서울남부지방법원 2024타경137526. 영등포구 당산동 신현빌5차 5층 503호, 전용면적 22.75㎡ 오피스텔입니다. 정원영이 2021.09.17 거래가 275,000,000원에 취득했으며, 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 감정가는 279,000,000원이고 6회 유찰된 현재 최저매각가는 178,560,000원입니다.
이 사건의 승부처는 단순한 유찰률이 아니라 대항력 임차보증금과 특별매각조건의 관계입니다. 임차보증금 275,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 특별조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총투입액은 보증금 부근에서 거의 내려가지 않습니다. 다만 이번 매각은 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 그 구조가 예외적으로 끊깁니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경137526 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 버드나루로15길 9(당산동), 신현빌5차 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 22.75㎡ · 철근콘크리트구조 9층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 정원영 (2021.09.17 매매, 거래가 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 178,560,000원 (6회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 302,355,581원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 건물 규모 | 8세대 · 사용승인 2020.09.22 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다
2020.10.21 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권은 공동담보 채권최고액 5,330,000,000원이었으나, 2021.09.17 일부포기를 원인으로 한 말소등기가 기재돼 있습니다. 이후 임차인 장현진은 2021.08.27 확정일자를 받고 2021.09.17 전입·점유를 시작했습니다. 이는 말소기준인 2024.09.25 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 순서입니다.
② 임차인 분석 — 일반 룰상 인수, 특별조건으로 0원*
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인은 장현진 1명입니다. 건물 전부를 주거용으로 사용했고, 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다.
| 임차인 | 임차 내역 | 보증금 | 권리 배지 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 장현진 | 건물 전부 · 주거 계약 2021.08.10 확정 2021.08.27 전입·점유 2021.09.17 배당요구 2023.10.05 | 275,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 임차권등기 | 일반 룰상 99,739,840원 특별조건 0원* |
* 매각물건명세서에 기재된 특별매각조건이 그대로 적용되고 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 이행되는 것을 전제로 합니다. 이 조건은 장현진의 임차보증금 잔액에 한해 적용됩니다.
③ 회차별 총투입 — 특별조건이 가격 구조를 바꾼다
| 회차 | 매각가 | 일반 룰상 인수 | 일반 총투입 | 특별조건 총투입* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰 · 감정가 64% | 178,560,000원 | 99,739,840원 | 278,299,840원 | 178,560,000원* |
| 7회 유찰 시 감정가 51% | 142,848,000원 | 134,951,872원 | 277,799,872원 | 142,848,000원* |
| 8회 유찰 시 감정가 41% | 114,278,400원 | 163,121,498원 | 277,399,898원 | 114,278,400원* |
특별조건이 없다면 낙찰가가 178,560,000원에서 114,278,400원까지 내려가도 인수액이 반대로 증가해 총투입은 277,399,898원~278,299,840원에 머뭅니다. 즉 유찰로 최저가만 내려가는 모습에 가격 메리트가 생겼다고 판단할 수 없습니다. 이번 사건은 특별조건으로 잔액 인수가 제거되기 때문에 비로소 매각가 하락이 실질취득액 하락으로 연결됩니다.
④ 시세 비교 — 64.9%지만 ‘현재 시세’ 증거가 약하다
면적이 유사한 확인 거래는 2021.11의 1건입니다. 거래 시점이 매각기일인 2026.07.22보다 상당히 앞서 있고 표본도 1건뿐이므로, 현재 최저가가 이 거래의 64.9%라는 이유만으로 현재 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다.
| 구분 | 시점 / 면적 | 금액 | 실거래 대비 |
|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2021.11 · 23.14㎡ · 5층 | 275,000,000원 | 100% |
| 감정가 | 대상 22.75㎡ | 279,000,000원 | 101.5% |
| 현재 최저가 | 6회 유찰 | 178,560,000원 | 64.9% |
| 일반 룰상 실질취득 | 최저가 + 보증금 미배당 | 278,299,840원 | 101.2% |
| 특별조건 실질취득* | 보증금 잔액 인수 0원* | 178,560,000원* | 64.9%* |
⑤ 예상배당표 (매각가 178,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,299,840원 | 매각가의 약 1.8% 추정 |
| 1. 임차인 장현진 보증금 | 275,000,000원 | 175,260,160원 | 일반 잔액 99,739,840원 · 특별조건상 청구 포기* |
| 2. 경인북부수산업협동조합 근저당 | 5,330,000,000원 | 0원 | 등기상 2021.09.17 일부포기 원인 말소기재 |
| 3. 한국주택금융공사 신청채권 | 302,355,581원 | 0원 | 임차인 배당 후 가용재원 없음 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 임차보증금 미배당 잔액 99,739,840원은 일반 원칙상 매수인 인수 대상이나, 이 사건은 특별매각조건에 따라 실질 0원*으로 판단합니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 9층 철근콘크리트구조 건물의 5층 503호입니다.
- 입지. 서울영동초등학교 남측 인근으로 업무·상업용 건물, 주상복합, 오피스텔, 아파트와 학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남서측 인근에 지하철 5호선 영등포시장역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 설비. 급·배수 등 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역이며 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 2020.09.22 사용승인된 8세대 규모로, 비교거래가 1건뿐이어서 시세와 매도기간의 불확실성이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 확실히 적용되는지 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 임차권 말소 절차. 잔금납부 이후 말소 주체·서류·시점과 실제 점유 이전 여부를 확인하세요.
- 선순위 근저당 말소 대조. 2020.10.21 근저당과 2021.09.17 일부포기 원인 말소기재를 최신 등기사항전부증명서에서 재확인하세요.
- 민간임대주택등기. 매각 후 등기 처리와 효력 여부를 법원 매각조건 및 관계 서류에서 확인하세요.
- 현재 시세 재조사. 2021.11 거래 1건이 전부이므로 인근 오피스텔의 2026년 매매·임대 호가와 실제 거래 가능 금액을 별도로 확인하세요.
- 6회 유찰 원인. 권리 문제 외에 관리상태, 내부 상태, 공실, 수익성, 금융조달, 건물 선호도 등의 원인을 현장에서 점검하세요.
- 매각결과 확인. 매각기일 2026.07.22는 등기 발급일 2026.07.27보다 앞서므로 매각결과·변경·연기 여부를 법원 원본에서 확인하세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분과 전기·가스·수도 정산 여부를 관리주체에 확인하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 특별조건이 끊는다”
이 물건을 최저가 178,560,000원만 보고 분석하면 핵심을 놓칩니다. 장현진의 보증금 275,000,000원은 낙찰가보다 크고 대항력도 있어, 일반 원칙대로라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총투입은 약 2.77억~2.78억에 고정됩니다. 현재 회차만 놓고 보면 일반 룰상 총투입은 278,299,840원으로 2021.11 실거래 275,000,000원보다도 높습니다.
다만 이번 사건에는 미배당 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있습니다. 이 조건이 그대로 이행되면 장현진에 대한 실질 인수는 0원*, 실질취득액은 178,560,000원*으로 바뀝니다. 권리구조를 뒤집는 결정적인 조건입니다.
그렇다고 곧바로 가격이 싸다고 결론 낼 수도 없습니다. 비교거래는 2021.11의 1건뿐이고, 건물은 8세대이며 이미 6회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 특별조건은 긍정적이지만, 가격과 환금성은 현장 검증이 필요한 C등급입니다. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라, 특별매각조건의 확실한 이행과 현재 시장에서 실제로 되팔 수 있는 금액입니다.