인천지방법원 2025타경32544. 부천시 소사구 송내동 383-4, 한영아트빌라A동의 4층 402호로 공부상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 유정희이며 2021.02.26 매매를 원인으로 2021.03.05 소유권을 취득했고, 등기부 기재 거래가액은 140,000,000원입니다. 현재 살아 있는 근저당권은 없고, 말소기준으로 제시된 권리는 2023.07.21 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 부천시 압류, 박고은의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 처리됩니다.
문제는 등기 권리보다 점유·임차관계입니다. 박고은은 2021.02.17 전입했고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2025.02.10 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠르므로 제공된 판정상 대항력 있음, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권 행사 가능으로 분류됩니다. 그런데 보증금이 확인되지 않습니다. 더구나 박고은은 등기부상 강제경매 채권자와 동일인으로 나타나 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있어, 임대차의 실체와 채권의 성격을 원본으로 대조해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32544 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 383-4 4층 402호 · 경인로110번길 21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공부상 다세대주택 · 4층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 유정희 (2021.03.05 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 47,334,000원 (3회 유찰 · 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박고은 / 140,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.07.21 갑구 4번 압류 · 국 · 처분청 구로세무서장 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2023.07.21 국의 압류입니다. 이후 2023.08.28 주택도시보증공사의 가압류 1,044,359,312원, 2023.11.24 부천시 압류, 2025.02.11 박고은의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 처리됩니다. 과거 한국주택은행 근저당 41,600,000원과 가리봉새마을금고 근저당 60,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 핵심 미확정값
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박고은 | 주거 | 2021.02.17 | 2021.02.17 | 미상 | 2025.02.10 | 대항력 有 우선변제 승계액 미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 박고은은 확정일자와 배당요구를 갖췄으나 보증금이 확인되지 않아, 현재 최저가에서 배당으로 얼마를 회수하고 얼마가 남는지 계산할 수 없습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조라면 실질취득가는 낙찰가 + 미배당 인수액으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,334,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,252,012원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,044,359,312원 | 46,081,988원 |
| 3. 경매개시결정 · 박고은 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 추정상 채권 총액은 1,184,359,312원, 채권자 배당액은 46,081,988원, 미배당은 1,138,277,324원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 추정표상 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 박고은의 임차보증금이 미상이므로 실제 임차보증금 배당·승계 판단과는 구분해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리 불확실성은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 47,334,000원 | 46,081,988원 | 1,138,277,324원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 33,133,799원 | 32,137,391원 | 1,152,221,921원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 23,193,659원 | 22,376,173원 | 1,161,983,139원 | 0원 |
현재 회차는 이미 3회 유찰돼 감정가 138,000,000원에서 47,334,000원까지 내려왔습니다. 같은 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회이고 낙찰률은 0%로 나타납니다. 그러나 이 사건에서는 더 내려간 매각가 자체보다 대항력 임차인의 보증금과 미배당 승계 여부를 확정하는 것이 우선입니다. 실질취득가가 확정되지 않은 상태에서 할인율을 가격 가점으로 쓰지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 부천공업고등학교 북측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철 1호선 중동역이 있어 대중교통여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·송내 역세권 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역·중점경관관리구역이 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 212.9㎡, 평지·세로장방형이며 공시지가는 2,171,000원/㎡입니다.
- 규모·환금성. 한영아트빌라A동은 8세대, 사용승인일은 2001.05.23입니다. 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0%로 나타나 환금성 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 급배수·위생·도시가스·난방시설이 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박고은 보증금 확인이 최우선. 대항력·확정일자·배당요구는 확인되지만 보증금이 미상입니다. 실질취득가 계산 전 보증금 원액과 배당 가능한 금액을 반드시 대조해야 합니다.
- 명세서상 0원과 실제 승계 가능성을 구분. 명시 인수권리는 해당사항 없고 배당 추정도 인수 0원이지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금 여부는 별도 검토 대상입니다.
- 박고은의 이중 지위 확인. 임차인이면서 강제경매 채권자로 나타납니다. 임대차계약과 신청채권 140,000,000원의 법률관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 최저가 할인율로 입찰가를 정하지 말 것. 감정가 138,000,000원 대비 47,334,000원까지 내려왔어도 실질취득가가 확정되지 않았습니다.
- 배당표의 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 추정에 반영되지 않았습니다.
- 현장 점유 확인. 실제 점유자, 사용관계, 명도 가능성 및 임대차계약 원본을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차계약 관계를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인”이 아니라 “보증금 미상”이 이 사건의 제목
이 물건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 138,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 47,334,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 중심은 그 할인율이 아닙니다. 2021.02.17 전입한 대항력 임차인 박고은의 보증금이 확인되지 않는다는 점입니다. 박고은은 확정일자와 배당요구도 갖췄고, 동시에 강제경매 채권자로 나타납니다.
매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없고 현재 배당 추정도 매수인 인수 0원입니다. 그렇더라도 보증금이 확인되지 않은 채 최저가만 보고 ‘싸다’고 결론내릴 수는 없습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃돌고 미배당액이 승계되는 구조라면, 낮아진 낙찰가는 인수액 증가로 상쇄될 수 있고 실질취득 총액은 사실상 보증금 수준에 수렴할 수 있습니다. 여기에 3회 유찰, 8세대 다세대, 낙찰률 0%라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 이 사건은 가격 입찰 전에 임차보증금의 실체부터 확정해야 하는 보수적 접근 대상입니다.
