한 줄 평 감정가 대비 49%까지 떨어진 다세대지만, 핵심은 가격이 아니라 임차권등기 보증금 1.6억원입니다. 노진우 임차인은 전입·확정일자 기준 대항력과 우선변제권이 있어 매수인 인수 가능성을 검토해야 합니다. 다만 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 적용 여부 확인이 최우선입니다.
감정가
150,000,000원
평가금액
최저가
73,500,000원
2회 유찰
실질취득 위험
88,223,000원
임차 미배당 예상
핵심지표
임차권 인수
확약 확인 필요
인천지방법원 2025타경32627. 경기도 부천시 소사구 소사본동 금상그랜드빌 401호 다세대주택입니다. 권리 흐름에서 가장 중요한 부분은 후순위 압류가 아니라 을구 13번 주택임차권입니다. 임차보증금은 160,000,000원이며 전입일 2021.07.16, 확정일자 2021.06.28로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32627 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 57-9 금상그랜드빌 4층 401호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 36.97㎡ |
| 소유자 | 백상훈 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 |
| 청구금액 | 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
⚠️ 임차권 인수 가능성 노진우 임차인은 임차권등기(을구 13번)가 있으며 보증금 160,000,000원입니다. 현재 회차 최저매각가 73,500,000원 기준 배당 예상액은 71,777,000원으로, 부족분 88,223,000원은 매수인 인수 가능성이 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 적용되는지 반드시 확인해야 합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 노진우 | 160,000,000원 | 有 | 有 | 88,223,000원 가능성 |
③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득을 봐야 한다
금상그랜드빌 동일 평형 최근 거래는 2023.11 기준 122,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 122,000,000원입니다. 단순 최저가는 73,500,000원으로 낮지만, 대항력 임차보증금 인수 위험을 고려하면 실질취득 비용을 기준으로 판단해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 36.97㎡ | 2 | 122,000,000원 |
| 2022.08 | 36.97㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2021.12 | 37.67㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2021.07 | 36.97㎡ | 4 | 160,000,000원 |
가격 판단 최근 거래 122,000,000원 대비 최저가는 낮지만, 임차인 인수액 88,223,000원이 발생하면 총 취득 부담은 약 161,723,000원 수준이 됩니다. 따라서 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 임차인 노진우 보증금 | 160,000,000원 | 71,777,000원 |
| 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득 판단
대항력 임차 인수 가능성을 반영하면 최저가만으로 가격 판단 불가
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 노진우 보증금 160,000,000원과 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 확약서 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권 인수를 실제로 제거하는지 원본 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 주의. 73,500,000원만 보고 판단하지 말고 임차 위험 포함 총 취득비용을 계산해야 합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 임차권이 먼저다”
이 물건은 감정가 대비 절반 수준까지 내려온 다세대지만, 일반적인 저가 낙찰 사례와는 다릅니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금 160,000,000원이 존재하기 때문입니다. 확약서가 실제 적용된다면 위험은 크게 줄지만, 확인 전까지는 매수인 인수 가능성을 중심으로 접근해야 합니다. 가격은 매력적일 수 있으나, 권리 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.