인천지방법원 2025타경32573. 김포시 고촌읍 신곡리 미리내고촌 3층 304호입니다. 사건상 용도는 다세대로 분류되어 있으나, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 3층으로, 소유자 이길상 씨가 2022년 거래가 253,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 말소기준은 2024년 4월 17일 동대문세무서장의 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2022년 4월 6일 전입·점유를 갖춘 임차인 오영훈 씨의 보증금 253,000,000원입니다. 2024년 3월 4일 주택임차권등기까지 마쳐 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 구조이므로, 확약서가 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32573 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1068 미리내고촌 3층 304호 도로명: 경기도 김포시 고촌읍 장차로5번길 5-33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용 · 14층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 이길상 (2022.04.06. 소유권 취득 · 거래가 253,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 131,320,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 253,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 등기 발급일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준인 2024년 4월 17일 압류 이후의 서울특별시 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 을구 1번 주택임차권은 말소기준보다 먼저 성립한 권리로, 원칙적으로 매수인이 미배당 보증금을 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 계약·전입·확정 | 보증금 | 권리 배지 | 배당·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 오영훈 3층 304호 전부 주거(임차권등기) | 계약 2022.03.28 전입·점유 2022.04.06 확정 2022.03.28 | 253,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 | 배당요구 2024.03.04 룰상 인수 124,318,480원 실질 인수 0원* |
오영훈 씨는 전입·점유일이 말소기준보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖추었으므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 현재 회차 배당 예상액은 128,681,520원이고, 보증금 중 124,318,480원이 미배당됩니다.
③ 가격 구조 — 유찰이 실질취득을 낮추는 조건
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 확약서가 없을 때는 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득이 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 이 사건도 룰상 계산에서는 같은 현상이 나타납니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 없을 때 총액 | 확약 적용 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·49% | 131,320,000원 | 124,318,480원 | 255,638,480원 | 131,320,000원* |
| 3회 유찰 시 34.3% | 91,924,000원 | 163,130,632원 | 255,054,632원 | 91,924,000원* |
| 4회 유찰 시 24.01% | 64,346,799원 | 190,211,443원 | 254,558,242원 | 64,346,799원* |
확약서가 없다면 현재 회차의 실질취득은 255,638,480원이고, 3회·4회 유찰 시에도 각각 255,054,632원, 254,558,242원으로 보증금 253,000,000원 수준에서 거의 변하지 않습니다. 반대로 확약서가 유효하게 이행되면 매수인 실질 인수는 0원*이므로 회차별 매각가가 곧 실질취득액이 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,638,480원 |
| 1. 임차인 오영훈 보증금 | 253,000,000원 | 128,681,520원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 253,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차보증금 부족분은 124,318,480원입니다. 다만 제출된 말소동의 확약서가 유효하게 이행되면 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 등 당해세가 우선 차감되면 실제 임차인 배당액과 부족분은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고촌역 북서측 인근으로, 주변에 아파트단지·업무시설·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 고촌역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 중 3층 304호로, 승강기·기계식주차·소방·급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 용도. 사건 분류는 다세대이지만 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 감정서에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구·철도보호지구·수평표면구역·장애물제한표면구역·성장관리권역 등에 포함되며, 토지거래계약 허가구역과 침수위험지구도 기재되어 있습니다.
- 토지. 공시지가 4,994,000원/㎡, 지목은 대, 전체 토지면적은 420.0㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 대상, 조건, 효력 발생 시점, 임차권등기 말소 절차를 원문으로 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 낙찰대금 납부 후 을구 1번 주택임차권이 실제로 말소되는 절차와 필요서류를 확인하세요.
- 세금 압류. 동대문세무서·서울특별시·국민건강보험공단 압류가 있으며, 당해세 우선배당액에 따라 임차인 미배당 계산이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무와 임대료 증액기준에 관한 등기의 말소·승계 범위를 관할기관에 확인하세요.
- 점유 재조사. 현재 확인된 임차인은 오영훈 씨 1명이지만 현황 점유자, 전입세대, 사업자등록 여부를 다시 대조하세요.
- 용도와 금융. 다세대 분류와 업무시설(오피스텔) 이용상태를 기준으로 취득세·대출·전입 가능 여부와 환금성을 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 49%만으로 싸다고 판단하지 말고, 미리내고촌과 인근 오피스텔의 최신 매매·임대 거래를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·세금 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약서 한 장이 중요하다”
이 물건은 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 본래 권리구조는 결코 가볍지 않습니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 보증금 253,000,000원의 선순위 임차인이 있어, 확약서가 없다면 현재 회차 실질취득은 255,638,480원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총액은 약 253,000,000원대에 머뭅니다.
반전은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 이 확약서가 기재된 조건대로 유효하게 이행되면 오영훈 씨 관련 인수는 실질 0원*이고, 현재 회차 실질취득은 131,320,000원*입니다. 다만 실거래 기준이 없어 이 금액이 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없고, 세금 압류·민간임대주택등기·다세대와 업무시설 이용상태의 확인도 남아 있습니다. 결론은 권리는 조건부 통과, 가격은 시세 조사 후 판단입니다.
