인천지방법원 2025타경32616. 부천시 원미구 심곡동 ‘다온하브’ 10층 1025호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김대성은 2021.11.25. 거래가 115,000,000원에 소유권을 취득했고, 경매의 핵심은 담보대출이 아니라 그보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다.
임차인 박지영은 2021.10.08. 확정일자를 받고 2021.11.03. 전입·점유를 시작했습니다. 현재 말소기준으로 분석된 부천시 압류는 2022.10.28.이므로 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞섭니다. 이후 2024.03.05. 보증금 115,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32616 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 10층 1025호 · 부일로 429 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 전용 15.292㎡ · 14층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 김대성 (2021.11.25. 소유권이전 · 거래가 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 74,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박지영 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 대항력이 핵심
2014.02.14. 하나은행 근저당권은 2021.11.03. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.10.28. 부천시 압류입니다. 박지영의 전입·점유는 2021.11.03.으로 그보다 약 1년 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 판정됩니다. 확정일자 2021.10.08.과 배당요구도 확인돼 우선변제권도 행사합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박지영 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 115,000,000원 | 2021.11.03 | 2021.10.08 | 2024.03.05 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 박지영은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 직접 임차인으로 확인됩니다. 동시에 임차권자 박지영이 강제경매 신청채권자로도 기재되어 있어, 임대차관계와 경매신청 채권의 관계는 원문 서류로 재확인할 필요가 있습니다. 제공된 권리경고에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 미배당 인수 | 실질취득 비교기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(감정가 70%) | 74,200,000원 | 42,535,600원 | ≈115,000,000원 |
| 2회 유찰 시(감정가 49%) | 51,940,000원 | 64,394,920원 | ≈115,000,000원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34%) | 36,358,000원 | 79,696,444원 | ≈115,000,000원 |
유찰될수록 표면 낙찰가는 하락하지만 미배당 인수액이 증가하는 방향입니다. 따라서 “3,635만원까지 떨어지면 싸다”는 식으로 최저가만 비교하면 권리구조를 놓치게 됩니다.
② 시세 비교 — 최근 거래는 8,100만원, 실질취득은 약 1억1,500만원
다온하브는 283세대, 2005.03.05. 준공입니다. 대상 전용면적은 15.292㎡이며, 유사 전용면적 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 106,083,333원이지만, 최근 가격 판단에서는 오래된 1억2천만원대 거래보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 16.15㎡ | 13 | 81,000,000원 |
| 2024.12 | 15.29㎡ | 7 | 81,000,000원 |
| 2024.08 | 15.45㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2023.01 | 15.45㎡ | 8 | 122,000,000원 |
| 2022.10 | 15.29㎡ | 8 | 92,000,000원 |
| 2022.09 | 15.29㎡ | 5 | 122,000,000원 |
| 2022.07 | 15.29㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2022.07 | 15.74㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2022.07 | 14.58㎡ | 13 | 124,000,000원 |
| 2022.06 | 15.45㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2022.06 | 15.29㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2022.05 | 16.79㎡ | 13 | 96,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 81,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 106,083,333원 |
표면 최저가 74,200,000원은 최근 12개월 평균 81,000,000원의 91.6%여서 숫자만 보면 약간 낮아 보입니다. 그러나 대항력 인수형인 이 사건에서 그 비교는 핵심이 아닙니다. 실질취득 비교값 약 115,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 81,000,000원의 약 142.0%입니다. 즉 현재 시세 기준으로 저렴한 경매가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,735,600원 |
| 1. 임차인 박지영 보증금(우선변제) | 115,000,000원 | 72,464,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,906,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 박지영 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모델에서는 임차보증금 중 72,464,400원이 배당되고 42,535,600원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감 가능성이 있으며, 이 경우 후순위 배당과 임차인 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 아파트이며 실제 이용상태는 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 대상 전용면적은 15.292㎡, 다온하브는 283세대입니다.
- 입지. 부천대학교 남측 인근에 위치하며 주위는 동류형 아파트, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량출입이 가능해 감정평가상 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 10층으로, 상·하수도, 난방, 승강기, 위생설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 25m, 동측 8m, 북측 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 등이 포함되며, 공시지가는 3,677,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 판단. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 81,000,000원이고 최근 대비 과거 가격 추세가 -25.3%입니다. 도시형생활주택-원룸형이라는 실제 용도와 최근 거래가격을 중심으로 보수적인 매각가정을 두는 편이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 비교. 74,200,000원만 보면 최근 시세의 91.6%지만, 대항력 임차보증금을 반영하면 핵심 비교값은 약 115,000,000원으로 올라갑니다.
- 임차보증금 미배당 확인. 현재 배당모델상 박지영 미배당액은 42,535,600원입니다. 실제 배당표와 매각물건명세서 원본에서 인수 범위를 다시 확인해야 합니다.
- 임차인과 신청채권자 관계 확인. 박지영은 임차권자이면서 경매신청 채권자로 기재되어 있고, 관계인 가능성 경고도 있으므로 임대차계약·보증금 지급·경매신청 채권원인을 원본으로 대조해야 합니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 부천시 압류 2건과 국 압류 1건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 전체 실거래 평균 106,083,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 81,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 최근 추세는 -25.3%입니다.
- 추가 유찰을 할인으로 오인하지 않기. 2회 유찰 시 매각가 51,940,000원, 3회 유찰 시 36,358,000원으로 내려가지만 미배당 인수액은 각각 64,394,920원, 79,696,444원으로 증가하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 압류 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,420만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 가장 큰 착시는 감정가 106,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 74,200,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 81,000,000원이므로 최저가만 보면 싸 보일 수 있습니다. 그러나 박지영의 전입·점유가 말소기준보다 빠르고, 보증금 115,000,000원에 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다.
현재 회차에서도 배당 후 42,535,600원의 미배당 인수가 계산되며, 추가 유찰 시에는 낙찰가 하락분만큼 인수액이 더 커집니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 실질취득 약 115,000,000원과 최근 시세 81,000,000원을 비교해야 합니다. 실질취득이 최근 시세의 약 142.0%이고 시장 추세도 -25.3%인 만큼, 최저가 할인만을 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 여기에 국세·지방세 압류와 임차인·경매신청채권자 관계 확인 문제까지 남습니다. 표면 가격은 낮지만, 권리 인수를 반영한 실제 판단은 보수적이어야 하는 사건입니다.
