인천지방법원 2025타경32566. 부천시 소사구 괴안동 디와이팰리스 가동 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 219,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 107,310,000원, 감정가의 49%입니다. 표면 가격만 보면 최근 12개월 거래 190,000,000원보다 크게 낮지만, 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 보증금 247,000,000원의 대항력 있는 임차권입니다.
실제 임차인은 한현탁 1명입니다. 2023.03.15.의 을구 3-2번은 별도의 임차인이 아니라 한현탁의 을구 3번 임차권 내용을 경정한 등기입니다. 한현탁은 2021.04.23. 점유를 개시하고 2021.04.26. 전입했으며, 이는 말소기준인 2022.06.07. 국세 압류보다 빠릅니다. 따라서 원칙적으로 대항력이 있고, 배당으로 보증금을 모두 돌려받지 못하면 부족분을 매수인이 인수할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32566 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 119-12 디와이팰리스 가동 2층 202호 도로명: 경기도 부천시 소사구 부광로42번길 12-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 전용 / 규모 | 전용 31.38㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호 |
| 사용승인 | 2020.06.25 |
| 소유자 | 유지성 (2021.04.09. 매매, 거래가액 247,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 107,310,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 247,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약을 함께 봐야 한다
2020.07.13. 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2021.04.23. 일부포기를 원인으로 말소등기가 이뤄졌습니다. 현재 분석상 말소기준권리는 2022.06.07. 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 부천시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 한현탁의 임차권등기는 2023.02.08.에 등기됐어도, 임차인의 전입일은 2021.04.26.로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체가 매각으로 말소되는 것과 대항력 있는 임차보증금 부족분의 인수 여부는 별개입니다. 확약이 없다고 가정하면 현재 최저가에서 예상 미배당액 141,992,340원이 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한현탁 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 247,000,000원 | 전입 2021.04.26 원등기 확정 2021.06.21 경정 기재 2021.04.06 | 대항력 有 말소기준보다 전입 선행 | 우선변제 有 배당요구 확인 | 0원* 룰상 141,992,340원 확약 유효 전제 |
을구 3-2번은 한현탁의 임차권 경정등기로, 별도의 이름 없는 임차인이 추가된 것이 아닙니다. 따라서 확인되는 실제 임차인은 한현탁 1명입니다. 한현탁은 보증기관 자체가 아니라 임차권자로 등기된 실제 임차인이며, 주택도시보증공사의 가압류 및 경매신청과 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 가격 메리트도 확약 유효 여부에 따라 반전
확인되는 최근 12개월 거래는 2026.02. 전용 34.67㎡, 4층의 190,000,000원 1건입니다. 본건의 비교 대상 전용면적은 31.38㎡로 면적이 정확히 일치하지 않고 표본도 1건뿐이므로, 시세 근거의 폭은 제한적입니다.
| 구분 | 전용 | 층 | 금액 | 최근 거래 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 본건 감정가 | 31.38㎡ | 2층 | 219,000,000원 | 115.3% |
| 본건 최저가 | 31.38㎡ | 2층 | 107,310,000원 | 56.5% |
| 최근 거래 | 34.67㎡ | 4층 | 190,000,000원 | 100.0% |
확약이 유효한 경우 실질취득은 최저가 107,310,000원으로 최근 거래의 56.5% 수준입니다. 반면 확약이 무효인 경우 총부담이 249,302,340원으로 올라가 최근 거래를 웃돕니다. 가격 판단이 “저렴”과 “시세 이상” 사이에서 완전히 뒤집히므로, 이 물건은 가격보다 먼저 확약의 법적 효력과 이행 가능성을 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,302,340원 |
| 1. 임차인 한현탁 보증금 | 247,000,000원 | 105,007,660원 |
| 2. 경인북부수산업협동조합 근저당 기록 | 3,796,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 1,999,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 경매신청 | 247,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 한현탁의 보증금 배당에 사용되는 구조입니다. 배당표상 미배당 임차보증금은 141,992,340원이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 한현탁 관련 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물의 2층 202호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 부안초등학교 북동측 인근으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철 1호선 역곡역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 토지는 평지의 세로장방형이며, 남동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·난방설비와 승강기가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 공시지가. 2,188,000원/㎡이며, 토지면적은 810.3㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 27세대 규모 다세대이며 단지 경매 평균 유찰 횟수가 4.1회로, 신속한 재매각보다는 보수적인 출구가격 설정이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 확약 대상이 한현탁의 보증금 247,000,000원 및 을구 3번 임차권 전체인지 확인하세요.
- 조건부 문구 확인. 낙찰대금 완납, 배당, 명도, 별도 동의 등 확약 효력 발생에 선행조건이 있는지 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약서 제출만으로 끝나는지, 매각 후 별도의 말소서류 제출과 등기절차가 필요한지 확인하세요.
- 배당요구·채권승계 대조. 한현탁과 주택도시보증공사의 채권관계가 배당표 및 매각물건명세서에서 중복 계산되지 않는지 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.04.23. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 등록·말소 상태와 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 근저당 말소 원본 대조. 2020.07.13. 설정된 근저당이 2021.04.23. 일부포기로 말소된 범위가 본건 전부인지 등기부 원본으로 재확인하세요.
- 명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 시세 보수 적용. 최근 거래는 전용 34.67㎡ 1건뿐이며 본건은 31.38㎡입니다. 190,000,000원을 확정 시세로 보지 말고 층·면적·내부 상태를 반영하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 실제 배당순위를 관리주체와 법원 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구서와 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 최저가가 아니라 확약의 효력이 수익을 결정한다
이 물건은 감정가 219,000,000원에서 107,310,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 숫자만 보면 최근 거래 190,000,000원의 56.5%로 낮지만, 대항력 있는 임차인 한현탁의 보증금은 247,000,000원입니다. 확약이 없다면 현재 회차의 미배당 141,992,340원을 인수해 총부담이 249,302,340원이 되므로 가격 메리트는 사라집니다.
반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하고, 한현탁의 대항력 포기와 임차권등기 말소가 실제로 완료된다면 실질 인수는 0원*이고 실질취득은 107,310,000원입니다. 결론은 단순합니다. 확약 원본과 말소 이행이 확인되면 조건부 검토, 확인되지 않으면 입찰 보류. 두 경우의 금액 차이가 141,992,340원에 달하므로, 이 사건은 낮은 최저가보다 확약의 법적 완결성이 먼저입니다.
