점유 상태 확인. 감정평가 현장조사에서는 관계인 부재로 자세한 임대차관계 확인이 어려웠으므로 실제 점유·인도 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 이미 2회 유찰됐고 단지 경매 통계상 평균 유찰이 3.2회이므로 향후 매도기간과 수요층을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “이 사건은 확약서가 가격을 바꾼다”
등기만 보면 손희주의 보증금 165,000,000원은 강력한 선순위 임차권입니다. 현재 최저가 81,830,000원에 낙찰될 경우 배당 후에도 85,042,940원이 남아, 확약이 없다면 낙찰가와 인수액을 합친 부담이 165,000,000원 수준이 되어 최근 실거래 128,000,000원보다 높습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 손희주 임차권의 실질 인수액을 0원으로 처리합니다. 그 결과 현재 실질취득액은 81,830,000원, 최근 12개월 평균·최신 거래 128,000,000원의 63.9%로 내려갑니다.
가격 차이는 분명하지만 시장 환경까지 낙관할 수는 없습니다. 최근 거래 추세는 -8.7%이고, 이 물건은 이미 2회 유찰됐으며 단지 경매 통계의 평균 유찰도 3.2회입니다. 따라서 결론은 “확약 확인 시 가격 메리트는 있으나, 환금성과 하락 추세를 감안해 보수적으로 접근할 물건”입니다. 이 사건의 최우선 확인사항은 낮은 최저가가 아니라 말소동의 확약서의 효력과 적용 범위입니다.
